 |
トップページ > プロパティマネジメント | |||
新規物件の立ち上げで大忙し
４月になり新年度に入りましたが、先月から引き続き忙しい毎日が続いています。
３月末に３物件受託したので、その立ち上げに追われています。
そのうちの１件は、売買時にヒモ付きで他のＰＭ会社に決まっていたのですが、ＡＭ会社からＰＭ契約の案文を見るなり「我々にこんな対応はできません」とケツ割って逃げてしまったらしく、慌てたＡＭ会社から特命で持ち込まれた案件で、何の準備もできてなかったため、てんてこ舞いです。
この１週間は、ろくに昼食をとる時間もありませんでした・・・
今私が担当しているビルには、都道府県の大阪事務所がテナントとしていくつか入っているのですが、県というのは本当に融通がききません。
「この契約にはあの書類が必要」、「この確認にはあれを出せ」、「この印鑑でないと支払えない」。
一方で、要求された書類に印鑑を押すのは、信託不動産の所有者である信託銀行です。
信託銀行も印鑑を押す際のチェックには、過剰なくらいに時間がかかります。
県からは「いついつまでに書類をもらわないと電子決裁に間に合わない」と言われ、信託銀行からは「押印には４日かかる」と言われ、それだけでも「たのむよー」という気持ちだったのに、やっとできた書類を急いで県に持っていくと、もう時間外で早々と事務所は閉まっていた・・・という出来事がありました。こんなことがあると、ドッと疲れが出ます。
新規受託した物件の承継同意でテナントをまわった際には、今回の証券化スキームを説明したわけですが、テナントも「証券化」なんて聞きなれない言葉が出てきたので独自に調べます。そうしたら、タイミング悪くＪＰモルガン信託銀行が金融庁から処分を受けたニュースが出ていたので、「信託銀行も信頼できないようだね」予想外の展開にタジタジ・・・
あぁ、疲れました。
大阪は、そろそろ桜が満開になりそうですが、ゆっくり花見をする時間は しばらくなさそうです・・・
応援お願いします！ ⇒ このブログに１票 
春物の服が必要だ
予想通り、忙殺されそうな毎日が続いています。
そして、また１件ビルを受託してしまいました。
今回も大きなビルです。
今年に入ってからは、東京より大阪の方が新規受託物件が増えています。
売買が東京から地方に広がっている証拠でしょう。
当初、年末に受託したプロジェクトの立ち上げで大阪に来たのですが、その間に想定外の物件数が大阪でとれてしまったため、「聞いてないよ」状態でひたすら働いてます。
そして、当初のプロジェクトは軌道に乗り始めたので、タイミング的には引継ぎをして東京に戻れる頃なのですが、これまた想定外、「しばらく大阪が落ち着くまで延長」と言われました。
家族には申し訳ないけど、頑張るしかありません。
この２ヶ月、忙しかったけど、夜や休日を使って不動産屋、銀行とのパイプ作りにも時間と力と注いできました。
関西でいい物件と出会うためにも、もうしばらく大阪で頑張ります。
明日の夜から東京に帰って久しぶりに家族と会い、春物の服を持って22日に戻ってきます。
応援お願いします！ ⇒ このブログに１票
新規案件
今月から新規物件の受託がスタートしました。
今回は大きなビルです。
３月１日からテナントに挨拶回りをしていますが、３日間でまわったテナント数、ざっと１００テナント！
承継同意書を持って、テナントに繰り返し繰り返し今回の証券化スキームの説明。
朝から晩までテナントを訪問してひたすら説明。
今週はさすがに疲れました。
明日も予定が入ってます。
嗚呼ゆっくり休みたい・・・
確定申告はいつできるんだろう・・・
応援お願いします ⇒ このブログに１票
大阪でも床がない！
昨日、大阪支店で管理しているビルが、すべて満室になりました。
大阪のビル市況も回復してきました。
昨年の今頃、「このビル、果たして空室埋められるのか」と社内で疑問の声がありながら受託したビルも、気がつけば満室稼動です。
オフィス仲介会社から「どこか空いてませんか？」と電話がかかってきて、
「今どこも空いてないんですわー。また新規に受託しますんで、そん時はお願いしますー。」と同僚が回答しています。
バブル時代に戻ったのかと錯覚しそうな電話対応・・・
今月からスタートする物件に、リーシング部隊を総動員できますので、こちらも早期高稼働が期待でき、いい循環です。
来月以降の新規受託も複数決まって、忙しい毎日です。
今回の記事はいかがでしたか？よかったらクリックを！ ⇒ このブログに１票
ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？(後編)
昨日の記事の続きです。
ところで、「今のところ」ＡＭに転職したいとは思わない理由は・・・
まぁいろいろありますが、ＡＭさんの話を聞いていると、あまりにも大変そうというか、体力がもたなそうというか。
