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既存不適格になって建て替えできないリスク

今日も、不動産を長期所有するリスクについて書きます。
先日、「不動産投資とアスベスト」で、アスベストが重説事項になったら資産価値が減少する不動産も出てくるかもと書きましたが、今回は、法改正で既存不適格になるリスクです。

東京都新宿区は、オフィス、マンションを問わず、概ね敷地1ha以下の全ての建築物の高さを制限するという、建築物の「絶対高さ」規制導入を検討していましたが、あまりにも反対意見が多かったため、このほど修正案を公表しました。
修正案は、既存建築物の立替えに際し、従前の「高さ」の確保を容認していて、既存不適格建築物が大量発生する事態はなんとか回避されそうです。
参考:建築物の絶対高さ制限を定める高度地区変更素案

当初、新宿区が計画していた高さ制限を導入した場合、約200棟が既存不適格となり、その約7割がマンションだったそうです。
それは、
・マンションを買ったときは適法だったのに、既存不適格建築物になり資産価値が激減する。
・20階建のマンションを建て替えようと思ったら、10階建しか建てられなくなる。
という事態が待っていたわけです。
購入時の事業計画なんてなかったも同然。恐い話です。
不動産投資を長期で考えている場合、実はこんなリスクも考慮する必要があるんですね。

ちなみに私の買ったマンションは、駅前の大通り沿いに立地していて、逆に将来の「容積率緩和」を少なからず期待しています・・・

ところで、今回の高さ規制、発端は高層マンションを歓迎しない近隣住民の意見がきっかけだと聞いていますが、結局、低層住宅の資産価値は上がらなかったというか、良い環境は獲得できなかったということになります。
この修正案は、何のための規制なんでしょう・・・

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不適格建物

平塚市では2006年12月に高度地区指定告示、2007年6月には景観条例公布を予定する。湘南袖ヶ浜レジデンスの10階は景観条例に反する高さになる。湘南袖ヶ浜レジデンスは完成時には不適格建物になる。資産価値は減少し、将来の建替え時に制約を受ける。http://www.geocities.jp

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一戸建て所有について

通りすがりのAです。
情報のない、予測の出来ないリスクはマネジメントしようがありませんね。
私のまわりの一戸建て所有者は立替よりリフォームする人が多く不思議に思って話を聞いたところ、
「家が小さくなるから」
なんて話を聞いたことがあります。
道路に面しているところから何m離すなど建築した当時から決め事が変わっているらしいそうで。。。中古で購入するときはそういったリスクも想定しなければなりませんね。

Re:一戸建て所有について

Aさま、いつも読んでいただきありがとうございます。
セットバックで土地の有効面積が減るのは悲しいです・・・
収益不動産の場合は収支計画が大きく狂います。
私が担当していたロードサイド店舗では、道路拡幅計画を前提に建物を建てて、テナントもそれを承諾して入居したのですが、都市計画事業が10年もかかったため、当時の担当者がいなくてテナントは駐車場が減って賃料減額請求をしてくる、地価の下落で収用価格が下がって行政ともめる、と大変でした。
情報があって、予測ができても、そのマネジメントは難しいものです。

ありがとうございます。

参考になりました。感謝です!
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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