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不動産取引きと「ゲーム理論」

今年のノーベル経済学賞は、ゲーム理論を安全保障や軍縮に応用させた2人の受賞が決まりました。
これを機会に、不動産取引きとゲーム理論について記事を書こうと思ったら、すでにpeacewld2さんの「不動産投資コンサルティング業界」で書かれていました。

「ゲーム理論」とは、ライバルの戦略を想定して、自分の利益が最大となる戦略を立てる理論です。
私、今の仕事をする前は、ある企業の経営企画室で新規事業の立ち上げ等をしておりましたので、自然とゲーム理論的思想をするクセがついているんです。

競合他社と提供するサービスの質に差がない場合、採用の決め手は価格しかありません。
相手より安くするしか勝ち目がないので、相手の出方をうかがいながら価格競争を続けることになります。
これが「囚人のジレンマ」というやつです。
プロパティマネジメント(PM)業界がそのいい例です。
続きを読む前に順位を確認 >>
PMの黎明期、お客様は外資のAM会社が主でしたが、価格でしか優位性をアピールできなかった上に彼らの価格の要求がすさまじかったので、PMが日本に定着する前にPMは儲からない事業になってしまいました。
この状態を打開するには、価格以外で選ばれるための「差別化」が必要です。
おそらく、まだどこのPM会社も明確な差別化メニューは確立していませんので、勝ち組に入るチャンスは大きいと企んでいます。

これは、大家さんにも同様のことが言えます。
家賃の設定するとき、競合物件と差別化ができなければ、他の大家さんとの「チキンゲーム」にはまります。
家賃以外に「ここに住みたい」と思わせる差別化戦略を考えることは重要であり、こちらは様々な事例が紹介されているので、PM業界の例よりも差別化するのは簡単だと思います
このとき大家さんに大切なことは、自分の「ライバル」を見極めることです。

また、買主と売主の間でもゲーム理論は通用します。
不動産売買は一般的に相対で価格が決まりますので、相手の事情等を考慮して、自分に最も有利な金額に導こうとします。
しかし、peacewld2さんも日本の不動産取引きは情報が閉鎖的であることを指摘されているように、一方が圧倒的に情報優位に立つと、劣勢な側はどこかで「買わされた」「売らされた」感が残ります。
「これが双方にとって最善の価格だ」と判断して決着することをゲーム理論で「ナッシュ均衡」といいますが、不動産取引でナッシュ均衡に導くには、取引き自体を今以上に透明性のあるものにする必要があります。

このように、身のまわりで「かけひき」について行動する時は、「ゲーム理論」を意識するだけで「勝つための判断」ができるようになります。
最後に「ゲーム理論」をかじってみたい方にオススメの本を紹介します。
ゲーム理論―どんなケースでも「最高の選択」ができる“勝つための戦略”
松井 彰彦 清水 武治
4837920063

「ゲーム理論」は数学ですが、この本は一切数式を使わず、考え方を非常に易しく説明しています。
おいしいスープを飲むように、スーッと読めてサーっと頭に入ってきます。オススメです。

  参考になりましたか? ⇒ このブログに1票

  関連記事:不動産オークションの可能性(前編)
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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「ゲームの理論」と不動産市場、戦略

 今年のノーベル経済学賞で、「ゲームの理論」に関連する学者が受賞したことから、最近peaxewld2さんの「不動産コンサルティング業界」とトゥイークさんの「プロパティマネージャー自ら不動産投資に挑戦」で「ゲームの理論」と不動産取引について論じられていました。それ

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ゲームの理論の展開

いつも興味深く読ませていただいています。
 売主・買主のゲームの理論と大家さんの差別化戦略というのはその通りだと思います。
 大家さんに限らず、不動産業界の戦略まで話を広げて私見を書いてみましたので、TBさせていただきましたので、よろしくお願いします。
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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