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重要度を増すキャップレート

ビル経営管理士試験まで2週間を切りました。
今回も解いた過去問からネタをひとつ。

「企画・立案」という科目で、こういう問題がありました。

乙社が保有するビルにいて、下記のどちらの案を選択すべきかコンサルするという設定。
(A案)PM(プロパティマネジメント)を改善することで稼働率と収支を改善し、後に売却する。
(B案)大規模修繕を施し、PMも改善し、A案より低いキャップレートで売却を目論む。

まず(A案)について、PMの改善によって稼働率が1年目80%、2年目90%、3年目より満室稼動し、4年目にキャップレート6%で売却するというシナリオで収支表を作ります。
次に(B案)について、2年目まで3億円かけて大規模修繕を行い稼働率は70%のままだが、3年目から新規賃料が25%上がり稼働率80%、4年目に満室稼動してキャップレート5.5%で売却する収支表を作ります。

A案とB案の収支表を比較すると、3年目までのキャッシュフロー累計は、明らかにA案が上回っている(というかB案は収支トントン)のに、4年目の売却後ではB案の方が約2億円上回るのです。
単純だけどおもしろい計算でした。

この計算のミソは、「A案より低いキャップレートで売却を目論む」ところです。
不動産投資の活性化で、いまキャップレートが重要度を増しています。

 ※キャップレートとは、簡単に言うと取引価格の基礎となる利回りのことで、収益をキャップレートで割ると取引価格が算出できます。

月刊プロパティマネジメント9月号に、ちょうど「キャップレートの謎を解く」という特集が掲載されています。
まだ読んでないので、読み終わったらキャップレートについて書いてみたいと思います。

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テーマ : 不動産投資
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トゥイーク

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