プロパティマネージャー自ら不動産投資に挑戦

久しぶりにフリーな週末だったので、15日に期限の迫った確定申告をやりました。
先日紹介した「会計士がこっそり明かすマンション投資 実践虎の巻」のおかげで、やっと経費計上するもの、取得費用に計上して減価償却するものの分別方法がわかったので、順調に作業を進め、やっと申告書をまとめることができました。

今まで、「あー確定申告しなきゃー」と思いながら「でも疲れたから寝るー」という毎日を過ごしてきたので、肩の荷がひとつ下りました。

これでまた、純粋に物件探しに専念できます。
でも、今週は、先月受託した物件の月次レポート作成、先週受託した物件のテナントまわり（承継同意）、来週受託する物件の準備作業、今月末決済の物件を受託するためのプレゼン作業・・・尋常じゃなくハードな一週間になります。
もう寝なきゃ・・・

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収益不動産を探していると、もっと自己資金があればこの物件買えるのに！と思うことが多々あります。
昨年購入した名古屋の区分所有マンション、非常に安く買えたので、今は表面利回り20％以上で回っています。
このまま回して投資額を回収した５年後に売却しても利益は出るだろうと思ってます。
しかし・・・ふと考えました。
今なら表面利回り10％でもこの物件買う人いるのではないか？
だとすれば、5年分の利益を上乗せして今クロージングするのと同じ経済効果ではないか。(譲渡税は考慮せず）
不動産を所有することで抱えるリスクから開放されて、利益は確定する。
手元の自己資金が増えれば、大きな不動産が買える・・・

そこで、昨日も触れたマザーズオークションの登場。

マザーズオークションが唱える「健全で公平で透明な不動産取引き」は、絶対売主にメリットが大きいと思っていましたので、試しにマザーズオークションに出展の申込みをしてみました。

するとカスタマーセンターから連絡があり、
1.住宅地図
2.土地　登記簿謄本
3.建物　登記簿謄本
4.確認済証・検査済証
5.評価証明書と固都税納税通知書のコピー
6.収入と費用がわかるもの
7.間取図
8.写真
9.身分証明書の写し
を揃えて送りました。

ちょうど、現在開催中の「ハンマーズ・ラッシュ300」の物件を集めている時期で、今なら間に合うとのことでした。

カスタマーセンターの説明では、マザーズオークションとヤフーオークションの２通りの出展方法があるらしく、利回り重視で売却の場合はマザーズオークション、希望価格での売却を希望する場合はヤフーオークションでの出展がいいそうです。

私のスタンスは、高めの設定価格で出展し、札が入ればラッキー、入らなければ継続保有だったので、ヤフーオークションを奨められました。
マザーズオークションは、成約率高める使命があるため、最低価格を安く（利回りを高く）設定して欲しいとのことでした。

先方は、物件の築年数がけっこう経っているので利回りを15％くらいに設定してみては？と奨めます。
私は、実際は定期的な大規模修繕を施しているマンションで、室内もリフォームをしたばかりで古さは感じないのだと説明します。
そして、相談していくうちに、私の物件はマザーズオークションに向いていないことがわかってきました。
マザーズオークションの利用者は、ネット上で物件概要の数字を見て価値を判断します。
私の物件は、実際に見なければ、そのキレイさと管理の程度の良さがわかりません。
そういう訳で、今回の出展は見送りました。

担当者は、非常に親切に相談にのってくれました。
マザーズオークションは、サイト上で様々なデータを蓄積して分析していますので、「この物件なら、この地域のこういった属性の人から、これくらいの価格で入札されるだろう」という予測が可能だそうです。
彼らのノウハウと、そして公正な不動産オークションの仕組み、マザーズオークションは売主に非常にメリットのある売り方だと再確認しました。
またいつか、利用したいと思います。

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　関連記事：マザーズオークションの躍進
　　　　　　不動産オークションの可能性（前編）

