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市況の反転
日経新聞に、各産業の業況を示す天気図が掲載される。
先月は、ほとんどの産業が 曇りか雨だった。
国中の景気が悪いんだな・・・
と、ひと目でわかる。
同じような指標が、中古マンションにもある。
東京カンテイが発表している「中古マンション価格天気図」だ。
毎月、末日に発表されている。
ここ数ヶ月、産業天気図と同じように、曇りか雨ばかりだったが、
今月は珍しく 晴れ がちらほらと。
中古マンション市況が回復しつつあるのがわかる。
詳しいデータは、
東京カンテイがまとめた「３大都市圏・主要都市別中古マンション価格調査」や
リクルートがまとめた「中古マンションの価格・賃料指数」などの
エリアマーケティングの結果を見れば、
各エリアで価格が上昇に転じているのがわかる。
仕事の方でも変化を感じる。
今までローンの期限到来に悩んでいたファンドが、
次々とリファイナンスを実行できている。
金を出しているのは、なんと外資。
外資が金を入れ始めたときが「底」だ。
というのを聞いたことがある。
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色で空室対策
名古屋マンション１と名古屋マンション２で
解約予告があった。
今月末で２部屋が空室になる。
名古屋マンション２では
すでに１部屋が空室で、
苦戦している。
無難な白い壁では、競合物件と差別化できない。
見た目でも差別化を考えないと。
最近、プロがコーディネートした
内装デザイン集が評判になっている。
↓
収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集
といっても、トゥイークは買っていない。
名古屋マンション２の管理会社には、
担当のデザイナーがいるからだ。
てことで、
↑のホームページにある写真をプリントアウトして、
こんな感じのコーディネートにしてねと頼んだ。(＾o＾;)
さて、来月、どんな部屋に仕上がるか。
また、新規物件のリフォームをどうしようか。
アイデアを集めるために、最近は書店の
インテリア関係のコーナーに足を運ぶことが多い。
すると、こんな本を見つけた。
「美しいインテリアの色使い」
これは参考になる！
プロはこういうことを基本に
コーディネートしてるんだな。
こんどまた、この本の写真をコピーして業者に渡そう。
「この写真のイメージでリフォームしたい」
と。
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更新料無効←家主の提言
７月の京都地裁、８月の大阪高裁の更新料訴訟につづき、
9月25日の京都地裁でも３件の無効判決が出た。
大阪高裁の結果が出たときは、
１年更新で２ヶ月分の更新料なんて、
えげつない契約をする大家がいるから・・・
まともな家主にしてみれば、
チョー迷惑！
というのが、まわりの反応だった。
しかし、今回出た判決。
更新料そのものが否定され始めている。
京都、滋賀では、
借主の集団訴訟の準備が始まっているらしい。。。
更新料の返還命令・・・
過払い金の請求に追われ、
ついに事業再生ＡＤＲを申請したアイフル。
業績が急速に悪化している消費者金融業界と
家主の将来の姿がダブる・・・
しかし、このまま事態を見守ってもしかたがない。
9月21日発行の全国賃貸住宅新聞の１面に
掲載されていた安藤泉オーナーの
「家主からの提言」を引用する。
＝＝＝＝
大の大人がきちんと説明を受け契約をしたにも関わらず退去後返金を迫る、そんな理不尽でぎすぎすした社会、そんな日本にして良いのでしょうか。
（略）
約束は守らなくてもよいという負をこじつけで正当化しているに過ぎないのではないでしょうか。
（略）
例えばレストランで納得して注文したにも関わらず、食事後、説明が足らなかったから払わないと言うに等しいではないですか。
まず今の家主の実情を知ってもらいたい。
賃貸経営は金持ちの不労所得と思っていたら、あまりにも固定観念に縛られ実態を知らないと言っても過言ではありません。
何と言っても金銭的に多くのリスクを抱えています。
多くの借金、空室問題、滞納、夜逃げ、不良入居者、事故、地震等々、その中で入居者への快適な住環境の提供、街への美観への貢献、社会への配慮としてさらにエコ対策も取り組んでいくことが求められています。
（略）
個人家主たちは本当に皆、努力しています。
（略）
更新料や礼金は、不定期の出金の一部に充当されることが多い。
（略）
もちろん更新料等で不定期の出金が賄える訳ではありませんが、
（略）
私たち家主は入居者の方と良好なつながりを切に望んでいます。
どうしたら良い住環境を提供できるか日夜努力していますが、そのためにはしかるべき収入がなければ無理なことは経済活動の当然の理でしょう。
広い見地から良識ある判断が示されることを期待します。
家主の皆さん、いざ立ちあがりましょう！
＝＝＝＝
はい！ 立ち上がります！
しかし、この流れ。
将来、最悪の事態も想定しないと。
これからは、更新のない
定期借家契約が主流になる気がする。
借主の権利が厚く保護されている普通賃貸借契約と違い、
定期借家契約は家主側を保護する契約だ。
再契約型にすることで、期間満了後も継続は可能。
当然、更新料に代わる「再契約料」が発生するが、
こちらは法的根拠がある。
家主側が、進んで自分たちに不利な
定期借家契約の普及を促進し始めた感じ。
仕方がないと思う。
てことで、
定期借家実務マスター講座DVD
を入手し、定期借家契約に切り替えるべく、その方法を勉強中。
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やっと売買契約
築古物件の売買契約を締結した。
１ヶ月後に決済の予定。
まだ、
リフォームするか、
建て替えるか、
考え中。
