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敷金が返せない!(後編)

前編のつづきです。
足りない敷金返還資金は1億1000万円。残された期間は7ヶ月

まず、私は最悪の場合を考えて、このビルを売ったらいくらになるのか、鑑定評価を依頼しました。
幸いにも鑑定価格は、敷金と借入の残額を上回ったので、最悪売却すればこの事態を乗り切れることが分かりました。(売却しても債務解消できない地主さんは最悪の結末を迎えています・・・)

すると、私に与えられた最大の使命は、今のテナントが退去するまでに次のテナントを見つけて敷金を預ることです。
これも市況の好転、各業種の出店攻勢を捉えたので、複数の入居申込みが入りました。
私は駅前からの人の往来を昼も夜も観察し、このビルの1階は絶対コンビニがいいと判断しました。
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そこでコンビニ数社に賃料条件を交渉したところ、賃料を上げていってもどこも1歩も譲らず、これ以上吊り上げたらエゲツナイ貸主と思われそうなので、最後に一番たくさん敷金を出せるコンビニ店舗に決めました。(こちらの事情を知られずに「敷金たくさん出して」とお願いするのは難しかった)
今の証券会社も相当いい賃料でしたが、新しいコンビニはトンデモナクいい賃料での入居となりました。(私が初めて市況の好転を実感した仕事でした。)

現在の資産価値は十分ある。テナントも空室が発生する前に決まり将来の収支も問題ない。
課題は「敷金が返せるかどうか」に限られている。
となれば、その資産価値と収益性をアピールして、つなぎ融資を銀行にお願いするしかない!

資金を全て敷金返還に充てて、その後大規模修繕等で資金がなくなっても銀行は二度と融資してくれません。
修繕計画を精査し、健全な財務状態を確保するための収支計画を作成しました。
おばあちゃんもこの1年は倹約し、できる限り現金を拠出してもらいました。
最終的な融資申込額は7000万円になりました。
銀行は、金利が上がった場合、空室が発生した場合の収支についておばあちゃんに質問します。
私は収支表を作成して支援します。
おばあちゃんは、今後数年は納税資金以外は借入返済を優先することを銀行に確約します。

そして、なんとか満額融資してもらうことができ、この事態を乗り切ったのでした。
おばあちゃんの理解と、格別の条件でテナントが決まったことが勝因だったと思います。
おばあちゃんもさすがに今までを反省したらしく、感謝のことばをいただきました。

それから1年、ビルは何事もなかったかのように黒字を計上し続けています。
おばあちゃん「そろそろ旅行に行ってもいいかしら・・・」
「借入返済を優先するって銀行と約束したでしょ」とちょっと恐い顔して私。
喉もと過ぎればってやつです・・・
でも、ほんとうに乗り切れてよかった。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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AM(おばあちゃん)の失敗をPMが見事にリカバーした事例ですね。

確かにコンビ二の賃料は、他の業種と比べても高いですよね。ですから、逆にコンビニが撤退した跡を埋めるのに苦労します。
コンビニは陣取り合戦という側面もありますから、他のコンビニに取られないよう高い賃料でも押さえるのでしょう。そして、それでも商売として成り立つからでしょうね。

しかし、テナントの立場に立ってみると、やはり敷金を預託することってリスキーですね。基本的に何の保全もなく大金を渡すのですから・・・。

> 逆にコンビニが撤退した跡を埋めるのに苦労します。

そ、それを言わないで下さい・・・
最近、目の前のビルにも同じコンビニがオープンしました。たぶんエリアを面でおさえようとしています。情報では、うちよりも高い賃料で入ったとか・・・
でも、向こうはタバコも売ってるので先に切るとしたらうちかなぁと恐れてるのに・・・
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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