不動産売却の申込はコチラから↓

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またカゼみたいになって昨日の夕方から寝込みました。
毎日忙しくて疲れが溜まって、身体が弱っているのかも知れません・・・

そうこうしてるうちに、今年の確定申告の期限が迫ってきました。
まだ作業が終わっておらず、あせってます・・・

先日も書いたように、日々の取引きの入力は、「やよいの青色申告06」を使って入力しました。
さすが、人気Ｎｏ１弥生会計のシリーズだけあって、帳簿付け等の入力作業はすごくやりやすいです。
ただ、何が経費になるのか、何を資本計上するのか、減価償却をどうするのか、
といった細かいルールがわからないので、処理が正しいのか自信がもてません。
書店では、確定申告のコーナーができていて、いろいろな本が並んでいます。
しかし、株式取引や個人事業主のための解説がほとんどです。
たまに事業規模の大家さん向けの解説も見つかりましたが、小規模な不動産投資のために、わかりやすく解説している本がほとんど見当たりません。
税理士に相談するほどの規模ではないので、「困ったなー、よくわからないけどこれで出しちゃおうかなー」と投げ槍になりかけたところで、こんな本を見つけました。

「会計士がこっそり明かすマンション投資 実践虎の巻」

公認会計士が書いたマンション投資の入門書で、後半の大部分を割いて、帳簿付けや確定申告の方法を細かく解説しています。
区分所有１戸を購入した初年度の会計上の処理がズバリ書いてあるので、パッと目の前に光がさして、今まで不安に思っていたことがわかりました。
もっと早くこの本に出会えたら、いろいろ独りで悩まずにすんだのに・・・
さて、確定申告の仕上げに入るぞ。

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　関連記事：確定申告の準備

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今日は昼から確定申告の作業をしていたのですが、テレビでトリノオリンピックのスノーボードの放送が始まったので、作業の手を止めてテレビを見ていると、頭が痛くなってきて、だんだん身体がだるくなってきました。
イヤな予感、カゼをひいたかもしれません・・・
大事をとってもう休みます。
今日はやりたかった事が何も片付きませんでした・・・・

「みなづきのけふのまつりを見る人も八重がきなせり神のみそのふ」

たまに雪がちらつく寒い週末でした。
京都烏丸の不動産屋に行ってきました。
気になる物件が見つかって、買うべきか迷っています。
迷うということは、判断がビミョーということです。
この話を聞いた東京の妻は、「占いでは今年は新たな挑戦はしない方がいいみたいよ」とノリがよくありません。
ようし、相手が占いなら、こっちは神頼みだ。
帰りに八坂神社に寄りました。

お参りをした後、運試しにおみくじを引きました。
これで悪いくじを引いたなら、やめた方がいいかもと思いました。

で、引いた占いの最初に書いてあったのが冒頭の詩だったのです。


結果は「吉」
「このおみくじを引いた人も神の恵みを蒙るものと知るべきです。」という解説。

願望 精進すれば叶う
仕事 初志貫徹せば前進有り
売買 利あらば人に分かちて徳を得るなり
勝負事 十分利有り

「悪くはない」ということかな。
「前向きに対処すれば良くなる」と捉えました。
帰って詳細なシミュレーションだ。

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昨日は不動産屋を３軒巡りました。
出回っている物件にいい物はないことは承知の上ですが、本当に買える物件がありません。
利回りが高いので問い合わせると「再建築不可」だとか、残り物はワケありです。
まともな物件は価格が高すぎて、どう考えても健全な収支にはなり得ません。

そんな中、ちょっと面白そうな物件があったので、資料をもらってさっそく視察に行きました。
国道沿いにある１，２階店舗の５階建てＲＣマンションです。
外観の第一印象は、増築部分があるのかごちゃごちゃして「管理しにくそう」。
屋上には違法と思われるプレハブが建ってます。

「買えないかな・・・」

とりあえず、中に入ってみます。
エレベーターは聞いたことないメーカーで、たぶん巻胴式でした。
乗っていて怖かった・・・
共用部は暗くて不気味。でも入居者はいるようです。
法人の事務所もありました。

