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外壁塗装完成見学会
築古組の相良利満さんの物件が、
外壁塗装完了したというので
見学会に参加させていただいた。
空高く 気持ちいい 秋晴れの休日。
家族でドライブして、
物件の近くのショッピングモールに家族を置いて、
トゥイークは、待ち合わせ場所へ。
最寄駅の改札に集合して、
相良利さんの物件まで歩く。
物件が目に入ったとき、
参加者の歓声がわいた。
明らかに今まで歩いてきた中で、
一番印象がいい。
まわりの景色と調和もとれ、
良い配色だと思った。
「こういう管理をしてくれる大家だと
入居者も喜ぶだろうね」
組長の言葉に頷く。
どういう業者に依頼したのか。
どういう作業だったのか。
いくらくらいかかったのか。
非常に参考になった。
トゥイークの新規取得物件も決済間近！
取得したら、どういう風にしようか。
楽しみ。。。＾＾
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長期修繕ｖｓ出口戦略
京都での３連休。
天気がよかったので、
小学生の頃に遊びまわった場所を
ウォーキングしてみた。
小学生時代。
もう30年近く前のことであるが、
その場所に行くと記憶は甦るもんだな。
新しい建物も建ったが、
基本的に辺りは昔と変わっていない。
改めて街を歩くと、
当時は気づかなかったことを発見。
習い事で通ったＴ先生は、自宅を一部鉄骨で増築して教室にしていたんだ。。。
友人Ｓの自宅の敷地は、接道義務の関係で変な形だったんだ。。。
友人Ｙの家は、隣地でマンションを経営していたんだ。。。
そこで、ふと気づく。
あの頃にあったアパ・マンって、
もう築30年経ってるんだよな。。。
あの頃と変わらないなぁ、なんて思ったけど、
アパ・マンは、確実にあの頃より競争力を失っている。
でも、よく見ると、
入居者は入っている。
30年経っても、
それなりの管理と、適正な家賃を設定すれば、
入居者はつくのだ。
最近、所有物件が築30年になることを
想像したことがなかったな。
なるべく、物件が築20年になるまでに売り抜けて、
投資を回収することだけを考えていた。
出口戦略が重要だ。
そんな知識がついてから、
売りやすい物件にするための管理をしていた。
自分は、プロパティマネージャーだと言いながら、
プロパティマネージャーとして一番嫌いな
物件の寿命を軽視する「投資家」の
思想になってしまっていたことに気づき、
ハッとした。
いかん、いかん。。。
築30年経つまで所有してもいいかな。
築30年経っても入居者が付く物件にしよう。
改めて、
自分は建物管理のプロなんだ。
と自分に言い聞かせた。
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照明の色を交換
３連休。
幼なじみのＡ君の車に相乗りして、
一路 京都へ帰郷。
夕方から、京都マンションの照明を交換。
エントランス、階段、廊下の全照明を
青白い「白昼色」から、
黄色っぽい「電球色」に変更。
どうせ交換するなら、
入居者にも「替えた」とわかるようにアピール。
ビフォー ⇒ アフター
これから秋が深まり、冬が近づいてくるが、
温かみのある光になったと思う。
交換してすぐに通りかかった入居者と、
「お、替わりましたね」
「はい、冬色にしました」
「なるほどなぁ。夏にはまた替えてくれるの？」
「あはは、考えときます」
と笑顔で会話。
夜は、いつものワインバーで、管理業者を接待した。
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土地等を先行取得した場合の特例
今年は、不動産を取得した際の税金について、
いくつか特例が創設されている。
税理士の先生と相談し、
今月取得する不動産については、
先行取得した土地の圧縮記帳の特例
を適用することにした。
トゥイークは、事業的規模の個人事業者なので
これを適用しない手はないと。
土地等を先行取得した場合の課税の特例とは、
平成21、22年中に土地を取得した場合、
その土地の取得価額を限度として、
その後10年間に所有しているアパ・マンを
売却して譲渡益が発生しても、
その８割は税金がかからない
というもの。