結果ですべて評価される仕事なので、プレッシャーがすごそうです。
やり甲斐はありそうですが、家族との時間も大切にしたいので、そこまでバリバリ稼がなくてもいいかなという考えです。
これは�△亮遡筺�PM業務は、AMからの要望事項が多く、またレポートなどの事務処理が多く、非常にプレッシャーを受ける大変な仕事だと聞いているが、どうなのか」に関係してくると思いますが、
ＢＭはＰＭからプレッシャーを受けます。
ＰＭはＡＭからプレッシャーを受けます。
ＡＭは投資家からプレッシャーを受けます。（投資家のプレッシャーすごいです。）
プレッシャーを受けない業種はないと思います。
役務を提供して報酬をいただくのですから当然です。
大事なのは、その仕事を好きになれるか、なれないかではないでしょうか。
プレッシャーをプラスに受け止められるかマイナスに受けるかだと思います。
レポートなどの事務処理は確かに多いです。決算処理が苦手で、決算時期になると机の上に決算書が山積みになる人がいます。
彼は結局逃げ出して、ＡＭに転職しましたが、たぶん結果は同じなのではないでしょうか。
ＡＭになる前に、とりあえずＰＭという考えでは、キャリアアップは難しいと思います。
これは持論ですが、いいＰＭはＡＭに向かって仕事をするのではなく、テナントに向かって仕事をすると思います。
テナントの満足度、ビルの資産価値を常に気にしていると、自然に仕事は前向きなものになります。
それを、ＡＭのことを気にして仕事をしていると、どうしても目の前にある作業をこなしているだけになるからです。
すいません、ツラツラと優等生ぶったことを書きましたが、要は、
・私はビルが好きで、ＰＭが好きなので、「今のところ」ＡＭへの転職は考えていない。
・ＢＭ、ＰＭが泥臭い仕事で、ＡＭがカッコいい仕事だとは思わない。（ＡＭは相当キツイぞ！）
ということが言いたいのでした。
最後に、Precious WorksさんがＡＭの醍醐味を「様々な役割を持った専門家のベストパフォーマンスを引き出し、かつ全体の調和を図ること」と書かれていましたが、これはＰＭも同じだと思いました。
フィールドはビルに限定されますが、ある問題に直面したとき、それぞれのプロフェッショナルをコーディネートして見事に問題を解決させること、そしてＡＭや投資家から感謝されることが一番報われる瞬間です。
今回の記事はいかがでしたか？よかったらクリックを！ ⇒ このブログに１票
関連記事： ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？
ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？(前編)
Precious Worksさんのブログで、ＡＭとＰＭに関する興味深い連載記事がありました。
ある方の下記のような質問に対する回答です。
�〆�までの経験だけではAM会社への転職は難しいと思うため、いったんPM会社へ転職した後にAMへ転職することを考えているが、PMを経験したあとにAMとして採用はしてもらえるだろうか？
��PM業務は、AMからの要望事項が多く、またレポートなどの事務処理が多く、非常にプレッシャーを受ける大変な仕事だと聞いているが、どうなのか？
Precious Worksさんの書かれた内容は、全体的に同感です。
私の言いたいことを高尚な表現で代弁していただいた感さえありますので、ここでは個人的で具体的な内容にさせていただきます。
まず、�，痢孱丕佑魴亳海靴燭△箸烹腺佑箸靴萄陵僂呂靴討發蕕┐襪�」という疑問については、大いに可能性があります。
現にＰＭからＡＭに転職していく人はまわりにいます。
私もＡＭさんから「来ないか」とお声をかけていただけますし、ある雑誌に掲載されたことをきっかけにヘッドハンティングのお声もかかります。
条件はＰＭの時よりもかなり良くなるようですが、私は「今のところ」転職したいとは思いません。
それは、私が活躍できるフィールドはＡＭよりもＰＭだと考えているからです。
私のキャリアは、実習や出向、異動、転職等で、なぜかタイミングよく様々な経験を重ねる機会に恵まれてきました。
ビル設備設計の経験、ビルメンテナンスの経験、マンション管理の経験、リース事業でビジネスモデル特許を申請した経験、信託銀行で不動産運営の経験、これらの経験が全て今の業務に役立っており、「数字に強く、設備に詳しいプロパティマネージャー」という自分を確立させることができていると思います。
ここで更に経験を重ねれば、ＰＭに精通したＡＭになれるかも知れません。
ただ、あるＡＭ会社の社長からこんなことを聞いたことがあります。
ＰＭ経験のあるＡＭは、ＰＭの辛さを知っているからついつい指示が甘くなり面倒を見る。
金融経験のあるＡＭは、収支に関しては厳しいがＰＭのことはわからないから任せっきり。
いいＡＭとは、ＰＭとしっかりリレーションできる人間だと思うが、そういない・・・
