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プロパンガスへ切り替え

名古屋マンション2を
プロパンガスに切り替えた。

きっかけは、1室でガス給湯器が故障。
寿命のため交換が必要とのことで、
チーン、 9万円なり。

う・・・・

こんな調子で、今後、全部屋故障したら
100万かかるぢゃないか・・・

予防保全できないものか・・・

都市ガスをプロパンに切り替えると、
プロパン会社が給湯器を全て新品に交換してくれる
と聞いたことがある。

さっそく複数のプロパン会社に提案を依頼した。

どの会社も乗り気で提案をしてくれた。

条件を相見積りして競わせる。

一般的にプロパンガスに切り替えると
都市ガスに比べてガス料金が高くなる。

料金が高くなっても入居者が納得できるだけの
メリットを提供できることが条件だ。

そして、
十分満足のいく条件を提示してくれた一社と契約した。

キッチンのガスコンロを
高級感のあるガラストップコートに交換し、
オーブンレンジまで新設してもらった。v(^o^)v
gus1020.jpg

入居者には、満足してもらえた模様。

入居者への説明から、切り替え作業まで、
気を配ったおかげで、問題なく完了。

ただ、まだ心配は残っている。

秋から冬にかけて、ガスの使用量は増える。
さらにプロパンになって単価が上がると、
ガス料金の高騰は、けっこうなインパクトらしい。

そこは、管理会社とガス会社に
うまく対応してもらうしかない。

プロパンに切り替えるなら、
春が最適だったなと思った。

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テーマ : 不動産投資
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照明の色を交換

3連休。

幼なじみのA君の車に相乗りして、
一路 京都へ帰郷。

夕方から、京都マンションの照明を交換。
IMG_3920.jpg

エントランス、階段、廊下の全照明を
青白い「白昼色」から、
黄色っぽい「電球色」に変更。

どうせ交換するなら、
入居者にも「替えた」とわかるようにアピール。

    ビフォー   ⇒   アフター
IMG_3877.jpg IMG_3929.jpg

これから秋が深まり、冬が近づいてくるが、
温かみのある光になったと思う。

交換してすぐに通りかかった入居者と、

「お、替わりましたね」

「はい、冬色にしました」

「なるほどなぁ。夏にはまた替えてくれるの?」

「あはは、考えときます」

と笑顔で会話。

夜は、いつものワインバーで、管理業者を接待した。
IMG_3957.jpg

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やっと売買契約

築古物件の売買契約を締結した。

1ヶ月後に決済の予定。

まだ、
リフォームするか、
建て替えるか、
考え中。

先日のリフォーム博を見てからは、
リフォームでいく線が有力かな。

あまり時間がないが、
資料を集めて、
プランを検討して、
資金的なことを考えて。。。

そろそろ結論を出さないと・・・


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初秋の京都

昨日は彼岸の墓参り。

その後は、純粋な京都観光。

今宮神社。
両親が結婚式を挙げた場所だと懐かしむ。
名物のあぶり餅を食べた。
aburi.jpg
炭であぶった香ばしさと、白みその絶妙な甘さに
子どもたちも 「おいしーぃ」

