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保有期間と管理の方法

先日、ファンドが共存する分譲マンションは、個人と利害が一致せず管理が難しいという話を書きました。今回は、短期保有と長期保有の違いによる管理の考え方について書きます。

最近、不動産ファンドが所有する建物は、転売を目的に取得されているものが少なくありません。
いずれ転売するので、管理は保有期間のみ不具合が生じなければいいというファンド会社がいます。
いま問題がなくて見た目も悪くなければ、長期的な視点で予防保全にお金はかける必要はないという考え方です。

オーナー様の方針通りにビルを運営するのが、プロパティマネージャーの仕事ですが、できることなら、そのビルが最大のパフォーマンスをするように運営をしたいものです。

私が知っているビルには、築40年でも常に満室稼動のビルがあります。
オーナーが長期的な視点で改修工事に不断の投資をされるので、光ケーブル、OAフロア、個別空調、シャワートイレ、耐震改修も行って、新築ビルとそん色ないのないスペックを保っています。
床のワックス清掃もマメに実施していて、まったく古さを感じさせません。
オーナーの気持ちがテナントに伝わっているのか、一度入ったテナントは長く入居し、空室が発生してもすぐに埋まります。
(なんでも判断して自分で実行できるオーナーなので、残念ながらPM業務のお取引きはありませんが・・・)

ファンド会社にもこのような視点で不動産を所有してほしいと思いますが、ひとたび不動産が金融商品になってしまえば、アセットマネージャーにも事情があって、「わかっちゃいるけど・・・」てことなのでしょう。
不動産価格や賃料が上昇し始めたので、今後は方針が変わればいいのですが・・・


そうそう、これらの修繕は、資産価値の維持という観点だけでなく「節税」というメリットもあります。
バブルの頃に建てられたビルのオーナーは、設備の減価償却が終り、建物の減価償却も減り、支払金利が減ってきているので、想像以上に所得税額が多くなって困っている方がたくさんいらっしゃいます。
私は、こういった支払税額にお困りのオーナー様には、節税の観点からも計画的に改修を提案しています。

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  関連記事:・隣人は投資ファンド
       ・リフォームの有無で売却価格に格差?!
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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本当の空室対策

前回のエントリ(コンビニが賃貸仲介業を始める日)で私はこう言った。賃貸を探しているお客が求めていることは何か? もう何ヶ月も空いていてほっといたら誰も見向きもし

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非公開コメント

トラバ、コメントありがとうございます。
目指せ経済的自由人!【蓄財道場】のきんです。

すごくまとまったサイトですね。見やすいですし専門的で好感持てます。

>いずれ転売するので、管理は保有期間のみ不具合が生じなければいいというファンド会社がいます。

最後はババ抜きですかね。

今後ともよろしくお願いします。クリック。

そんなつもりはないのですけどね

いつも拝見させて頂いております。本当に分かりやすく、勉強になります。

>いずれ転売するので、管理は保有期間のみ不具合が生じなければいいというファンド会社がいます。
>いま問題がなくて見た目も悪くなければ、長期的な視点で予防保全にお金はかける必要はないという考え方です。

微妙ですね~。
確かにキャッシュフローを考えると不要不急の工事はやりたくないと思うでしょうね。
しかし、一方で買う時にはエンジニアリングレポートをとり、保有期間中のCAPEXを考慮して価格をつけています。売る時には相手が同じことをするわけですから、CAPEXをかけなくても売値でディスカウントされてしまうわけで、果たして目先のキャッシュフローのために長期修繕をやらないメリットがあるのでしょうか?

僕のところの場合、やるべきものは基本的にやっていますよ。
むしろ、前所有者が不振企業だったために計画修繕がなされておらず、買ってから大掛かりに工事をせざるを得なかったことも少なくないです。

ただ、PMさんが必要と考えるものと我々が必要と考えるものの範囲に違いがあって、トゥイークさんがご指摘されるような面があるかもしれません。

Re:そんなつもりはないのですけどね

最近AMに対して厳しいことばかり書いてすいません。
なかざわさまは、しっかりした分析と対応ができるAMだとお見受けします。
でも中にはお金は歩けどノウハウがない新興のAMさんも増えまして、彼らを見ていると「バブル」といわれても仕方がないかなと思います。ちょっとこれ以上は書けませんが・・・ご理解ください。

いつもお世話になってます。
(ホントに勉強になります)

>そうそう、これらの修繕は、資産価値の維持という観点だけでなく「節税」というメリットもあります。

この辺の話しを絡めて成功事例を挙げながらオーナーを説得したいと常日頃考えているのですが、まだまだ力不足で。(笑)

たっくんさま
住宅とマーケットは違いますが、オフィスは最近景気が良くなってきたので、バリューアップ工事をしておくと、今までより募集賃料を上げたり、既存テナントに賃上げ交渉したりするときに、有効な材料になるケースが増えてきました。
減額対策、退去防衛の観点で仕事をしていた頃に比べると、建物にとっても健全だと思います。
アットホーム、ケン、不動産経済研究所が発表した23区の中古マンション賃料は前年同期比3.2%上昇したというデータもあります。平均が実態を表しているとは限りませんが、市況が好転する兆しかもしれません。
いつまでも消極的な改善方法をしなければならない物件とそうでない物件になるかは、今が勝負だと思います。頑張ってください。
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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