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アパート経営フェスタ2009
昨年に引き続き、今年も
ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタに
参加した。
フェスタの収益金は、
NPO法人スクールエイドジャパンに全額寄付され、
アジアの恵まれない子供たちに
教育環境の提供に活用されるという。
参加するだけで社会貢献できてしまうのに、
フェスタの内容は、昨年以上に濃かった。
第１部は、
満室経営のプロ、藤澤先生、浦田健さん、西山雄一さん、
リノベのうっちゃん、セルフリフォームのＮＳＸ松田さん
による、運営、管理、リフォームに関する対談。
どれも興味深い話だったが、
浦田さんの「家主も管理会社も共に入居者のことを第一に考えたら更新料なんて」という話、
「政権交代で70年サイクルの大きな変化がやってくる」という話と
松田さんの、今すぐできるリフォームの話が特に印象に残った。
第２部は、
今もＲＣを買い続けている今田先生、
新築に軸足を傾けつつある沢孝史さん、あかちゃん、
都心、築浅が主流の北野琴奈さん、
都心、ボロ物件専門のインベスト北田さん
による、買いと融資に関する対談。
それぞれ投資手法が違うので、
いろんな考え方があり、参考になる話ばかりだった。
トゥイークは、今まで今田式を実践してきたが、
昨日取得した物件は、北田式だ。
どれも、すばらしい話ばかりだった。
中でも、一番すばらしかったのは、やはり
ワタミグループ渡邉会長の基調講演。
渡邉会長の、経営哲学や人生論に関する話だったが、
アパート「経営」に置き換えると、
トゥイークは次のように解釈した。
「新」という字は、立つ木に斧を入れると書く。
↓
ムリに新築を買わなくても、
中古を買って、リフォームすれば闘える。
↓
経営に重要なのは、マーケティング。
↓
しっかりマーケットを調査して、
勝てる物件で勝負する。
↓
もし、入居者が求めているのに、
家主が「無理」と思い込んでいるものがあれば
大きなチャンス！
↓
「儲かるから」ではなく、
入居者に「ありがとう」と言ってもらうために。
↓
「ありがとう」と言ってもらうことに
幸せを感じること。
↓
アパート「経営」は、
人生の目標を達成するための手段だが、
達成するまでのプロセスも幸せであること。
って感じでしょうか。
ぐいぐい 引き込まれる講演だった。
よく、
「夢をかなえるにはロールモデルが必要」と聞く。
単純なトゥイークは、
今日から渡邉会長をロールモデルにしたい
と思った。
鉄は熱いうちに。
さっそく渡邉会長の書籍を読み漁ることにした。
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やっとこ 決済
ようやく、この日を迎えた。
ここまで、長かったなぁ・・・
手続きは滞りなく完了。
さっそく、取得した物件を妻と見に行った。
どうリフォームしようかね。。。
ファミレスにランチに行ったら、
なんと隣の席で、あの方が売買契約を取り交わされていた。
ビックリ。
さて、今日は月末。
ゆっくりしてられない。
午後から出社。
やっと仕事が終わって帰宅。
今月は ほんと疲れた・・・
スーツを脱いでビックリ。
上と下が違う柄だった・・・
疲れすぎ？
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2010年問題
不動産の市況は、
ＲＥＩＴをはじめ、不動産ファンドが
動かしていると言っていい。
不動産で投資活動をする上では、
大きな影響を与えるファンドの動向は
個人といえども知っておきたい。
それを伝えるのがトゥイークの使命。
てことで、今回は重要なキーワード
「ＣＭＢＳ２０１０年問題」
を解説したい。
ＣＭＢＳ（商業不動産担保証券）とは、
商業不動産の収益を担保にした投資商品。
ＣＭＢＳの2010問題とは、
ＣＭＢＳに加工して投資家に
転売するために貸したローンが、
み〜んな2010年に償還時期を迎える
というもの。
償還時期を迎えるローンは、
不動産を売却して返済するか、
借り換え（リファイナンス）を
するしかない。
ファンドのローン期間は３年が多い。
ファンドバブルと言われた2007年頃に
高値で買った不動産のローン償還なので、
今の相場では売れない。
また、金融機関は昨年から証券化事業を
撤退あるいは縮小しているため、
ローンの借り換えも難しい。
ということで、
ローンのデフォルトが急増している。
おっ、そうなのか？！
ローンがデフォルトしたら、
不動産の投げ売りが始まるのか？！
残念ながら、
そうは ならない。
ローンの期限が到来しても、
ＣＭＢＳ（商業不動産担保証券）の
投資家に資金を配分するまでは
２年程度の期間がある。
これをテール期間という。
金融機関や投資家は、
テール期間中に市況を睨みながら、
売却時期を見極めていく。
今は、不動産の価格は最悪だけど、
２年もあれば、売り時が来るだろう。。。
みんな、そう考えているので、
