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「お宝不動産」で金持ちになる!

これを読めば、物件選びに迷いがなくなる!

「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門
沢 孝史
4480863516

トゥイークのオススメ度:5つ星 「物件を購入する前に必読!」

●定量的な判断基準を解説した もっともやさしい本
赤字を出して本業の節税を目的に不動産投資をする人(医者や弁護士など)以外は、不動産投資をすることでインカムゲインを得ることが目的だと思います。
しかし、不動産投資は長期にわたるので、様々なリスクに対応できるだけの余裕をもって投資を始める必要があります。
中には、空室の発生、金利の上昇などに対応できるのか危うい投資をしている人もいます。
もっとひどいのは、新築を買って最初はよいけど、15年後には減価償却と支払金利が減るために税引後キャッシュフローが確実にマイナスな人もいます。
そうならないために、著者は不動産の定量的な判断基準を示しています。
その基準は一貫して下記の2点に絞られています。
●借入金利+8%の利回り確保
不動産投資で最も大事な指標は、実質利回りだと思います。
実質利回りとは、経費を考慮した家賃収入を物件価格で割った値のことです。
著者は、この利回りを最低でも(借入金利+8%)は確保すると定めています。
借入金利が3.0%であれば、3+8=11%の利回りを確保できれば、借入を返済してもキャッシュフローがプラスで推移するとしています。
著者の計算方法は、リスクの大きい空室率を考慮するかわりに、誤差の小さい固定資産税や営繕費を除外して計算を簡略化しているところが独特です。
実際には、借入比率や返済期間によって判断は異なってくると思いますが、とりあえずは「借入金利+8%の利回りを確保できない物件には投資しない」と決意すれば、失敗する可能性は激減すると思うので、単純な判断基準だと思います。

●10年後も不動産価格が落ちにくい物件を選ぶ
利回りのいい物件に投資するとキャッシュフローが良いので、投資額の回収がどんどん進みます。
しかし、投資額が回収できた頃に不動産価格が下落していれば、なんのために投資したのかわからなくなります。
よって、「10年後も不動産価格が落ちにくい」ことが重要になります。
建物の価格は時の経過とともに下落しますが、土地は減価償却しないので、購入価格のほとんどが土地代で占められている物件を買えば、10年後も不動産価格が落ちる可能性が低いことになります。
そこで、物件が現在どれくらいの価値があるのかを知る必要があるのですが、この本に書いてある土地価格と建物価格の評価法がとても参考になります。
特に、構造や間取り、築年数から建物価格を評価するための早見表は著者の経験をふまえて作成されており、この評価法だけでこの本の価格以上の価値があると思います。

●結論は「中古アパートの1棟買い」
著者は、潤沢な資金がない人が不動産投資で金持ちを目指すなら「中古アパートの1棟買い」が一番と断言します。
中古アパートを探し出し、不動産価格を算出し、建物価格同然の価格で購入した場合に借入金利+8%の利回りが確保できるなら指し値を入れる。
著者は、お宝不動産の基準を明確化し、それを実践しています。
上記の判断基準を理解すれば、著者の判断がとても明確で単純化されたものだと理解できます。
この本は、コンビニの失敗から不動産で成功するまでの著者のサクセスストーリーとして読むこともできます。


実際に自分で投資をする場合は、この本のトピックスのみを抜粋した図解版を見れば、あらためて理解が深まります。
私はこちらを保存版として使っています。
図解「お宝不動産」で金持ちサラリーマンになる
沢 孝史
4344006968



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ある雑誌に

通りがかったAです。
不動産で思い出しましたが
日経ビジネスの9月5日号は
マンションバブルというネタで
特集を載せていました。
投資リスクも若干記述がありましたが、
どちらかといえば企業の視点での記事が
多いですね。
なので、専門の方が経験を基にログを載せて頂くと雑誌と見比べながら楽しく幅広く知識を得ることができますね。

通りがかりのAさんへ

いつもありがとうございます。
日経ビジネスは私も読みました。
いろいろ思うことがあるので、あらためて私の意見を書こうと思ってます。
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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