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不動産投資分析の手順
不動産投資の分析は、
�，泙此∋埔譽如璽燭亡陲鼎�マクロ的な視点のマーケットレベルの分析を行う。
�⊆，法�投資対象の不動産について、デューデリジェンスを行い、類似、競合する物件と比較分析を行う。
これらの予備的分析によって、対象不動産の特徴や市場性について明確にしたうえで、
�Ｂ仂殄堝飴困亮�益的な手法を用い、投資意思決定を行う。
要は、対象不動産のキャッシュフロー分析や資金調達に没頭している大家さんもいるが、
これは「木を見て森を見ない」ことであり、
不動産投資においては初歩的な誤りで、リスクが高い。
分析の手順は、「マクロからミクロへ」が大切。
各プロセスについては、いつか詳細を書きたい。
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時間と価値の関係
不動産投資分析を学んで気がついたこと。
不動産投資において、
時間と価値との関係はかなり重要であるが、
個人の大家さんとの間では、
あまり話題になることがない。
どういうことかというと、
同じ１万円でも、
現在の１万円と５年後の１万円では、
実質的な価値が異なるということ。
なぜかというと、
・５年後には受け取れるかわからないので、現時点の方が確実性が高い。
・インフレの場合、５年後の１万円では現時点の１万円の商品は購入できない。
・現在の１万円を預けて利子を得れば、５年後には１万円以上の価値になる。
よって、同じ１万円なら、
・現時点より遠ければ遠いほど実質的な価値が低くなる。
・リスクを反映した割引率が高ければ高いほど金額が小さくなる。
すなわち、不動産投資をする際に、
いくつかの物件を比較するならば、
期中のキャッシュフローであれ、
売却金額であれ、
より早い（現時点に近い）実現が可能なものが良い。
と判断できる。
（以上、証券化マスター テキストを参照）
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不動産投資の特徴
不動産投資分析を勉強中。
学んだことを忘れないように書いておこう。
不動産投資の特徴は、オポチュニティとリスクの存在。
オポチュニティとしては、
・賃料アップや費用削減によるキャッシュフローの向上と
・リノベーション、追加投資、マーケットの好転等による出口価格の上昇
がある。
リスクを軽減させる方法としては、
・購入前にデューデリジェンス（調査）を行う。
・投資する不動産タイプを限定する。
・ポートフォリオのレベルで投資を分散させる。
・保険に加入する。
・定期借家契約やマスターリース等の賃貸借契約の工夫
・出口をあらかじめ確保する。
などがある。
不動産投資は、これらのコントロールが重要。
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証券化マスター講座コース２
明日から12月。
スノーボードをチューニングし、
車のタイヤをスタッドレスに交換。
スノーシーズン到来の準備は、バッチリだ。 v(＾o＾)v
ちなみに、「トゥイーク」の名前の意味は？
と聞かれるのですが、スノーボードのトリックの名前です。
得意技です。
夜は、X'masムードを感じに東京ミッドタウンへ。
最近のイルミネーションはハンパないっすね。
さて、不動産証券化マスター講座コース２
のテキストが届いた。
すでに講義が始まっている。
さっそく、オリエンテーションを受けた。
コース２の内容は、
コース１の知識の応用として
・不動産投資分析
・不動産ファイナンス（融資する立場から分析）
・不動産証券化商品分析（J-REITの銘柄分析）
について実務演習を行い、レポートを提出する。
12月は仕事も忙しいのに、たいへんだ・・・
学んだ中で、大家さん向けに有益な内容がれば、
ブログで書いていきたいと思う。
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合格発表
11月が始まったばかりだというのに、
もう、あと14営業日しか残っていない。
今月は、
100億円超の新築ビルの受益権売買、
その他、スキーム当事者変更などの仕事を
並行して進めなければならず、
月初から深夜残業モード。。。
さて、
不動産証券化マスター試験の合格発表があった。
結果は、
合格。
よかった・・・
今年の合格ラインは67点。
昨年の65点より高くなっていた。
合格者は、1,056名。
合格率は、40.3％。
ちなみに、昨年は45.6％。
なお、今年は基準以上であれば、
著しく点数の低い科目があっても合格したが、
来年以降は、１科目の点数が一定レベル以下の場合、
不合格になるらしい。
年々ハードルが高くなっていく・・・
さて、合格したが、まだマスターにはなれない。
今月からマスター養成講座のコース２が始まる。