ローンのデフォルトは増えているが、
投げ売りは起きていない。
そんな状況なので、
金融機関は、新たに融資する余裕もない。
こんな感じで、個人投資家の方も
2010年問題をキーワードに市況を
俯瞰してはいかがでしょう。
業界では、先月デフォルトした
パシフィックセンチュリープレイス丸の内の
破たん処理に注目が集まっている。
こんな業界ネタいかがでしたか？
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人生マル得！出版記念イベント
うっちゃん、yukaさん、ちはさんが出版された
「人生マル得不動産経営のススメ」
の記念イベントに参加した。
この本は、
不動産投資関連ではあるが、
内容は、投資のノウハウ本ではなく、
不動産投資を通して、
「幸せ」をつかみましょう
というもの。
『夫婦円満』をキーワードに、
妻という視点から書かれた内容が
すごく新鮮でさらりと読めた。
この本に登場する女性投資家たちは、
みんな、夫婦で協力して不動産経営をしている。
そして、幸せというゴールに近づいている。
ほほえましく読めて、温かい気持ちになれた。
我が家の場合はちょっと違う。
トゥイークにとって不動産投資とは、
本業の延長線上にあり、
最も得意とする分野である。
リスクの判断とコントロールが可能な土俵で
投資活動を行っているので、
妻は私を信じて一任という感じ。
妻は家庭を守ることに専念。
この本に登場する投資家たちは、
夫婦で楽しんで不動産投資をしていて、
やっぱ その方がいいな。
少し妻を まきこんでみたい・・・
今日は、この本の出版記念イベント。
今月末に取得する物件が、
ひだまり不動産の「Harch」
と趣が似ているので、
「３人の話を聞いてこい！」
と妻に背中を押された。
イタリアンレストランでの記念パーティでは、
yukaさんをはじめ、
いろんな投資家の方から、
今度の物件をどう調理すればよいか、
意見をいただくことができた。
まぁ、出てくる、出てくる。
いーーーろんな意見が。
今まで考えたことも聞いたこともないアイデアも。
すごく参考になった。
さすが実践投資家は違う！感謝！
初めてお会いした方も多かった。
すごく有意義な時間だった。
まだ、興奮が冷めない。
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リフォームの予算どり
今週は、仕事の方で、
物件を見ながら、管理会社と
来年度の修繕費の予算決めをした。
屋上防水
鉄部塗装
エアコン交換
ポンプ交換
築17年経っているので、
計画的な修繕や設備更新を
実施していく必要がある。
トゥイークの京都マンションも同じく築17年。
こちらは、計画的な修繕なんて実施していない。
仕事なら、人のお金なら、
計画的な修繕ができるのに。。。
いかん、いかん。
昨日は、リフォームプラン策定の勉強会に参加した。
欲しいキャッシュフローの増額分を決めて、
見込める家賃の増額分を想定して、
リフォーム費用の借り入れ条件を想定して、
リフォームに投じる予算を逆算するというもの。
リフォーム費用は、
多すぎても、少なすぎても、効果的でない
ことが数値で確認できた。
しかし、この勉強会の肝は、
リフォームすることで、家賃が上がり、
キャッシュフローが増加するということ。
家賃に反映しない修繕
例えば、屋上防水とかは、やはり勇気がいる・・・
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プロパンガスへ切り替え
名古屋マンション２を
プロパンガスに切り替えた。
きっかけは、１室でガス給湯器が故障。
寿命のため交換が必要とのことで、
チーン、 ９万円なり。
う・・・・
こんな調子で、今後、全部屋故障したら
１００万かかるぢゃないか・・・
予防保全できないものか・・・
都市ガスをプロパンに切り替えると、
プロパン会社が給湯器を全て新品に交換してくれる
と聞いたことがある。
さっそく複数のプロパン会社に提案を依頼した。
どの会社も乗り気で提案をしてくれた。
条件を相見積りして競わせる。
一般的にプロパンガスに切り替えると
都市ガスに比べてガス料金が高くなる。
料金が高くなっても入居者が納得できるだけの
メリットを提供できることが条件だ。
そして、
十分満足のいく条件を提示してくれた一社と契約した。
キッチンのガスコンロを
高級感のあるガラストップコートに交換し、
オーブンレンジまで新設してもらった。v(^o^)v
入居者には、満足してもらえた模様。
入居者への説明から、切り替え作業まで、
気を配ったおかげで、問題なく完了。
ただ、まだ心配は残っている。
秋から冬にかけて、ガスの使用量は増える。
さらにプロパンになって単価が上がると、
ガス料金の高騰は、けっこうなインパクトらしい。
そこは、管理会社とガス会社に
うまく対応してもらうしかない。
プロパンに切り替えるなら、
春が最適だったなと思った。
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外壁塗装完成見学会
