隣人は投資ファンド
先日書いた日経ビジネスのマンションバブル特集についてのつづき。
この特集のサブタイトルは「隣人は投資ファンド」となっていて、後半は、投資ファンドが１棟丸ごとではなく、分譲マンションの一部を購入した場合の問題を取り上げています。
投資ファンドが大口所有者になると、過半数の議決権を占めるため、終の棲家と考える個人の意見が棄却され、カネ儲けのための管理をされてしまうというのです。
最近話題になった企業のＭ＆Ａ対策を例に挙げて、「まず狙われるのは修繕積立金」として「マンション版焦土作戦が展開されないとも限らない」とか、「あなたのマンションの隣室を英領ケイマン諸島にあるペーパーカンパニーが所有する日はそう遠くない」とか、面白おかしく書きすぎでちょっと不愉快になったけど・・・（注：最近は国内の中間法人ＳＰＣ(ペーパーカンパニー)を利用するファンドがほとんどで、ケイマンＳＰＣはテマ・ヒマ・カネがかかるので利用されない）
この特集のサブタイトルは「隣人は投資ファンド」となっていて、後半は、投資ファンドが１棟丸ごとではなく、分譲マンションの一部を購入した場合の問題を取り上げています。
投資ファンドが大口所有者になると、過半数の議決権を占めるため、終の棲家と考える個人の意見が棄却され、カネ儲けのための管理をされてしまうというのです。
最近話題になった企業のＭ＆Ａ対策を例に挙げて、「まず狙われるのは修繕積立金」として「マンション版焦土作戦が展開されないとも限らない」とか、「あなたのマンションの隣室を英領ケイマン諸島にあるペーパーカンパニーが所有する日はそう遠くない」とか、面白おかしく書きすぎでちょっと不愉快になったけど・・・（注：最近は国内の中間法人ＳＰＣ(ペーパーカンパニー)を利用するファンドがほとんどで、ケイマンＳＰＣはテマ・ヒマ・カネがかかるので利用されない）
でも、「投資ファンドが分譲マンションのほとんどを所有する事態は想定されていない」ことは事実であり、今のうちから管理規約等の改定をしておく方がよさそうです。
国土交通省の標準管理規約が、一定以上の「議決権」で議案を可決できるようにしているのが問題であり、今後は区分所有法に合わせて、「区分所有者及び議決権」の一定以上が必要というように改定すればよいのです。
ところで、こういうのもありではないでしょうか？
高層住宅管理業協会が、マンションの管理信託を検討しています。
区分所有者が持つ区分所有権を信託し、管理会社が受託者となってマンションの管理にあたるスキームです。
収益の配分ではなく、受益者である区分所有者との間であらかじめ管理の条件などを目論見書で取り決め、管理の費用を受領するというビジネスモデルのようです。
信託受託者は自己の名義で主体的に管理するので、リゾートマンションや１Ｒマンションみたいに管理組合が事実上機能していない物件で効果があるとしています。
これって、管理組合の対抗策としても使えないでしょうか。
「ファンドに過半数を所有されそうな管理組合が、その前に管理を信託する日はそう遠くないかも。」
おーー、こっちの方が焦土作戦よりありそうだよ。（自画自賛）
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関連記事：マンションバブル？
国土交通省の標準管理規約が、一定以上の「議決権」で議案を可決できるようにしているのが問題であり、今後は区分所有法に合わせて、「区分所有者及び議決権」の一定以上が必要というように改定すればよいのです。
ところで、こういうのもありではないでしょうか？
高層住宅管理業協会が、マンションの管理信託を検討しています。
区分所有者が持つ区分所有権を信託し、管理会社が受託者となってマンションの管理にあたるスキームです。
収益の配分ではなく、受益者である区分所有者との間であらかじめ管理の条件などを目論見書で取り決め、管理の費用を受領するというビジネスモデルのようです。
信託受託者は自己の名義で主体的に管理するので、リゾートマンションや１Ｒマンションみたいに管理組合が事実上機能していない物件で効果があるとしています。
これって、管理組合の対抗策としても使えないでしょうか。
「ファンドに過半数を所有されそうな管理組合が、その前に管理を信託する日はそう遠くないかも。」
おーー、こっちの方が焦土作戦よりありそうだよ。（自画自賛）
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