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敷金が返せない!(前編)

先日、築40年でも満室稼動のビルオーナーを紹介しましたが、今回はビル存続の危機にさらされたオーナー様の話です。

バブル末期に竣工した地上6階地下1階のオフィスビル。
JR主要駅から徒歩1分の好立地で今のところ満室稼動。
毎年の借入返済後のキャッシュフローは4,000万円以上。
このビルのオーナーは、一人のおばあちゃんです。

おばあちゃんは、ビル経営のことは我々にまかせっきりで、もらった収支差額は旅行に使ってしまう方だったので(もちろん相当な所得税を支払っていますが)、健全な修繕積立と敷金返還準備金の積立てを啓蒙し続けてました。

1,2階に入居の大手証券会社が店舗統廃合の計画を発表しました。
当該テナントが解約通知してくるのも時間の問題となりました。
おばあちゃんに資金計画について相談されます。
この証券会社は竣工当初から入っているテナントで、なんと預り敷金は賃料の100ヶ月分、およそ1億7000万円です!
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バブルの頃って何を根拠に条件を決めてたんでしょう・・・
今は、いくら頑張っても12ヶ月分がいいところ。
敷金返還までに次のテナントが決まったとしても、入る預り敷金は1600万円程度です。
おばあちゃんも今ある貯金を打ち明けてくれます。
全部敷金返還に充ててしまっては、所得税が支払えません。(会計上は大黒字ですから)
計算の結果、どう頑張っても1億1000万円足りません

それから半年後、とうとう証券会社から解約通知が届きました。
残された期間は7ヶ月です。(6ヶ月前の解約予告+引渡し翌月に敷金返還)

おばあちゃんが小さな声でつぶやきました。
「首くくらなきゃいけないわ・・・」
(だから前から積立てなきゃダメって言ったのに・・・)と思いましたが、言っても始まりません。
こうして、敷金返還のため、おばあちゃんと一丸となった活動が始まりました。
後編につづく・・・

  「で、その後どうなった?」 ⇒ このブログに1票

  関連記事:保有期間と管理の方法

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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はじめまして。新米★サラリーマン大家さん日記のレフティーです。
コメントありがとうございます。

過去のブログもすべて読んでいただいたのですね。ありがとうございます。
文章も未熟者ですいません。。

オフィスの収益をされているのですね。
仕事がらテナントビルの管理などもちょこちょこしていますが、基本は住居の収益不動産が中心ですので、オフィス系はあまり知識も経験もありませんので、こちらのブログで勉強させていただきます。

お金持ちのオーナーさんは意外とお金に無頓着な方が多いかもしれませんね。

このおばあちゃんは特別すぎますが……。
今後の展開が心配ですね。
つづき楽しみにしています。

こうしたケースは決して少なくないですよね。
個人だけでなく、法人がオーナーの場合だって危ないです。
僕の仕事関係では、ビルオーナーに対する債権を購入した後、会社更生法の更生手続の申立をしたケースがあります。
ビルオーナーに対する敷金(保証金)返還請求債権というのは一般債権扱いとなるため、弁済率が4-5%になってしまい、30億円位の特別損失を計上した上場会社テナントがいましたから・・・。
こういう事例も多かったために、敷金・保証金の相場が下がったのでしょうね。

レフティーさま
賃貸のプロとして、そして自ら大家さんとして精力的に活動されていて、参考になるところが多々あります。オフィスも取り扱っていらっしゃるのですか。今後ともよろしくお願いします。

なかざわさま
法人のケースもあるんですね。なかざわさまの「リゾートホテル」のログといい、様々な経験をされていて、まさにネタの総合商社ですね。(すいません)
今後もどんなネタが出てくるか楽しみにしています。
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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