前回、投資分析で、木を見て森を見ないのは危険と書いた。
それは、その不動産は、決して個別に存在するのではなく、
存するマーケットの要因に左右されるから。
では、市場の分析とは、何をするのか?
ひとことでいうと、
需要面と需給面の予測を行い、
需給のギャップを分析すること。
そして、マーケットには、サイクルがあることを知る。
一般にマーケットは、
拡大→需給過剰→後退→回復
の4局面を繰り返す。
投資対象のマーケットが、どの局面にあって、
今後どうなるのかを予測する。
東京のオフィスと、札幌のマンションの
マーケットはそれぞれ違う。
では、どのように市場分析をするのか?
まずは、不動産マーケットの範囲を特定する。
「札幌」の「住宅」市場とする。
すると、
需要面の予測は、住宅需要の源泉である「人口」の増減に着目する。
供給面の予測は、今後供給される住宅計画を把握する。
これらの予測から、需給ギャップを分析し、
結果、「空室率」の予測ができる。
オフィスも同じような感じで分析可能。
商業施設は、もっと複雑で難しそうだ。
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それは、その不動産は、決して個別に存在するのではなく、
存するマーケットの要因に左右されるから。
では、市場の分析とは、何をするのか?
ひとことでいうと、
需要面と需給面の予測を行い、
需給のギャップを分析すること。
そして、マーケットには、サイクルがあることを知る。
一般にマーケットは、
拡大→需給過剰→後退→回復
の4局面を繰り返す。
投資対象のマーケットが、どの局面にあって、
今後どうなるのかを予測する。
東京のオフィスと、札幌のマンションの
マーケットはそれぞれ違う。
では、どのように市場分析をするのか?
まずは、不動産マーケットの範囲を特定する。
「札幌」の「住宅」市場とする。
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需要面の予測は、住宅需要の源泉である「人口」の増減に着目する。
供給面の予測は、今後供給される住宅計画を把握する。
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