マンションバブル？
日経ビジネス9/5号のマンションバブル特集について、コメントをいただきましたので、今となっては先週号ですが、遅ればせながら私の意見を書こうと思います。
この特集は大家さんにも反響が大きかったようで、多くの大家さんブロガーがログを残されています。
さて、私の意見ですが、「不動産市場はファンドバブルなのか」という問題と「賃貸マンションの空室が埋まらない」という問題は、分ける必要があると思います。
●不動産市場はファンドバブルなのか
先日も書きましたが、不動産市場は、ファンドの拡大とともに急成長しています。
帝国データバンクがまとめた不動産業景気ＤＩも高水準で推移し、今後の見通しも相当明るいようです。
背景はこんな感じだと思います。
・機関投資家が積極的に不動産ファンドに投資している。
・まとまったお金があるので、ファンドはまとまった不動産を買わなければならない。
・投資適格中古物件が減ってきたので、ファンドは新築マンションを１棟買いする。
・不動産会社は販売リスクをとらなくてすむので、ファンド卸しを前提にどんどん用地取得する。
・不動産の価格はますます上昇していく。
・不動産価格が上がるので、銀行はノンリコース融資を積極化する・・・
確かに「バブル」のような気がします。
かつてのデフレスパイラルはなんだったのかと言いたくなります。
でも、これが「バブル」なのかと問われると、私は「そうじゃないかも」と考えます。（注意：断言するほど自信があるわけではない）
この特集は大家さんにも反響が大きかったようで、多くの大家さんブロガーがログを残されています。
さて、私の意見ですが、「不動産市場はファンドバブルなのか」という問題と「賃貸マンションの空室が埋まらない」という問題は、分ける必要があると思います。
●不動産市場はファンドバブルなのか
先日も書きましたが、不動産市場は、ファンドの拡大とともに急成長しています。
帝国データバンクがまとめた不動産業景気ＤＩも高水準で推移し、今後の見通しも相当明るいようです。
背景はこんな感じだと思います。
・機関投資家が積極的に不動産ファンドに投資している。
・まとまったお金があるので、ファンドはまとまった不動産を買わなければならない。
・投資適格中古物件が減ってきたので、ファンドは新築マンションを１棟買いする。
・不動産会社は販売リスクをとらなくてすむので、ファンド卸しを前提にどんどん用地取得する。
・不動産の価格はますます上昇していく。
・不動産価格が上がるので、銀行はノンリコース融資を積極化する・・・
確かに「バブル」のような気がします。
かつてのデフレスパイラルはなんだったのかと言いたくなります。
でも、これが「バブル」なのかと問われると、私は「そうじゃないかも」と考えます。（注意：断言するほど自信があるわけではない）
もし不動産市場が「バブル」であれば、「いずれは暴落する」ことが待っているわけです。
私は、「一時的な調整はある」かもしれないが、市場はまだまだ成長すると思ってます。
ファンドの登場によって投資スキームに変化が起こったため、従来の常識では高い値段でも、ファンドは不動産の収益性や資本市場の要求利回り、ノンリコース金利等から合理的に価格を判断して不動産を買い、環境に合わせて出口のシナリオを修正して運用していると信じています。
Ｊ−ＲＥＩＴに関しても、課題となっている法整備をすれば、市場はさらに進化し、拡大の余地は大きいと思います。
不動産に関連のない人からは「ＲＥＩＴって何？」っていまだに聞かれます。
市民権も得られてないのに「バブル」だなんて、疑ってみたい気がします。（疑うことが大切！）
●賃貸マンションの空室が埋まらないＲＥＩＴ
日経ビジネスには、賃貸マンションの過剰供給で空室が埋まらず、「想定利回り」が「空想利回り」になると書いてあります。とてもショッキングな内容です。
でも、それが原因で賃料相場が暴落するのを問題にするのではなく、私は、デベロッパーや私募ファンドの出口戦略にＲＥＩＴが利用されていることを問題にして欲しいと思います。
一部のＲＥＩＴのスポンサー会社は、自社の利益を優先し、所有不動産を一括で高く売却するためにＲＥＩＴを組成しているのではないかと思いたくなります。
マーケットが好調なうちは、そのようなＲＥＩＴでもやっていけるのでしょうが、調整局面になれば運用を継続できない銘柄が現れて、淘汰や合併が起こるかもれません。
ただ、それが「バブルの崩壊」ではなく、「市場が発展し成熟する過程」だと信じてます。