「不動産投資分析」
「不動産ファイナンス」
「不動産証券化商品分析」
の演習をして、二次試験を受けて、
最終的にマスターになれるのは、
来年の５月の予定。
先は長い・・・
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ビル経営管理士 ｖｓ 不動産証券化マスター
ビル経営管理士試験と、
不動産証券化マスター試験は、
どちらが難しいか？
という質問を頂戴しました。
実は、このブログ、
「ビル経営管理士試験」
「不動産証券化マスター試験」
というキーワードで、検索エンジンの
驚くほど上位にヒットするようだ。
アクセス解析を見ても、数年前から、
「ビル経営管理士」というキーワードで
訪問されるのがダントツに多い。
当時、トゥイークも同じだったが、
調べても、あまりこれらの試験に関する情報がない。
だから、情報を探している人に役に立てたら幸いです。
このブログは、仕事関係の人には秘密にしているが、
これらのキーワードでブログを訪れて、
「このトゥイークって、もしかして・・・」
て感じで、バレているらしいと、最近知った。
（そんな時は声かけてちょうだい！）
話がそれた。
まずは、試験の範囲を比較してみると、
ビル経営管理士は、
・賃貸ビルの企画・立案に関する知識
・賃貸ビルの賃貸営業に関する知識
・賃貸ビルの管理・運営に関する知識
不動産証券化マスターは、
・不動産証券化とファイナンスの基礎
・不動産の投資分析
・不動産証券化商品の組成と運用
・不動産証券化商品の投資分析
・不動産投資運用と倫理行動
すなわち、
ビル経営管理士は、プロパティマネージャーより、
不動産証券化マスターは、アセットマネージャー（あるいは、ファンドマネージャー）より
の資格であるといえる。
トゥイークは、プロパティマネージャーのバックグラウンドがあるので、
ビル経営管理士は、試験の傾向をつかめば、業務の経験を活かすことができた。
不動産証券化マスターの範囲は、かなり広いと思う。
講師陣をみても、証券アナリスト、不動産鑑定士、弁護士、会計士、不動産投資顧問会社、ＥＲ作成会社、証券会社、銀行、ＲＥＩＴ運用会社等々・・・
多岐に渡っていることから、すべての範囲に精通している人なんていないと思う。
トゥイークは、アセットマネージャーではないので、特にそう感じたのかもしれない。
スキーム当事者の会計や税制については、勉強してもよくわからなかった・・・(汗)
回答方法は、
ビル経営管理士は、
選択、穴埋め、計算、論ぜよ等、複合的な問題。
不動産証券化マスターは、４択のマークシート。
ただし、「正しいものを１つ選べ」というありがちな問いではなく、
「正しいものはいくつあるか」という問い方なので、
各肢の正誤を解かなければ回答できず、
また各肢の文章がやたら長いので、かなり疲れた。
以上、参考になれば幸いです。
なお、不動産証券化マスターは、
この試験に合格しても、引き続き、
コース２の不動産投資分析、不動産ファイナンス、不動産証券化商品分析の講座が半年間続き、
レポートを提出して、仕上げのスクーリングを受け、
修了試験に合格しないとマスターになれません・・・
さらに、資格者になってからは、
どちらも年会費等の負担があります。
ようこそ、資格貧乏の世界へ！
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世界が回復するには？
不動産証券化マスターの勉強で気づいたこと。
日本の不動産証券化の歴史は、
日本のバブル崩壊から、資産デフレ脱却への歴史
といえるのではないかと。
いま思えば、小泉政権時の「都市再生特別措置法」が、
都心の商業地の価値回復の決め手となった。
その他にも、都市計画法上の規制緩和で土地の有効利用を図ったり、
凍結していた旧国鉄等の国公有地を大放出したりした。
日本は、金融危機の対策として、金融機関に公的資金を注入するだけでなく、
根本的な原因である、資産デフレを脱却させるため、
様々な施策を施してきたことを再確認した。
いま、国際的な金融危機が深刻な状態になり、
日本がバブル崩壊後に数年にわたって小出しに取り組んだ施策を、
わずか数か月でイッキに実行している。
これは、日本の過ちが教訓になっていて、よい事だと思う。
しかし、今回の一連の対策は、
金融機関の不良債権の買い取りや、
公的資金の注入等、
あくまで流動性確保のための施策であって、
根本的な対策でないように思われる。
今回のサブプライムローン問題の、根本的な原因は、
アメリカの住宅価格の下落である。
住宅価格の下落が止まらなければ、
サブプライムな人以外のローンも、傷つく日がやってくる。
アメリカは、不動産市場への根本的な対応策を発表していない。
アメリカが、日本と同じ道をたどって回復していくのなら、
まだ、アメリカは回復する段階ではないのではないか・・・
試験勉強をしながら、そんなことを考えたのでした。