１階店舗の喫茶店に入りました。
雰囲気はよく、コーヒーも手作りのケーキもおいしかったです。
（帰ってネットで検索したら、そこそこ評判の店でした。）
１階は優良テナントのようです。

２階店舗は空室、簡単には付けられないと思います。

この雰囲気の悪い物件を安くで買えるなら、どこまで資産価値を上げられるか挑戦してみたい気もしますが、今の売値では到底買えません。
融資もきついと思います。
この物件は簡単に売れないと思うので、売主がどこまで値下げするのか様子を見ることにしました。

一日動いて収穫がないと倍疲れます。
でも、不動産屋と顔を会わせて希望を伝えたので今後に期待です。
単身赴任している間は、時間を自由に使えるので、精力的に動きたいと思います。

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本日販売の日経マネーやMONEY JAPAN、ダイヤモンド・ザイ等で確定申告が特集されています。
毎年、マネー誌の３月号は確定申告の特集があります。
今までは、医療費控除や株式の譲渡所得くらいだったので、マネー誌の特集を参考にすれば確定申告はできたのですが、今年は初めての不動産所得の申告です。
今までと違い、事業経営者としての申告をしなければなりません。

仕事では、収益物件の毎月の収支を会計処理してレポーティングしているので、数字の扱いには慣れているつもりですが、個人の会計、特に初年度は不動産取得や事業開始に伴ってイレギュラーなお金の出入りがあるので、わからないことも多く不安があります。

経理関係はパソコンの専門ソフトで処理することにしました。
ネットで調べたところ、「やよいの青色申告06」が、『使いやすく、値段の割に機能は十分』と評判が高かったので、さっそく購入してきました。

明日から作業に取りかかりたいと思います。

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最もコストパフォーマンスの高い青色申告ソフト
やよいの青色申告 06

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関西で物件探しの報告です。
赴任して初めて迎えた週末、天気が良く暖かくて物件探し日和でした。

インターネットで気になる物件があったので、不動産業者とのきっかけ作りに問合せをし、今日詳細を聞きに店舗まで行ってきました。

物件は、阪急京都線沿線で築18年のＲＣ造マンション１棟9,700万円です。
インターネットでは表面利回り８％であることだけがわかっていたので、事前に現在の家賃を推測して収支を計算しました。
結果は、お宝不動産にはなり得ないので放置されている物件、でも買い方次第ではおもしろくなる物件という感じがしました。
実は両親が京都に住んでいるので、両親に物件管理を委託する戦略です。
両親に合法的にお小遣いをあげられる物件であれば、大きく儲からなくてもリスクが小さければいいかな、という気持ちで臨みました。

阪急電車を降り、駅前の店舗に入ります。
担当者と挨拶し、物件の概要、売主の属性などを聞き、物件資料をもらいました。

物件は駅から徒歩10分弱なので、担当者に道を聞いてそのまま物件まで歩きました。
駅前の栄え具合から物件まで道のりの雰囲気もいい感じです。

物件の第一印象、タイル張りの外壁で「悪くない」。
共用部を歩きました。モノは「いい」。現在は満室です。
管理の程度は、悪くはないが行き届いてもいない。
植栽も花壇はあるが何も植えられてない。
「管理次第では価値を上げられる」と感じました。

駅前に戻って賃貸業者めぐりをしました。
３軒まわってヒアリングしたところ、「あそこは決まりやすい」という共通意見でした。
募集賃料は、現状の平均賃料より0.5%ほど下げて考えた方がよいことがわかりました。
思いのほかいい物件だったので、買いたくなってきました。

さっそく家に戻って投資判断を行いました。
物件資料とヒアリングから得た条件を入力してシミュレーション開始。
やはり予想通り、お宝不動産ではないが、買い方次第ではおもしろくなりそうでした。
融資条件次第では買えるかな・・・と思った次の瞬間、もらった登記簿コピーの１箇所に目が止まりました。

