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トップページ > 不動産投資〔第３章〕 | |||
所有物件めぐりの旅
名古屋の朝は、いつも
ホテルではなく喫茶店で朝食をとる。
名古屋名物？のモーニングセットが楽しみ。
高速道路に乗って、次は京都に向かった。
またしても渋滞・・・
京都マンションに着く。
取得してちょうど３年が経った。
爽やかな秋の天気。
３年前もこんな天気だった。
念願の１棟物を取得し、
晴れやかな気持ちで、
両親と物件の清掃をしたことを思い出す。
あれから、この物件は本当によくなった。
いつも真心こめて管理してくれている両親のおかげだ。
17時になって館内の照明が灯る。
昼光色の蛍光灯を白熱タイプに変えてみよう。
と思いつく。
簡単なイメージチェンジだ。
館内の照明の型式と数を確認して、発注した。
夜は、お気に入りのワインバーで、
清掃業者さんを接待した。
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セルフリフォームの旅
昨日、車で名古屋に向かった。
シルバーウィークの初日。
東名高速は大渋滞。
朝4時に出発したのに、名古屋についたのは午後3時。
11時間かかった・・・
さっそく、名古屋マンション２の空室の
セルフリフォーム開始。
ＩＨクッキングヒーター、カッティングシート
↓
玄関にミラーの設置。
ざっと１時間。
今回で２回目なので、作業も慣れてきた。
過去記事参照 >> 「空室のセルフリフォーム」(2009.2.22)
管理会社と打合せをして、本日の作業完了。
交通費をＥＴＣで節約できた分で寿司を食べた。
名古屋出張の時に知った、お気に入りのお店。
家族もかなり満足した様子。＾＾
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満室なのに収益向上
すっかり秋めいた休日だ。。。
さて、京都マンションは、満室経営中。
満室の物件でさらに収益を良くするには・・・
物件の利益＝利回り−金利
だとすれば、利回りを上げて、金利を下げればよい。
今月も、更新を迎えた部屋で、
5.5％の家賃値上げに成功！
更新料についても、とくに問題はなかった。
さらに、銀行との金利引き下げ交渉の結果、
0.4％の金利引き下げに成功！
満室でも、どん欲に物件の利益は向上している。 v(^o^)v
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捨てる神あらば・・・！！
前回のつづき。
苦戦の原因、それは・・・
おそらく・・・
３年前に取得した京都マンションの担保割れ。
現在、満室。
利回り、10％以上。
でも、積算価値が、残債を下回っている。
借りた当時、銀行は収益還元で価値を評価してくれた。
昨年、名古屋マンション２を取得するときは、
少々苦労したけど、まだ大丈夫だった。
しかし、今や銀行の担保評価は、「積算」一色。
おそらく、京都マンションの担保割れが、
新規取得のネックになっているのは間違いない。
不動産融資コンサルタントの小川武男氏の新教材
「レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル」
でも指摘されていた。
最初の不動産が、その後、あなたにさらに融資できるかどうかを決めてしまう
と。
やっちまったな・・・
京都マンションを手放さないと、
次の取得はムリかな・・・
今回、手を尽くしてダメだったら
しばらく、新規の取得はあきらめよう・・・
そう思っていたら・・・
ある金融機関から、融資内諾の回答。
ヤッタ！！
捨てる神あらば拾う神あり
とは、このことか！
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苦戦の原因
物件取得の話のつづき。
最近、ずっとあがき続けている。
ムダとも思えるほど。
娘が転校しなくてよい場所に出た土地。
なんとか取得したい。
金融機関に蹴られる度、
プランを変えて、
金融機関を変えて、
持ち込んだ。
鉄骨マンションの最上階に住む。
資産価値が足りないと言われ、
ＲＣマンションのプランを持ち込む。
収益が悪いと言われ、
賃貸面積を増やす。
総額が大きすぎると言われ、
建築面積を小さくする。
木造の賃貸併用プランで、
住宅ローンの申請もした。
普通の自宅を建てる。
戸建賃貸を建てる。
最有効活用するため、
土地の一部を貸し駐車場にする。
分筆して一部を売却する。
現状の築古を賃貸する。
こうなったら、現状の築古に住む。
複数のハウスメーカーに依頼し、
複数の金融機関に持ち込む。
この短期間に、いったい、
延べいくつ持ち込んだのだろう。
金融機関に持ち込んだ数だけ、
資料を準備したし、審査申込書も書いた。
来る日も、来る日も。。。
この２ヶ月はムダだったのかな・・・
そんなことはないと思う。
何度かくじけそうになったけど、
失敗を恐れず、あきらめず、
ムダとも思える努力をしたことで、
自分がやりたいこと、取り組みたいことを
深く深く考えることができた。
１つの土地で、こんなにいろんなプランが描けると知った。
今回、ムダ打ちを繰り返すことで、
投資に対する視野がかなり広がった気がする。
ただ、まわりの人がこんなに協力してくれるのに、
結果が出せないことが心苦しい。
まだ、回答待ちのプラン、金融機関が残っているが、
全部ダメかもしれない・・・
それは、金融環境のせいだけではなさそうだ。
苦戦の原因、それは。。。
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苦戦の原因