築古組の相良利満さんの物件が、
外壁塗装完了したというので
見学会に参加させていただいた。
空高く 気持ちいい 秋晴れの休日。
家族でドライブして、
物件の近くのショッピングモールに家族を置いて、
トゥイークは、待ち合わせ場所へ。
最寄駅の改札に集合して、
相良利さんの物件まで歩く。
物件が目に入ったとき、
参加者の歓声がわいた。
明らかに今まで歩いてきた中で、
一番印象がいい。
まわりの景色と調和もとれ、
良い配色だと思った。
「こういう管理をしてくれる大家だと
入居者も喜ぶだろうね」
組長の言葉に頷く。
どういう業者に依頼したのか。
どういう作業だったのか。
いくらくらいかかったのか。
非常に参考になった。
トゥイークの新規取得物件も決済間近！
取得したら、どういう風にしようか。
楽しみ。。。＾＾
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長期修繕ｖｓ出口戦略
京都での３連休。
天気がよかったので、
小学生の頃に遊びまわった場所を
ウォーキングしてみた。
小学生時代。
もう30年近く前のことであるが、
その場所に行くと記憶は甦るもんだな。
新しい建物も建ったが、
基本的に辺りは昔と変わっていない。
改めて街を歩くと、
当時は気づかなかったことを発見。
習い事で通ったＴ先生は、自宅を一部鉄骨で増築して教室にしていたんだ。。。
友人Ｓの自宅の敷地は、接道義務の関係で変な形だったんだ。。。
友人Ｙの家は、隣地でマンションを経営していたんだ。。。
そこで、ふと気づく。
あの頃にあったアパ・マンって、
もう築30年経ってるんだよな。。。
あの頃と変わらないなぁ、なんて思ったけど、
アパ・マンは、確実にあの頃より競争力を失っている。
でも、よく見ると、
入居者は入っている。
30年経っても、
それなりの管理と、適正な家賃を設定すれば、
入居者はつくのだ。
最近、所有物件が築30年になることを
想像したことがなかったな。
なるべく、物件が築20年になるまでに売り抜けて、
投資を回収することだけを考えていた。
出口戦略が重要だ。
そんな知識がついてから、
売りやすい物件にするための管理をしていた。
自分は、プロパティマネージャーだと言いながら、
プロパティマネージャーとして一番嫌いな
物件の寿命を軽視する「投資家」の
思想になってしまっていたことに気づき、
ハッとした。
いかん、いかん。。。
築30年経つまで所有してもいいかな。
築30年経っても入居者が付く物件にしよう。
改めて、
自分は建物管理のプロなんだ。
と自分に言い聞かせた。
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照明の色を交換
３連休。
幼なじみのＡ君の車に相乗りして、
一路 京都へ帰郷。
夕方から、京都マンションの照明を交換。
エントランス、階段、廊下の全照明を
青白い「白昼色」から、
黄色っぽい「電球色」に変更。
どうせ交換するなら、
入居者にも「替えた」とわかるようにアピール。
ビフォー ⇒ アフター
これから秋が深まり、冬が近づいてくるが、
温かみのある光になったと思う。
交換してすぐに通りかかった入居者と、
「お、替わりましたね」
「はい、冬色にしました」
「なるほどなぁ。夏にはまた替えてくれるの？」
「あはは、考えときます」
と笑顔で会話。
夜は、いつものワインバーで、管理業者を接待した。
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土地等を先行取得した場合の特例
今年は、不動産を取得した際の税金について、
いくつか特例が創設されている。
税理士の先生と相談し、
今月取得する不動産については、
先行取得した土地の圧縮記帳の特例
を適用することにした。
トゥイークは、事業的規模の個人事業者なので
これを適用しない手はないと。
土地等を先行取得した場合の課税の特例とは、
平成21、22年中に土地を取得した場合、
その土地の取得価額を限度として、
その後10年間に所有しているアパ・マンを
売却して譲渡益が発生しても、
その８割は税金がかからない
というもの。
この特例は、10年間にわたり何度でも利用可能。
すなわち、京都マンションの譲渡益が
今月取得する不動産の取得額を上回らなければ、
その後名古屋マンションの譲渡時にも適用できる。
（今までの買い換え特例は、同一事業年度のみ対象）
今月取得する不動産は、一部あるいは全部を
自宅に使用する予定だが、この特例は、
自己の居住用として購入する土地にも適用できる。
（今までの買い換え特例は、事業の用に供しないとダメ）
売却する不動産は、
所有期間が5年未満の短期譲渡でも適用できる。
（今までの買い換え特例は、所有期間が10年超でないとダメ）
なるほど。
ありがたい特例だ。
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関連する過去記事：「土地の先行取得による課税の特例」(2009.1.29)