次に、金でできたお寺を子どもに見せた。
kinkaku0920.jpg
子どもには、インパクト大。
「これ、高いの?」だって。

小さな秋を見つけた。
small_autamn0921.jpg
もう、紅葉が始まっている。

2009年、初秋。


深夜の高速道路で東京に戻った。

出口戦略を変更して、
一時は売却を検討した京都マンションだが、
やはり、所有し続ける価値はあるな。。。


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所有物件めぐりの旅

名古屋の朝は、いつも
ホテルではなく喫茶店で朝食をとる。
名古屋名物?のモーニングセットが楽しみ。
morning0920.jpg

高速道路に乗って、次は京都に向かった。
またしても渋滞・・・

京都マンションに着く。

取得してちょうど3年が経った。

爽やかな秋の天気。
3年前もこんな天気だった。
念願の1棟物を取得し、
晴れやかな気持ちで、
両親と物件の清掃をしたことを思い出す。

あれから、この物件は本当によくなった。
いつも真心こめて管理してくれている両親のおかげだ。

17時になって館内の照明が灯る。

昼光色の蛍光灯を白熱タイプに変えてみよう。
と思いつく。

簡単なイメージチェンジだ。

館内の照明の型式と数を確認して、発注した。

夜は、お気に入りのワインバーで、
清掃業者さんを接待した。
wine0920.jpg


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セルフリフォームの旅

昨日、車で名古屋に向かった。
シルバーウィークの初日。
東名高速は大渋滞。
朝4時に出発したのに、名古屋についたのは午後3時。
11時間かかった・・・

さっそく、名古屋マンション2の空室の
セルフリフォーム開始。

IHクッキングヒーター、カッティングシート
IMG_3865.jpg
 ↓
IMG_3866.jpg

玄関にミラーの設置。
IMG_3870.jpg

ざっと1時間。
今回で2回目なので、作業も慣れてきた。
過去記事参照 >> 「空室のセルフリフォーム」(2009.2.22)

管理会社と打合せをして、本日の作業完了。

交通費をETCで節約できた分で寿司を食べた。
名古屋出張の時に知った、お気に入りのお店
家族もかなり満足した様子。^^


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満室なのに収益向上

すっかり秋めいた休日だ。。。


さて、京都マンションは、満室経営中。

満室の物件でさらに収益を良くするには・・・

物件の利益=利回り-金利

だとすれば、利回りを上げて、金利を下げればよい。

今月も、更新を迎えた部屋で、

5.5%の家賃値上げに成功!

更新料についても、とくに問題はなかった。

さらに、銀行との金利引き下げ交渉の結果、

0.4%の金利引き下げに成功!

満室でも、どん欲に物件の利益は向上している。 v(^o^)v


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捨てる神あらば・・・!!

前回のつづき

苦戦の原因、それは・・・

おそらく・・・

3年前に取得した京都マンションの担保割れ。

現在、満室。

利回り、10%以上。

でも、積算価値が、残債を下回っている。

借りた当時、銀行は収益還元で価値を評価してくれた。

昨年、名古屋マンション2を取得するときは、
少々苦労したけど、まだ大丈夫だった。

しかし、今や銀行の担保評価は、「積算」一色。

おそらく、京都マンションの担保割れが、
新規取得のネックになっているのは間違いない。

不動産融資コンサルタントの小川武男氏の新教材
「レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル」
でも指摘されていた。

最初の不動産が、その後、あなたにさらに融資できるかどうかを決めてしまう
と。

やっちまったな・・・

京都マンションを手放さないと、
次の取得はムリかな・・・

今回、手を尽くしてダメだったら
しばらく、新規の取得はあきらめよう・・・

そう思っていたら・・・

ある金融機関から、融資内諾の回答。

ヤッタ!!

捨てる神あらば拾う神あり

とは、このことか!

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苦戦の原因

物件取得の話のつづき。

最近、ずっとあがき続けている。
ムダとも思えるほど。

娘が転校しなくてよい場所に出た土地。
なんとか取得したい。

金融機関に蹴られる度、
プランを変えて、
金融機関を変えて、
持ち込んだ。

鉄骨マンションの最上階に住む。

資産価値が足りないと言われ、
RCマンションのプランを持ち込む。

収益が悪いと言われ、
賃貸面積を増やす。

総額が大きすぎると言われ、
建築面積を小さくする。

木造の賃貸併用プランで、
住宅ローンの申請もした。

普通の自宅を建てる。

戸建賃貸を建てる。

最有効活用するため、
土地の一部を貸し駐車場にする。

分筆して一部を売却する。

現状の築古を賃貸する。

こうなったら、現状の築古に住む。

複数のハウスメーカーに依頼し、
複数の金融機関に持ち込む。
この短期間に、いったい、
延べいくつ持ち込んだのだろう。

金融機関に持ち込んだ数だけ、
資料を準備したし、審査申込書も書いた。
来る日も、来る日も。。。

この2ヶ月はムダだったのかな・・・

そんなことはないと思う。

何度かくじけそうになったけど、
失敗を恐れず、あきらめず、
ムダとも思える努力をしたことで、
自分がやりたいこと、取り組みたいことを
深く深く考えることができた。

1つの土地で、こんなにいろんなプランが描けると知った。

今回、ムダ打ちを繰り返すことで、
投資に対する視野がかなり広がった気がする。

ただ、まわりの人がこんなに協力してくれるのに、
結果が出せないことが心苦しい。

まだ、回答待ちのプラン、金融機関が残っているが、
全部ダメかもしれない・・・

それは、金融環境のせいだけではなさそうだ。

苦戦の原因、それは。。。

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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