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賃料減額請求への戦い方

滞納者との闘いは一段落した。

一方、本業では、
テナントからの賃料減額請求に対して調停中。

不況のさなか、今後、
同じ苦労を味わう家主が増えるだろうから、
少しでも参考になれば。。。

さて、一般的に、
賃料減額請求は、借地借家法 第32条 第1項に基づく。

同項には、「所定の経済事情の変動等」として、
(1)土地・建物に対する租税その他の負担の増減
(2)土地・建物の価額の上昇・低下その他の経済事情の変動
(3)近傍同種の建物の借賃との比較

が挙げられている。

が、テナントは、
「不況の影響で最近経営が苦しい」
と陳情してくる。

テナントあっての賃貸経営なので、
「それはたいへんですね。」
と協力してあげたいところだが、
理不尽な要求がきたときは、

「今まであなたが儲かっていても、
 それを理由に賃上げを要求していませんが。」


と言い捨て、
借地借家法 第32条 第1項に基づいて交渉すればよい。

すなわち、

(1)土地・建物に対する租税その他の負担の増減
については、固定資産税、都市計画税の税額。

(2)土地・建物の価額の上昇・低下その他の経済事情の変動
については、固定資産評価額
参考として、公示価格、基準地価格、路線価、
および消費者物価指数の家賃
(ただし、建物の価格は、経年によって下がっていくので、
修繕費の増加で対抗する。)

(3)近傍同種の建物の借賃との比較

について、粛々と、
その変動率と直近の合意賃料を比較すればよい。

ここで、直近の合意賃料には注意が必要。

平成16年に契約して、
平成18年には更新契約を締結したが、
平成20年は連絡すると減額されそうだったので
連絡せずに法定更新していた場合、

直近の合意賃料は、
平成18年の更新契約に記載された賃料である。

すなわち、
入居時の平成16年ではなく、
現在の契約始期の平成20年でもなく、
平成18年の経済事情と比較するのである。
(最高裁判例)

これは、スライド法といわれる
継続賃料の評価法である。

この他に、差額配分法などの手法もある。
興味のある方はググッてみてください。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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非公開コメント

合意賃料は知らなかったことだけに勉強になりました。

BBQさん

相対の交渉なら、お互い自分に都合のよい根拠を出せばよいですが、

調停員は、記事に書いたような根拠で意見してきますので、

知っていて損はないかと。

はじめてコメントさせていただきます。
私も継続賃料の調停で話がつかず本訴の最中なのですが
従前合意賃料の時期について、当方の不動産鑑定士によりますと
契約時から賃料の改訂がない合意更新であれば従前合意賃料時
期は直近の更新時ではなく初回契約時となるといわれました。
最高裁判例の事件番号等、詳細が分かるものがありましたら
是非教えて頂けませんでしょうか。
かれこれ約2年係争しておりましてホトホト参っています。
どうぞよろしくお願いします。

punyuuさん

最高裁二小判平成20年2月29日にて、
「直近合意賃料」という概念が出てきます。
詳しくは、弁護士の先生にご相談されてはいかがでしょうか。

頑張ってください。

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
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