物件取得の話のつづき。
最近、ずっとあがき続けている。
ムダとも思えるほど。
娘が転校しなくてよい場所に出た土地。
なんとか取得したい。
金融機関に蹴られる度、
プランを変えて、
金融機関を変えて、
持ち込んだ。
鉄骨マンションの最上階に住む。
資産価値が足りないと言われ、
ＲＣマンションのプランを持ち込む。
収益が悪いと言われ、
賃貸面積を増やす。
総額が大きすぎると言われ、
建築面積を小さくする。
木造の賃貸併用プランで、
住宅ローンの申請もした。
普通の自宅を建てる。
戸建賃貸を建てる。
最有効活用するため、
土地の一部を貸し駐車場にする。
分筆して一部を売却する。
現状の築古を賃貸する。
こうなったら、現状の築古に住む。
複数のハウスメーカーに依頼し、
複数の金融機関に持ち込む。
この短期間に、いったい、
延べいくつ持ち込んだのだろう。
金融機関に持ち込んだ数だけ、
資料を準備したし、審査申込書も書いた。
来る日も、来る日も。。。
この２ヶ月はムダだったのかな・・・
そんなことはないと思う。
何度かくじけそうになったけど、
失敗を恐れず、あきらめず、
ムダとも思える努力をしたことで、
自分がやりたいこと、取り組みたいことを
深く深く考えることができた。
１つの土地で、こんなにいろんなプランが描けると知った。
今回、ムダ打ちを繰り返すことで、
投資に対する視野がかなり広がった気がする。
ただ、まわりの人がこんなに協力してくれるのに、
結果が出せないことが心苦しい。
まだ、回答待ちのプラン、金融機関が残っているが、
全部ダメかもしれない・・・
それは、金融環境のせいだけではなさそうだ。
苦戦の原因、それは。。。
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悪あがき Never Give Up
昨日のつづき。
いま、取得しようとしているのは、マイホーム。
でも、ローン返済のために働き続けるなんてゴメンなので、
収益マイホームを手に入れたい。
すなわち、物件に住みながら、
他人様にローンを返してもらう。
いわゆる、賃貸併用住宅だ。
現況は、築古の戸建が建っている。
この築古を取り壊して、
容積いっぱいにマンションを建てて、
最上階に住むことを考えた。
しかし、某都銀にそっぽ向かれた。
負債額が大きすぎると。
仲介会社にもう待てないと言われた。
あきらめかけたが、ハウスメーカーが
「悪あがきをさせてくれ！」
と言ってきた。
買い付けを白紙に戻されても、
２番手が即買えると決まった訳ではない。
ダメと決まるまで、できることをやらせてくれ。と。
そうだな、と思った。
そうして、ハウスメーカーは、
立地の良さを最有効活用しながら、
建築費を抑えるプランの作成にかかった。
トゥイークは、新たに金融機関めぐりを始めた。
突然、取り引きのない信用金庫から電話がかかってきた。
仲介会社の社長が、地場の支店長に、トゥイークと話をしてくれと
頼んでくれたらしい。
いろんな人の力を貸りて、
物件の取得活動は続いたのであった。
つづく・・・
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更新が途絶えた理由
ブログの更新が滞ってしまった。
書くことが なかったのではない。
書く時間が 作れなかった。
新規物件の取得について、
紆余曲折の末、まだ取得できずにいるのである。
８月の第一週。
北海道から戻って、夏休みの後半は
全賃フェアに通い詰めの予定だった。
フェア初日。
ビッグサイトにいると、
某都銀から融資不可の連絡が・・・
７月の面談では、
貸したいオーラ出しまくりだったのに・・・
担当者は、「通します」と言ってくれた。
だから、融資は通ると思っていた。
急に手のひらを返されて、
愕然というか、怒りすら覚えた。
だったら、あんなオーラ出すなよ・・・
次第に、焦ってきた。
やばい・・・
安心しすぎて、他の金融機関に当たるのやめていた。
仲介会社に連絡した。
もう待てない。と言われた。
そりゃそうだ。あきらめるか・・・
フェアのセミナーを聞いていても
全然頭に入ってこない。
まてよ、まだ夏休みは２日残っているじゃないか。
これも何かの運？！
できる限りを尽くしてから諦めるか。
そうして次の日から、
全賃フェアに行くのはやめて、
金融機関めぐりを始めた。
つづく。
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なんとかしたい優良物件
お台場のガンダムを見に行った。
トゥイークは、ガンダム世代。
テンション上がった！
さて、この１ヶ月、
新規物件の取得に向けて、
いくつか金融機関を当たっているが、
かなり苦戦している。
疲弊状態・・・
でも、行動して気付くこともある。
あのメガバンクが動き始めた。
収益還元で評価してくれたのには驚いた。
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京都マンションが満室
３連休は、５家族でキャンプに行った。
最高に楽しい３日間だった。
捕まえたニジマス。
分厚く切ったステーキ。
さて、京都マンションの空室に
新しい入居者が入った。
３ヶ月も空室が続いたが、
これで満室。
家賃も前より１割上げることができた。
リフォームの成果だ。
よかった、よかった。
と安心していたら、
次は名古屋マンション２に空室発生。
また、セルフリフォームに行かねば・・・
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