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熱狂!不動産ファンド

今日発売の週刊東洋経済(10月1日号)の特集は「熱狂!不動産ファンド」です。
「バブル崩壊か、絶好の買い場か!?」なんて書かれてますが、最近「バブル」という言葉をテレビ、雑誌、新聞等でよく目にします。
7月に上場したプロスペクト・レジデンシャル投資法人の初値が公募価格を割ってから、好調だったREITに変化が現れ、続いて基準地価の上昇を確認して一斉に「バブル」とメディアが騒ぎ出したように感じます。

東洋経済の特集については、きんさんのブログ「目指せ経済的自由人! [蓄財道場]」によくまとめられているのでご参照ください。

感想は、過去に日経ビジネスの特集について書いた私の意見とほぼ同じ内容が書かれていると感じました。 過去の記事「マンションバブル?」をご参照ください。

特集の中に空室ビルの取引きについて書いてあったので、そちらについて書きます。
ふつう、買主と売主の利益は相反しますが、空室ビルにおいては、早く手放したい売主と安くで買いたい買主のメリットが一致する取引きです。
買主(例えばREIT)は、安くで買うかわりに空室リスクを負担します。
空室リスクを軽減させる一番の方法は・・・、あるREITに聞いたところ「立地がすべて」だそうです。
結局、このリスクはマネジメントのしようがないのでしょうか。

自宅の近くにREITに組み込まれた1棟物の賃貸マンションがあります。
今年の春に竣工したのに、半年で数戸しか埋まってません。
いつ見てもガラガラの寂しいマンションです。
「あらあら、やっちゃったなぁ・・・」 と思って見ていたのですが、この3連休、珍しく引越しのトラックが数台止まっていたのです。
物件仲介のホームページを見ると、家賃が安くなって「※応相談」、さらに敷金0円キャンペーンやってました。
「あーあー、ウルトラCつかっちゃったぁー」

こういうREITが増えると、近隣の相場は破壊されるし、安定性を期待した投資家は裏切られるし、もう少し高尚な空室リスクの軽減策を身につけて欲しいものです。

  参考になりましたか? ⇒ このブログに1票
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外資ファンド利回り20%超のからくり(3)

一昨日、昨日と外資ファンド利回り20%超のからくりという本(北村慶著、PHP研究所)をご紹介していますが、今日はその三回目です。

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これなんですよね。新築で家賃値下げや敷金・礼金0なんてされたら、従来の大家はたまったものではないですね。

これからも賃料は低下するでしょうから、当初は建物が朽ちるまで保有するつもりでいたのがここ数日出口戦略について真剣に考えていますョ・・・1票!

耳が痛いです

>こういうREITが増えると、近隣の相場は破壊されるし、安定性を期待した投資家は裏切られるし、もう少し高尚な空室リスクの軽減策を身につけて欲しいものです。

REITではないですが、空室に苦しむAMとしては耳の痛い話です。
賃料もできれば下げたくないと思ってはいても、背に腹は変えられず手をつけざるを得ないこともあります。
現場のPMさんとともに、「高尚な空室リスクの軽減策」を常に探しているのですが、なかなかこれはという方法が少ないのも事実です。
そこを編み出してゆけるかどうかが、AMに問われているのでしょうね。

きんさま
ありがとうございます。
「買った不動産はずっと売るな」という大家さん本もありましたよね。私もそう思うのですが、将来のことは予測できませんので、出口を「考えておく」ことは重要だと思います。

なかざわさま
AMの中には、我々が出したマーケット分析を無視して強気の値段で購入し、PMに強気の募集を強要される方もいます。
購入段階から協力できるAMさんとは、運用も比較的うまくいってます。

>AMの中には、我々が出したマーケット分析を無視して強気の値段で購入し、PMに強気の募集を強要される方もいます。

僕のことを指していなければいいのですが(笑)。

確かに結果的にそういうふうに捉えられるケースもあるかもしれませんね。
もちろん、AM側にも理屈があるからこそ、そういう行動になるので、何らかの見解の相違ではないでしょうか。マーケットでそれなりにポジションを取っているファンドのAM会社であれば、生の情報、成功/失敗例の集積があるので、それらをPMからあがってくる情報と照らし合わせて判断していると思います。

PMgrのご意見は多くの場合は「ど真ん中のストライク」だと思うのですが、時折コンサバ過ぎではないかと思える分析をなさる方もいらっしゃいます。
しかし、AMgrは、「ストライクゾーンという幅の中で最も高いところ」を目指していますから、ストライクゾーンの幅を広く見るか狭く見るかによって捉え方が異なるのではないでしょうか。

僕も、PMから頂くマーケット分析については参考にさせて頂きながらも、強気に(PMの提案よりも高めに)募集をお願いすることはままあります。
(押し付けでなく、PMgrさんと議論して納得してもらうよう心掛けてはいますが、最終的にはAMgrの判断を尊重してもらっています。)
それでそれなりに成功していると思いますし、大きな失敗には起きていないです。

もちろん、購入段階から協力しながら取り組むことができればベストなのは言うまでもないですけどね。

なかざわさま
AMさんの事情、よくわかりました。
> PMgrさんと議論して納得してもらうよう心掛けてはいますが
結局、議論して納得したかが重要ですよね。
外資系のAMさんの中には、「買うとき本国にこれでイクって言っちゃったんでなんとかお願いしますよ」て言われますが、「我々は事前にこういうマーケットだ」と提出した想いがあるので、どうしてもPMとしては士気が下がってしまいます・・・
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トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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