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サブリーサーとの賃料交渉

今日はサブリーサーの賃料減額請求を据置きで対抗した話を書きます。

よく投資用マンションの広告で、「一括借り上げサブリース方式で、長期安定した家賃収入を保証」なんていうセールスを目にします。
まるで10年も20年も家賃保証してくれるので、リスクが全くないように感じますが、その家賃が10年後も継続している保証なんてありません。

私が担当している1棟もの1Rマンションでもサブリースを採用しているのですが、2年の更新ごとに保証賃料の値下げを要求してきます。
「2年前に比べて家賃が○%低減していて、今の保証賃料ではやっていけない」というのがサブリーサーの言い分です。
確かに転貸報告書を見る限りでは、収支は厳しくなっている。
でも、「それは大変ですね」と減額に応じる訳にもいかない。
さっそく対抗要件を集めることにしました。

まず、サブリーサーがどれくらい集客力があるか調べてみる。
インターネットで検索してみる。
物件近くの大学で、学生にマンションを借りたいがどこにいけばいいか聞いて、サブリーサーの認知度を確かめる。
客を装って、サブリーサーの直営店で、当物件をどのように紹介しているか確かめる。
地域で有力な店舗に入って、当物件が何番目に出てくるか調査する。
現地に行って、管理が行き届いていない箇所の写真を撮る。
管理の現状からサブリーサーの収益を試算する。

そして、
「家賃の他に駐車場や管理費、更新料等の収入を考慮して収支を試算すると、そんなに苦しくないのでは?」
「おたくの営業と管理がテイタラクだから、家賃を下げないと空室が埋められないのではないか」
「当方は、計画的な修繕で建物の価値は維持している」
「それでも下げて欲しいなら、了承し得る理由を近隣相場の下落率との比較データ等をそろえて回答せよ」

そんなやりとりをして、なんとか据置きで改定。
オーナー様から感謝のお言葉をいただいたのです。
この瞬間が、プロパティマネージャーやってて一番報われます。

もし、サブリーサーの一括借り上げサブリース方式で、不動産投資を考えている人は注意してください。
その家賃がずっと継続すると思ってローンなんか組んじゃうと、苦労する可能性大です。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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こんにちは

トラックバックしていただきましてありがとうございました(^^)
トゥイークさまも、沢さんの認定ブロガーなんですね。お仲間ですね。
お仕事のお話から、学べることが多いです。これからも、ちょくちょく来させていただきます(^^)

Re:こんにちは

ぺっぺさん、訪問していただきありがとうございます。
ブログ初心者なもので、トラックバックひとつするにも操作は間違っていないか、新参者がコメントして失礼にならないか、どきどきです。
今後も頑張りますので、よろしくお願いします。
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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