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究極のエレベーターメンテナンスコスト削減策

今日は大阪日帰り出張でした。移動時間を使って、前から気になっていた本を読みました。

エレベーター革命
エレベーター革命


この本は、メーカー系エレベーターメンテナンス会社の出身者が書いた本です。

建物の管理コストを削減したい場合、まっ先に目につくのがエレベーターメンテナンス費の高さではないでしょうか。
そして、フルメンテナンスとPOG(パーツ・オイル・グリース)契約のどちらがいいのかという議論になります。
しかし、この本では、究極のメンテナンスコスト削減策「自主メンテナンス」を薦めているのです。
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内容は大きく分けて、
①闇に包まれたエレベーター業界の仕組みや裏話を紹介し、
②こんな暴利をむさぼるメンテナンス会社に任せず、「自主メンテナンス」にしよう。
という流れになっています。

業界の裏話については、技術員の手抜きを見抜く方法など軽いものから、管理会社へ支払われるマージン、メーカーのリコール隠し等「マジで!?」という内容まで。よく書いたなぁと思います。

それから、エレベーターの構造の説明があって、実際に「自主メンテナンス」するための作業方法がいくつか書いてあります。
「おいおい、いきなりかよ!」と突っ込みたくなりましたが、「実は技術員がやってる作業は、誰でもできる簡単な作業なんだ」ということを著者は言いたかったのかも知れません。それくらい、最近のエレベーターは高品質で手がかからないということでしょう。
地震管制装置の復帰方法なんかも書いてあります。
実際にこの本を読んだだけで操作をする人がいるとすれば、二次災害の発生が心配ですが、少なくともエレベーターの構造と技術員の作業を知る意味では、読んで損はないと思います。

著者が薦める「自主メンテナンス」とは、簡単な普段の品質維持は自分の手で行い、自分ではできない年1回の法定点検をメンテナンス会社に依頼するときに、同時に総点検と整備を依頼するという方法です。

さて、私ならどうするでしょうか?
私はプロパティマネージャーとして投資家から大切な資産の運営を任されていますので、ヘタなコスト削減策で万一のリスクを増やすよりも、メーカー系にしっかりメンテナンスしてもらい、万一の場合もしっかり責任を取らせることを選択します。
一般的に「判断はメンテナンス会社の言いなり」というのは、こちらが何も分からず、メンテナンス会社が圧倒的に優位な状態の場合にあり得る話ですが、こちらも設備や業界に関する知識がある上で交渉した場合、こちらに有利な条件を導けます。
企業として接した場合、メーカー系が一番頼りになると思います。

しかし、この本には興味深い数字が出ています。
20年間にかかるメンテナンス契約費と別途修理費の合計額を契約別に比較すると、フルメン1080万円、POG870万円、自主メンテ350万円
個人として、1棟のマンションのメンテナンスを考える場合、やはり金額の差は無視できませんね・・・
私がいつかマンション1棟物のオーナーになったら、この本に書いてある自主メンテナンスに挑戦するかもしれません。

他にエレベーターメンテナンスに関する本は見当たらないので、コスト削減等を考えているオーナーさんは、まずこの本を読んで知識を高めることから始められるといいと思います。

  参考になりましたか? ⇒ このブログに1票

関連記事:エレメンテ料金の秘密
     エレベーター閉じ込め、真の原因は?
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エレベーター革命

先日トゥイークさんが取り上げていた「エレベータ革命」という本を読みました。→人気blogランキングへ→

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私も仕事上、管理商品の見直し等の際に必ず外部委託先の再検討を行うのですが、エレベーターメンテナンスについては最近、独立系のトコがCMやら飛び込み営業等での売り込みを激しくしてますね。
確かに現場で見てると、え、掃除だけ?みたいな。(笑)

ただ、トゥイークさんがおっしゃるようにコスト削減だけの問題ではなく、リスクマネジメントも大事ですね。

以前の地震で首都圏のエレベータがぱにくったとき、ウチでは社員総出でエレベータのチェックと入居者への告知をしたのですが、不便の矛先がメンテ会社ではなく、ウチだとするとやっぱヤバイな、と。(笑)

大変興味深いですね。
技術的な部分というのはどうしてもブラックボックスになってしまい、AMの立場では検証のしようのない面があります。
そういう点をPMさんにカバーしてもらっていますが、AM自身も勉強しておく必要がありますね。
といっても、僕が自分でメンテナンスをするわけにはいかないでしょうけど(笑)

たっくんさま
独立系はメーカー系から独立して会社を興したケースがほとんどだと思いますが、適正なメンテを格安な値段で提供したくて会社を興す人と、自分も暴利をむさぼりたくて会社を興す人に別れます。後者の場合、手間のかからない築浅の間にしっかり儲けて、あとは知らないというスタンスです。修繕が必要な時期を想定していないから保守料金を安くできるというカラクリに気付かないと・・・

Precious Worksさま
不動産の収益を上げるには、空室を一日でも早く解消させるのが一番ですが、長期的に収支を安定させるためには、テナントや設備の管理能力が重要です。
リーシングにだけ力を注いでも評価されないのがPMの奥の深さであり、その点では設備の知識はたいへん役に立っています。
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トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
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