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捨てる神あらば・・・!!

前回のつづき

苦戦の原因、それは・・・

おそらく・・・

3年前に取得した京都マンションの担保割れ。

現在、満室。

利回り、10%以上。

でも、積算価値が、残債を下回っている。

借りた当時、銀行は収益還元で価値を評価してくれた。

昨年、名古屋マンション2を取得するときは、
少々苦労したけど、まだ大丈夫だった。

しかし、今や銀行の担保評価は、「積算」一色。

おそらく、京都マンションの担保割れが、
新規取得のネックになっているのは間違いない。

不動産融資コンサルタントの小川武男氏の新教材
「レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル」
でも指摘されていた。

最初の不動産が、その後、あなたにさらに融資できるかどうかを決めてしまう
と。

やっちまったな・・・

京都マンションを手放さないと、
次の取得はムリかな・・・

今回、手を尽くしてダメだったら
しばらく、新規の取得はあきらめよう・・・

そう思っていたら・・・

ある金融機関から、融資内諾の回答。

ヤッタ!!

捨てる神あらば拾う神あり

とは、このことか!

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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非公開コメント

おおお。
やはり予想どうりの展開、
神はがんばった人は見放しませんね^^
おめでとうございます!

キャー♪

よかったですね☆

がんばってください!

ポチおさん

ありがとうございます。
今回は、ポチおさんからいただいたコメントの
「捨てる神あらば拾う神あり」のことばが心に響いたので
引用させていただきました!

kamochanさん

ありがとうございます。
苦労が報われました。
さて、物件をどのように料理しようか。
楽しみです。^^

物件を料理?
そこまで話はすすんでるのですか?
おめでとうございます!
続きが気になります~~!!

プチ大家さん

ありがとうございます。
そこまで話がすすんでるのではなく、
何も話が進んでいないんですよ。
どうにでもできる状態なんで、
どうしよっかなーといろいろ夢想してます。

収益価格>積算価格ですか

何はともあれ融資内諾が取れて良かったですね。
相当な努力をされていたことが伺え敬服いたします。

賃貸マンション・アパートは今は収益価格>積算価格
なんですね。他の方のブログも一様にそう書かれてい
ますので間違いないのでしょう。

ところで、私は10年強前に銀行で不良債権回収部署
に所属しておりました。当時も今と同じで、不動産市況
が反転後、投売り状況にあり、中古収益物件の仕込み
のチャンスであったと思います。

ただ、当時は圧倒的に積算価格>収益価格でしたね。
古い話なので、今と何が違うかは正確にはお伝えでき
ませんが。
(多分、割引率の違いだとは思いますが。。。)

当時は担保権者の立場でしたので、業況不振オーナー
に対し、
「自宅として使う訳ではないので、購入者の基準は高い
積算価格ではなく、低い収益価格がベースとならざるを
得ない」
なんてことを言って、手放すことを説得してました。

時代が変われば変わるものですね。
当時は収益価格<積算価格が普遍のものと思っていま
した。ちょっと考えればそんなことはないのが直ぐ判るん
ですけど。。。

まあ、所詮銀行なんてところは、
「晴れている時に傘を貸したがり、雨が降ると貸さない」
と揶揄されるようなところがあり、考え方もコロコロ代わる
ものです。

ですから、賃貸経営をされる以上、銀行は不可欠なパート
ナーですから、その考え方をよく見極めることは必要だと
思います。

しかしながら、賃貸経営者として、銀行が方針を変えたか
らといって、スタンスをコロコロ変えるのにはやや疑問を
感じます。

トゥイーク様にはプロパティマネージャーとして、計画修繕に
とどまらない、真のバリューアップを完遂して頂き、この
ブログで紹介頂くことを期待しております。

BBQさん

高尚なコメントありがとうございます!
不良債権回収部署にいらっしゃったんですね。
たいへんなお仕事だと思います。
バブルの頃は、キャピタル狙いで不動産を借金して買ってましたよね。
数年前までは、インカムを根拠とした借金でした。
日銭を生み続けるアセットなので、
本当なら貸す側も借りる側も失敗しないはずなのに・・・
いつからか、キャピタルを狙った、それも開発型に手を出して、
いくつかのファンドが破たんして・・・
金融機関は、保守的に積算価格で評価するようになった・・・
ニューマネーを引き出すのは難しい時代ですが、
既取得物件は、長期の視点で安定運営できています。
時代に流されず、堅実な不動産経営をしていきます!
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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