長くなりそうなので、続きは明日に書きたいと思います。 後編につづく。
今回の記事はいかがでしたか？よかったらクリックを！ ⇒ このブログに１票
オーナーを訴えるテナント
大阪にはひどいビルオーナーがいるものです。
テナント入居時の条件や審査基準を緩くしてテナントを誘致し、早期空室解消を図ります。
そして、解約時に敷金を返さないのです。
そのビルにテナントとして入居していた弁護士事務所がビルオーナーを訴えているというから、その酷さがうかがえます。
しかし、訴えを起こしても解決には時間がかかりますが、「あのテナントはビルオーナーを訴えた」という噂はアッという間に拡がります。
（オーナー自ら広めているという話も・・・）
そのテナントは新しい入居先を探しますが、ビルオーナーも、オーナーを訴えるようなテナントには入居してほしくないので断ります。
そうして、結局そのテナントは、ビルから退去できなくなるのだそうです。
コワイ。 怖すぎる話です・・・
ところで、世の中には、敷金の取り戻しサービスをしてくれる会社があるのをご存知ですか？
賃貸マンションを引っ越し予定の人、引越しをして敷金でトラブルになっている人へのサービスで、入居者に代わって敷金返還交渉や小額訴訟をしてくれます。
敷金をめぐるトラブルはとても多いので、これからの引越しシーズン、このようなサービス利用も選択肢に入れられてはいかがでしょうか。
参考になりましたか？ ⇒ このブログに１票
大阪のおばちゃんとの奮闘
大阪物件のテナントに挨拶まわりをした話です。
ある開業医の診療所を訪問し、先生に、管理体制が新しくなり、賃料振込口座が変わる旨の説明をしました。
すると「賃料とか お金の話は家内にお願い」とのことで奥さんが。
で、同じ説明をしました。
それからの奥さんの反応にビックリしました。
奥さん「で、(賃料振込口座の)○○信託銀行ってこの辺やとどこにあるん？」
私 「店舗は少ないんですが、大阪だと＊＊駅ですかねぇ」
奥さん「＊＊駅って、そんなとこまで毎月行ってられるかいな」
私 「いえ、わざわざ行っていただかなくても、近くの銀行から振込んでいただければ・・・」
奥さん「あんたなぁ、簡単に振込め言うけど、他の銀行やと手数料高いんやで」
奥さん「うちは個人経営やから、手数料ひとつバカにならんのやで」
奥さん「そんなん言うんやったら、手数料差し引いて振込ましてもらうわ」
私 「お気持ち分かりますが、それは・・・」
奥さん「それやったらあんたが毎月取りに来て。月末やなくても20日過ぎたらきちんと準備して待ってるから」
私 「申し訳ないんですが、現金では・・・」
奥さん「だいたい、なんで○○信託銀行なんて聞いたこともないとこにするん。
もっとどこにでもある銀行にしてもらわんと困るわ。
勝手に決めたら私らが黙って手数料払って振込む思たら大間違いやで。
(前の賃料口座の)△◇銀行は振込手数料タダで済んでたんやで。」
これはもう、開業医の奥さんというより「大阪のおばちゃん」。
どれだけ説明しても他行から振込むことに納得しなかったので、少し休戦しました。
で、調べてみると、幸いにも近くの銀行からＡＴＭで振込むと同行扱いになることが分かりましたので、さっそく説明に。
やっと了解してもらえました。
大阪のおばちゃんのパワーはうわさ通りだと実感した出来事でした。
応援お願いします？ ⇒ このブログに１票
信託化できないって？！
大阪での生活も３日目になりました。
まだまだ落ち着きませんが、新しい環境で新鮮な気持ちで毎日を送っています。
さて、今回はPrecious Worksさんが「モノもカネもあるのに買えない？」という興味深い記事を書かれていましたので関連記事を書きます。
最近、入札で勝っておカネもあるのに、物件を買えないケースが増えているそうです。
買えない理由が「信託化できない」とは驚きです。
そういえば、昨年ＰＭ受託が決まっていたのですが、ＰＭ受託前日にキャンセルされた物件がありました。
ＡＭ担当いわく、
「信託化できなかったので現物で取得しました。よってレポーティングの必要もなくなりました。」
とのことでした。
証券化に時間がかかって、決済が延び延びになり、売主がこれ以上待てないと怒り出したのだそうです。
我々としては、ＰＭ受託開始に向けて、管理口座の開設、ゴム印の作成、各種データ登録、テナント通知文の作成等を進めていたので、突然のキャンセルに唖然としてしまいました。
この会社は、新規事業でＡＭ業務を始めたばかりで、証券化にはあまり詳しくないようでしたが、それでも「証券化できないって、そんなのあるの？」という気持ちでした。
Precious Worksさんの記事を読んで、やっとその背景が見えました。
現物で取得後の証券化もあり得るとのことですので、望みを捨てずに、準備したものはまだ残してあります・・・
参考になりましたか？ ⇒ このブログに１票