●サラリーマン大家さんへの影響
ところで、賃貸マンションの過剰供給 ⇒ 空室率上昇 ⇒ 家賃暴落 という流れの影響をまともにくらうのは「サラリーマン大家」だと書いてありましたが、こちらは深刻な問題です・・・
サラリーマン大家として、打つ手はないのでしょうか。（私にもわかりません。）
視点を変えて・・・
空室だらけの賃貸マンション市場で、どういうサービスが求められるでしょうか？
日経ビジネスには、「ババを引かない」ために行動したプロを紹介していますが、例えばホクトシステム高田社長のような考えでサービスを提供し急成長している会社は、新興市場に上場している企業にもあります。ほとんどの住宅系ＲＥＩＴがこのサービスを利用しているようです。（社名はいえません。探してみてください。）
今までは、ＲＥＩＴを組成して不動産を流動化した会社が儲かり、株価が上昇しました。
賃貸マンションの空室が発生すれば儲かる会社を探して、その株を買うのはいかがでしょうか。
「サラリーマン大家」として家賃収入が減ることからは逃れられませんが、うまくいけば、株で補てんできるかもしれません・・・
ファンドと同居するマンション管理組合の記事についても思うことがありますが、また後日に書きたいと思います。
書きました。⇒「隣人は投資ファンド」へ
関連記事：不動産ファンド市場が６兆円に
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私は、「一時的な調整はある」かもしれないが、市場はまだまだ成長すると思ってます。
ファンドの登場によって投資スキームに変化が起こったため、従来の常識では高い値段でも、ファンドは不動産の収益性や資本市場の要求利回り、ノンリコース金利等から合理的に価格を判断して不動産を買い、環境に合わせて出口のシナリオを修正して運用していると信じています。
Ｊ−ＲＥＩＴに関しても、課題となっている法整備をすれば、市場はさらに進化し、拡大の余地は大きいと思います。
不動産に関連のない人からは「ＲＥＩＴって何？」っていまだに聞かれます。
市民権も得られてないのに「バブル」だなんて、疑ってみたい気がします。（疑うことが大切！）
●賃貸マンションの空室が埋まらないＲＥＩＴ
日経ビジネスには、賃貸マンションの過剰供給で空室が埋まらず、「想定利回り」が「空想利回り」になると書いてあります。とてもショッキングな内容です。
でも、それが原因で賃料相場が暴落するのを問題にするのではなく、私は、デベロッパーや私募ファンドの出口戦略にＲＥＩＴが利用されていることを問題にして欲しいと思います。
一部のＲＥＩＴのスポンサー会社は、自社の利益を優先し、所有不動産を一括で高く売却するためにＲＥＩＴを組成しているのではないかと思いたくなります。
マーケットが好調なうちは、そのようなＲＥＩＴでもやっていけるのでしょうが、調整局面になれば運用を継続できない銘柄が現れて、淘汰や合併が起こるかもれません。
ただ、それが「バブルの崩壊」ではなく、「市場が発展し成熟する過程」だと信じてます。
●サラリーマン大家さんへの影響
ところで、賃貸マンションの過剰供給 ⇒ 空室率上昇 ⇒ 家賃暴落 という流れの影響をまともにくらうのは「サラリーマン大家」だと書いてありましたが、こちらは深刻な問題です・・・
サラリーマン大家として、打つ手はないのでしょうか。（私にもわかりません。）
視点を変えて・・・
空室だらけの賃貸マンション市場で、どういうサービスが求められるでしょうか？
日経ビジネスには、「ババを引かない」ために行動したプロを紹介していますが、例えばホクトシステム高田社長のような考えでサービスを提供し急成長している会社は、新興市場に上場している企業にもあります。ほとんどの住宅系ＲＥＩＴがこのサービスを利用しているようです。（社名はいえません。探してみてください。）
今までは、ＲＥＩＴを組成して不動産を流動化した会社が儲かり、株価が上昇しました。
賃貸マンションの空室が発生すれば儲かる会社を探して、その株を買うのはいかがでしょうか。
「サラリーマン大家」として家賃収入が減ることからは逃れられませんが、うまくいけば、株で補てんできるかもしれません・・・
ファンドと同居するマンション管理組合の記事についても思うことがありますが、
書きました。⇒「隣人は投資ファンド」へ
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