「鉄骨造？！」

物件概要では、「鉄筋コンクリート」だと・・・

前提が崩れました。
これでは、想定していた借入れの返済期間が相当短くなります。

シミュレーションし直すと・・・・

ブブーーー！買えません。

やられた・・・・　　　そんな日曜日でした・・・

とりあえず、気づかなかったことにして融資の相談に持ち込んでみます。
それで関西の融資事情を感じてみたいと思います。

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入居者に物件を引き渡してからは、特に問題も発生しませんでしたので、最近は不動産投資のネタで書くことがありませんでした。
やることといえば、毎月家賃の入金を確認するくらいです。
順調に大家さんになれたということです。

そして、不動産取得税を納めました。
最小限の投資額でとりあえず不動産投資を始めましたが、１年目に残っている仕事といえば、あとは確定申告くらいでしょうか。
確定申告ってどうすればいいのかなぁと今からちょっと不安ですが・・・

プロパティマネージャーとして、収益不動産の管理・運営には自信がありましたし、本やセミナーで勉強して大家さん業について「わかっている」つもりでしたが、融資を受けて、物件を買って、税金を納めてといった体験は、実践してみて分かったことはたくさんあります。
また、入居者を募集しているときも、実際に大家さんになってみて、初めて大家さんの本当の気持ちがわかった気がします。
まさに、「知っている」と「やっている」では全然違うんだということが実感できました。

まだ確定申告が残っていますが、ひと通りの大家さん業を体験しましたので、さて来年は、いよいよ本格的に資産形成のための不動産投資に挑戦してみようかと思っています。

幸いにも株式で運用している資金は、順調に増えましたので、どこで換金するかのタイミングにもよりますが、不動産へとポジションをシフトしようと思っています。

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連日報道されている構造計算偽造の問題、たくさんのブロガーがこの事に感じる憤りを書いておられます。
私が今さら書き立てるのもおこがましいので、「他のブロガーさんとまったく同意」ということで省略します。

ところで、この件はいったい誰が補償するべきなのでしょうか？
基になるデータが偽造されていたのでは、宅建業法上の売主責任は問えないという意見があるようです。
姉歯に補償しろと言っても絶対そんな資力はありません。
資力があると思われるゼネコンが頼りでしたが、木村建設は早くも立ち行かなくなりました。
やっとの思いで買ったマイホームがトンデモナイ物件だった方々の気持ちを考えると、たいへん胸が痛みます。

ゼネコンの友人の話では、検査が「ザル」なのは珍しいことではないそうです。
ただ、構造計算が仮に間違って検査をスルーしても、ゼネコンは現場で「これじゃ鉄筋少ないだろ！」って経験上わかるそうです。
というより、建設業の認可を受けたゼネコンは、その間違いに気づかなければならない責任を負っているのだそうです。
だから、今回の件は、設計も検査も施工もみんな「確信犯だろう」とのことです。

今回の事件でわかったことをまとめると、
・確認検査はザルである。
・モラルと資力のない会社に頼むと万一の時に補償してくれない。

以上から私が感じたことは、
構造計算はプログラムを用いて行うため、悪気はなくても入力ミスすることはあり得るわけで、どうせ検査はスルーするので、ゼネコンが気づかなければ建物は完成してしまう可能性があります。
後になってそれが発覚して問題になったとき、資力のあるゼネコンが施工して、誠意のあるデベが売主でないと、後悔することになる可能性が大きいということです。
という意味で、「会社が大手かどうか」というのは、けっこう重要な要素なのかなと思いました。

これからもこの問題は進展していくでしょう。
新たな問題が発覚するかも知れません。
よりよい確認検査制度への見直しや被害を受けた方への補償を望みます。
ただ、メディアがいつものように必要以上に不安を煽るのだけはやめて欲しいです。
問題のない建物でさえ、自宅のヘアクラックを見つけて「構造計算書を確認しろ」と売主に迫る図が頭に浮かびます。
そして、「新たな補強リフォーム詐欺が発生」なんて絶対あってはならないことです！

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