この特例は、10年間にわたり何度でも利用可能。
すなわち、京都マンションの譲渡益が
今月取得する不動産の取得額を上回らなければ、
その後名古屋マンションの譲渡時にも適用できる。
（今までの買い換え特例は、同一事業年度のみ対象）
今月取得する不動産は、一部あるいは全部を
自宅に使用する予定だが、この特例は、
自己の居住用として購入する土地にも適用できる。
（今までの買い換え特例は、事業の用に供しないとダメ）
売却する不動産は、
所有期間が5年未満の短期譲渡でも適用できる。
（今までの買い換え特例は、所有期間が10年超でないとダメ）
なるほど。
ありがたい特例だ。
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関連する過去記事：「土地の先行取得による課税の特例」(2009.1.29)
市況の反転
日経新聞に、各産業の業況を示す天気図が掲載される。
先月は、ほとんどの産業が 曇りか雨だった。
国中の景気が悪いんだな・・・
と、ひと目でわかる。
同じような指標が、中古マンションにもある。
東京カンテイが発表している「中古マンション価格天気図」だ。
毎月、末日に発表されている。
ここ数ヶ月、産業天気図と同じように、曇りか雨ばかりだったが、
今月は珍しく 晴れ がちらほらと。
中古マンション市況が回復しつつあるのがわかる。
詳しいデータは、
東京カンテイがまとめた「３大都市圏・主要都市別中古マンション価格調査」や
リクルートがまとめた「中古マンションの価格・賃料指数」などの
エリアマーケティングの結果を見れば、
各エリアで価格が上昇に転じているのがわかる。
仕事の方でも変化を感じる。
今までローンの期限到来に悩んでいたファンドが、
次々とリファイナンスを実行できている。
金を出しているのは、なんと外資。
外資が金を入れ始めたときが「底」だ。
というのを聞いたことがある。
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色で空室対策
名古屋マンション１と名古屋マンション２で
解約予告があった。
今月末で２部屋が空室になる。
名古屋マンション２では
すでに１部屋が空室で、
苦戦している。
無難な白い壁では、競合物件と差別化できない。
見た目でも差別化を考えないと。
最近、プロがコーディネートした
内装デザイン集が評判になっている。
↓
収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集
といっても、トゥイークは買っていない。
名古屋マンション２の管理会社には、
担当のデザイナーがいるからだ。
てことで、
↑のホームページにある写真をプリントアウトして、
こんな感じのコーディネートにしてねと頼んだ。(＾o＾;)
さて、来月、どんな部屋に仕上がるか。
また、新規物件のリフォームをどうしようか。
アイデアを集めるために、最近は書店の
インテリア関係のコーナーに足を運ぶことが多い。
すると、こんな本を見つけた。
「美しいインテリアの色使い」
これは参考になる！
プロはこういうことを基本に
コーディネートしてるんだな。
こんどまた、この本の写真をコピーして業者に渡そう。
「この写真のイメージでリフォームしたい」
と。
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更新料無効←家主の提言
７月の京都地裁、８月の大阪高裁の更新料訴訟につづき、
9月25日の京都地裁でも３件の無効判決が出た。
大阪高裁の結果が出たときは、
１年更新で２ヶ月分の更新料なんて、
えげつない契約をする大家がいるから・・・
まともな家主にしてみれば、
チョー迷惑！
というのが、まわりの反応だった。
しかし、今回出た判決。
更新料そのものが否定され始めている。
京都、滋賀では、
借主の集団訴訟の準備が始まっているらしい。。。
更新料の返還命令・・・
過払い金の請求に追われ、
ついに事業再生ＡＤＲを申請したアイフル。
業績が急速に悪化している消費者金融業界と
家主の将来の姿がダブる・・・
しかし、このまま事態を見守ってもしかたがない。
9月21日発行の全国賃貸住宅新聞の１面に
掲載されていた安藤泉オーナーの
「家主からの提言」を引用する。
＝＝＝＝
