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DSCRの考え方

もとやんさんから、
DSCR設定の考え方について
ご質問をいただいた。

今回は、このことを書こうと思う。
なるべく、やさしい言葉で。

まず、DSCRとは、

Debt Service Coverage Ratioの略で、

年間のフリーキャッシュフローを元利金返済額で割ったもの。
すなわち、キャッシュフローの余力を示す。

単年度のDCSRが1.0を下回ると、
元利金の返済に支障が発生する。

不動産からのキャッシュフロー以外に
他の返済原資を持たないノンリコースローンでは、
金貸し(レンダー)が注目する指標のひとつである。

ノンリコースローンでは、
レンダーの債権を保全(貸し金を確実に回収)するために、
決算の都度、DSCRを計算し、
その値が規定値を下回ると、
口座から資金流出をストップさせる
「キャッシュ・トラップ」が規定される。

これをDSCRテストという。

では、DSCRをどのように設定するのか。
(やっと本題だ)

不動産の評価額 100
純収益(NOI) 6

の不動産を考える。

不動産の利回りは、6÷100=6%

この不動産に
3%の金利で、70を融資する。
(ただし、元本は期限一括弁済とする。)

この場合のDSCRは、

DSCR=NOI(6)÷金利支払い額(70×3%)=2.86倍

ここで、金貸しの側に立って、
債権が保全できる最低値を計算する。

不動産の評価額100に対して、
融資金額が70なので、
掛け目は70%。

すなわち、
評価額が30%下落しても
なんとか元本が回収できる。

評価が30%下落した場合、
利回りが同じなら、NOIは、

NOI=評価額(70)×利回り(6%)=4.2

この時のDSCRは、

DSCR=NOI(4.2)÷金利支払い額(70×3%)=2.0倍

となる。

よって、金貸し側は、
金利回収に懸念が生じるDSCR=2.0で
キャッシュ・トラップをかけたがる
ということになる。

ただし、私は金貸しの経験はないので、
あくまで、これは一般論であって、
実際は個別の事情により異なることは
ご留意いただきたい。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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非公開コメント

ありがとうございます。

リクエストにおこたえいただき、感謝します。
なるほど、当たり前ですが、レンダー側からはいかに債権を保全できるか、という観点ですよね。
これが、個人のアパートローンで元利均等返済の時にも適用できる考え方なのでしょうか。

No title

非常にわかりやすい解説ですね。

これからも更新楽しみにしています。

もとやんさん

今回は計算を簡単にするために、
期限一括弁済にしましたが、
元利均等返済でも適用できます。
アパートローンは、個人の全資力をもって
債務弁済の義務を負いますので、
担保不動産の収益のみを返済原資とする
ノンリコースローンと考え方は異なります。

takesita2008さん

いつも業界ネタを旬なうちに記事にされていて、
こちらこそ、takesita2008さんの更新を楽しみにしています。
本年もよろしくお願いします。
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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