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最適な学習環境探し
不動産証券化マスター試験が終わった。
励ましのメッセージをいただき、ありがとうございました。
少しは手ごたえのある結果が出せたと思う。
昨日は、久しぶりに焼酎を酔うまで飲んで、ぐっすり眠った。
今回の勉強で学んだこと、気づいたことを書いていきたい。
今回は、学習環境について。
トゥイークの自宅には、自分の部屋（書斎）がない。
すなわち、家族が起きている間は、自宅に勉強スペースがない。
「勉強するからテレビを消して」とは言えない・・・
だから、
「どこで勉強するか」が、重要な問題だった。
平成進化論でも、このような記事があった。
■場所によって、学習効率ないし生産性が大きく変わることを知る。
■自らが最大のパフォーマンスを発揮することができる場所がどこにあるのか、それを探すための金銭的、あるいは時間的コストは結果として大きなリターンをもたらしてくれる。
■なにかに取りかかる前に、どの場所でとりかかるかを意識して探してみるのは、生産性を高める上で非常に有用なことである。
■「孟母三遷（もうぼさんせん）」という故事成語がある。幼児の教育に環境を選ぶことは大切ですよ、という内容ではあるが、これは大人にも当てはまるのではないか。
■大人の場合は、親に環境を用意してもらうわけにはもちろんいかないから、自分で自分にとって最適な環境を用意してやる必要がある。
トゥイークも、試行錯誤してみた。
いろいろ試したのが喫茶店。
会社に近いカフェドクリエは、喫煙者の煙でモクモク。
ベローチェは、隣の席が近すぎるのと、客が多い。
１人席が横に並んだスタバを発見。
ここは勉強がはかどった。
でも、ここは、席がいつも埋ってる。
常に客が少なくて、分煙されていて、ＢＧＭと照明も適度な上島珈琲店を発見。
普段はここで勉強した。
そこが空いてなかったら、エクセルシオールか、珈琲館。
そこも空いてなかったら、隣駅のニューヨーカーズ。
けど、喫茶店はどこも22時に閉まってしまう。
そうだ！ 遅くまで勉強するならファミレスだ。
ファミレスは、テーブルも大きいし、
ドリンクバーはお代わり自由だし、
深夜の勉強には適していた。
ただ、たまに（酒が入った後の）うるさい団体が入ってきて、お邪魔な時あった。
ファーストフードもよかった。
でも、厨房と同じフロアのテーブルに座っていると、
服に油のにおいがしみついた。
ホテルのラウンジにも行ってみた。
明るい時間はよかったが、暗くなると室内の照明も暗くなるので、勉強には適さなかった。
昼休みに三越の屋上庭園にも行ってみた。
この季節でも、昼間は暑かった。
大阪出張の移動時は、のぞみのグリーン席で勉強してみた。
N700系のグリーン席は、なかなか勉強がはかどった。
もちろん、グリーン代は自腹だが、移動時間中の自分の空間を買ったと思えばよかった。
他にも、いろいろ試したけど、
特徴的なのは、こんなかんじかな。
平成進化論では、図書館、特に大学図書館が、最適な学習環境とのことだった。
図書館は試さなかった。
深夜までやってる図書館て、あるんだろうか？
調べてみたら、あった。
六本木ライブラリー。
六本木ヒルズにある、有料の会員制図書館だ。
こんなところがあったのか・・・
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明日は証券化マスター試験
いよいよ、不動産証券化マスターの試験が明日に迫った。
ここ最近、空き時間は、すべて試験勉強に費やしてきた。
時間を捻出するためには、睡眠時間を削るしかない。
今月に入ってから、睡眠時間を4時間半以内に調整した。
（仕事があるので、それ以上はキツい。）
活用してるのは、これ。 ← 「スリープトラッカー」
何か目標にチャレンジする時のトゥイークの考え方。
長い人生、1ヶ月くらい寝なくても、死なない。
でも、１ヶ月やったら、、、
けっこう、ヘロヘロ。。。
でも、試験の範囲が広すぎるうえ、
試験の歴史も浅くて傾向がつかめない。
昨年から、金融商品取引法の施行や、信託法の改正等、
関連法制も変わりまくりで、過去問もあてにならず、
勉強していても、雲をつかむような感じだ。
普段の業務でやっていることだし、
協会の認定資格なので、ナメてかかっていたが、
まわりで、数々のデキル男が、昨年の試験に落ちていたことが判明。
受けなきゃよかったかな・・・
でも、後悔したくないので、できる限りやってみた。
でも、すべての範囲を頭に叩き込む時間はなかった。
もっと早くから、本気で勉強すればよかったな・・・
でも、
早くからやってたら、たぶん、
そんなに効率も上がらなかっただろうし、
結果は同じだろう。
今日は、あと少しだけ 悪あがき。
でも、 もう焦っても仕方がない。
明日の試験は、10:00から15:30。
頑張ります。
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