大の大人がきちんと説明を受け契約をしたにも関わらず退去後返金を迫る、そんな理不尽でぎすぎすした社会、そんな日本にして良いのでしょうか。
（略）
約束は守らなくてもよいという負をこじつけで正当化しているに過ぎないのではないでしょうか。
（略）
例えばレストランで納得して注文したにも関わらず、食事後、説明が足らなかったから払わないと言うに等しいではないですか。
まず今の家主の実情を知ってもらいたい。
賃貸経営は金持ちの不労所得と思っていたら、あまりにも固定観念に縛られ実態を知らないと言っても過言ではありません。
何と言っても金銭的に多くのリスクを抱えています。
多くの借金、空室問題、滞納、夜逃げ、不良入居者、事故、地震等々、その中で入居者への快適な住環境の提供、街への美観への貢献、社会への配慮としてさらにエコ対策も取り組んでいくことが求められています。
（略）
個人家主たちは本当に皆、努力しています。
（略）
更新料や礼金は、不定期の出金の一部に充当されることが多い。
（略）
もちろん更新料等で不定期の出金が賄える訳ではありませんが、
（略）
私たち家主は入居者の方と良好なつながりを切に望んでいます。
どうしたら良い住環境を提供できるか日夜努力していますが、そのためにはしかるべき収入がなければ無理なことは経済活動の当然の理でしょう。
広い見地から良識ある判断が示されることを期待します。
家主の皆さん、いざ立ちあがりましょう！
＝＝＝＝
はい！ 立ち上がります！
しかし、この流れ。
将来、最悪の事態も想定しないと。
これからは、更新のない
定期借家契約が主流になる気がする。
借主の権利が厚く保護されている普通賃貸借契約と違い、
定期借家契約は家主側を保護する契約だ。
再契約型にすることで、期間満了後も継続は可能。
当然、更新料に代わる「再契約料」が発生するが、
こちらは法的根拠がある。
家主側が、進んで自分たちに不利な
定期借家契約の普及を促進し始めた感じ。
仕方がないと思う。
てことで、
定期借家実務マスター講座DVD
を入手し、定期借家契約に切り替えるべく、その方法を勉強中。
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やっと売買契約
築古物件の売買契約を締結した。
１ヶ月後に決済の予定。
まだ、
リフォームするか、
建て替えるか、
考え中。
先日のリフォーム博を見てからは、
リフォームでいく線が有力かな。
あまり時間がないが、
資料を集めて、
プランを検討して、
資金的なことを考えて。。。
そろそろ結論を出さないと・・・
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住まいのリフォーム博
昨日は、東京ビッグサイトで開催されている
「住まいのリフォーム博」に行った。
新規に取得する築古物件。
新築に建て替えようか、
リフォームしてしばらく活かすか、
考え中。
リフォーム博をひと通り見て、
リフォームの可能性の広さに驚いた。
もはや、
リフォームで、
できないことはない？！
（お金さえあれば）
築古は、耐震性が一番心配だが、
どんな築古でも耐震強度は高められる？！
（お金さえあれば）
みすぼらしい外壁も、一新できる。
（お金さえあれば）
すごいな！今のリフォーム技術って。
（お金さえあれば）
新築と比べて、工期が短い。
仮設費用や基礎工事費用が削減できる。
ちょっと、いや、かなり、
リフォームを見直した。
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初秋の京都
昨日は彼岸の墓参り。
その後は、純粋な京都観光。
今宮神社。
両親が結婚式を挙げた場所だと懐かしむ。
名物のあぶり餅を食べた。
炭であぶった香ばしさと、白みその絶妙な甘さに
子どもたちも 「おいしーぃ」
次に、金でできたお寺を子どもに見せた。
子どもには、インパクト大。
「これ、高いの？」だって。
小さな秋を見つけた。
もう、紅葉が始まっている。
2009年、初秋。
深夜の高速道路で東京に戻った。
出口戦略を変更して、
一時は売却を検討した京都マンションだが、
やはり、所有し続ける価値はあるな。。。
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