先日のリフォーム博を見てからは、
リフォームでいく線が有力かな。
あまり時間がないが、
資料を集めて、
プランを検討して、
資金的なことを考えて。。。
そろそろ結論を出さないと・・・
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住まいのリフォーム博
昨日は、東京ビッグサイトで開催されている
「住まいのリフォーム博」に行った。
新規に取得する築古物件。
新築に建て替えようか、
リフォームしてしばらく活かすか、
考え中。
リフォーム博をひと通り見て、
リフォームの可能性の広さに驚いた。
もはや、
リフォームで、
できないことはない？！
（お金さえあれば）
築古は、耐震性が一番心配だが、
どんな築古でも耐震強度は高められる？！
（お金さえあれば）
みすぼらしい外壁も、一新できる。
（お金さえあれば）
すごいな！今のリフォーム技術って。
（お金さえあれば）
新築と比べて、工期が短い。
仮設費用や基礎工事費用が削減できる。
ちょっと、いや、かなり、
リフォームを見直した。
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初秋の京都
昨日は彼岸の墓参り。
その後は、純粋な京都観光。
今宮神社。
両親が結婚式を挙げた場所だと懐かしむ。
名物のあぶり餅を食べた。
炭であぶった香ばしさと、白みその絶妙な甘さに
子どもたちも 「おいしーぃ」
次に、金でできたお寺を子どもに見せた。
子どもには、インパクト大。
「これ、高いの？」だって。
小さな秋を見つけた。
もう、紅葉が始まっている。
2009年、初秋。
深夜の高速道路で東京に戻った。
出口戦略を変更して、
一時は売却を検討した京都マンションだが、
やはり、所有し続ける価値はあるな。。。
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所有物件めぐりの旅
名古屋の朝は、いつも
ホテルではなく喫茶店で朝食をとる。
名古屋名物？のモーニングセットが楽しみ。
高速道路に乗って、次は京都に向かった。
またしても渋滞・・・
京都マンションに着く。
取得してちょうど３年が経った。
爽やかな秋の天気。
３年前もこんな天気だった。
念願の１棟物を取得し、
晴れやかな気持ちで、
両親と物件の清掃をしたことを思い出す。
あれから、この物件は本当によくなった。
いつも真心こめて管理してくれている両親のおかげだ。
17時になって館内の照明が灯る。
昼光色の蛍光灯を白熱タイプに変えてみよう。
と思いつく。
簡単なイメージチェンジだ。
館内の照明の型式と数を確認して、発注した。
夜は、お気に入りのワインバーで、
清掃業者さんを接待した。
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セルフリフォームの旅
昨日、車で名古屋に向かった。
シルバーウィークの初日。
東名高速は大渋滞。
朝4時に出発したのに、名古屋についたのは午後3時。
11時間かかった・・・
さっそく、名古屋マンション２の空室の
セルフリフォーム開始。
ＩＨクッキングヒーター、カッティングシート
↓
玄関にミラーの設置。
ざっと１時間。
今回で２回目なので、作業も慣れてきた。
過去記事参照 >> 「空室のセルフリフォーム」(2009.2.22)
管理会社と打合せをして、本日の作業完了。
交通費をＥＴＣで節約できた分で寿司を食べた。
名古屋出張の時に知った、お気に入りのお店。
家族もかなり満足した様子。＾＾
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まもなく大震災が！
まもなく大震災
９月中旬以降に首都圏大地震がくるらしい。
そんな話を聞くことが増えた。
autamunさんのブログで、
こんなサイトがあるのを知った。
↓
大気イオン地震予測研究会
地震前に発生するイオンを観測して、
地震を予測するというＮＰＯがある。
このサイトによると、
最近、関東で異常値のイオンを観測しているらしい。
今日更新されたイオン観測情報によると、
首都圏大地震は9月中旬〜10月末発生
とある。
ナマズは暴れていませんか？
地震雲を見ませんでしたか？
空が変な色になっていませんでしたか？
海水や井戸水が濁っていませんか？
ペットや動物に異常な行動はありませんか？
鳥や魚、虫などが大量に移動していませんか？
季節外れの花が咲いていませんか？
テレビは正常に映っていますか？
・・・・・・
自宅は、旧耐震の木造なので不安が募る。
我が家では、物と心の準備を始めた。
シルバーウィークは、単身で名古屋に
リフォームに行く予定だったが、
家族で非難しがてら行くことにした。
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ＩＫＥＡに行った後に
来週のシルバーウィークは、
名古屋マンション２の空室に
セルフリフォームをしに行く予定。
その準備で、いつものように
IKEAにくねくねミラーを買いに行った。
いつもはIKEA船橋に行っているが、
今回は初めてIKEA港北に行ってみた。
でも、店のつくりは、まったく同じ。
ちょっとビックリ。＆感心。
新規物件の取得も控えているので、
２階のショールームもじっくり見て回った。
インテリアだけでなく、
壁の色との組み合わせも参考になった。
自宅に帰ってから、先日買った
「IKEAのある部屋―IKEAのあるインテリアと暮らしが盛りだくさん 」
をパラパラめくってみる。
ＩＫＥＡに行った後に眺めると、
これが、すごくイメージが沸く。
あの照明器具をこう組み合わせたか・・・
みたいな。
日本の住居向けIKEAを活用した写真集って感じ。
次はどんな部屋にしよう・・・
って考えてる時間が一番楽しい。よね。
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