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不動産ファンドの短期転売について

予告通り、今回は不動産ファンドの短期転売について考察したいと思います。

不動産ファンドは、いろんな分別の方法があると思いますが、投資スタイルで分けると、優良物件からの安定したインカム収入を目指すコア投資と、短期間でNOIを上げて早期資金回収を図るオポチュニティ投資に分けることができます。

よって、短期転売されるのは主にオポチュニティ・ファンドの物件です。

オポチュニティ・ファンドは、何によって評価されるかというとIRR(内部収益率)という指標です。

 IRRとは、「投資額=将来のキャッシュフローの現在価値の総和」となるときの割引率のことをいいます。
 わかりにくいですね。
 極端に簡単にいうと、[投資額]と[保有期間のキャッシュフロー+売却金額]の関係が何%で回ったかを示します。

よく不動産ファンドは、「IRR20%超」といった目標を掲げています。
オポチュニティ・ファンドは、高IRRを追求することをミッションとしている訳です。

IRRの式は、保有期間が長期になるほど複雑ですが、エクセルで関数計算すると簡単に求めることができます。
(IRRの式およびエクセルを用いた計算は、金森重樹氏の「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法」82~83ページが非常に参考になります。)

では、どうすればIRRを高くすることができるのでしょうか?
エクセルを使って数字遊びをすればすぐに分かるのですが、売却価格を高くすればいいのです
そして、購入時より高く売れるならば、1年でも早く売却することでIRRはさらに高くなるのです

最近は収益還元法で不動産価格が決まるので、物件の収益(NOI)を上げれば売却価格は上がります。
物件の空室を埋めて、管理コストを切り詰めれば、短期的に収益、すなわち物件価格はピークになります。
この瞬間に売却すれば、オポチュニティ投資の仕事は完了です。

この物件が好立地にあれば、安定したインカムが期待できるコア投資向きの物件になりますし、保有していれば土地の値上りも期待できます。
しかし、立地がよくなければ、値上りは期待できない上に、保有しているうちにメインテナントが退去してしまえば、値下りのリスクもあります。

よって、稼働率の上昇余地と管理コストの削減余地があり、あまりいい立地でない物件は、非常に短期間で売却される物件だと判断できるわけです。
そして、そのようなオポチュニティ投資スタイルは、全てのコストを最小限にしようとしますので、当然PMフィーも期待できないわけです。

今回は、そのような物件だとわかっているのにPMを受託してしまいました・・・
とりあえず、頑張るしかありません。

関連記事:1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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オポチュニティ投資とIRR(1)

トゥイークさんのブログ「プロパティマネージャー自ら不動産投資に挑戦」で不動産ファンドによる短期転売について取り上げられていました。まさに自分の仕事に関わる内容でしたので、今日はこのことを考察してみたいと思います。

オルタナティブ投資とIRR(2)

昨日の宿題(?)、やっていただけましたでしょうか?それでは解答を見てみましょう。

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こんにちは。
私の仕事はまさにオポチュニティ投資で、PMgerさんからするとあまり歓迎されない人種ですね(笑)。

>よって、稼働率の上昇余地と管理コストの削減余地があり、あまりいい立地でない物件は、非常に短期間で売却される物件だと判断できるわけです。

うーん、どうでしょうか?
オポチュニティ投資家にとっては、稼働率の上昇余地・管理コストの削減余地がある物件は、むしろ時間をかけてNOI向上に努め、そのうえで売却するのが普通で、逆に満室で管理コストも最小限に削減された物件というはAMがバリューアップする余地が無いので短期転売されると思います。
いかがでしょうか?

Precious Worksさま
コメントありがとうございます。
>PMgerさんからするとあまり歓迎されない人種ですね
いえいえ f(^^;) うちはどちらかと言えば、コア投資の物件を運営する組織と体制なので、オポチュニティ投資には対応しづらいだけで、PM全般がそうではないと思います。

>いかがでしょうか?
オポチュニティといってもAMさんの対応は様々ですね。今回のAMさんとは初めてではないので、過去の実績から我々は6ヶ月以内に売却されるとみています。また、満室で管理コストも最小限に削減された物件で短期転売を目指している場合、我々でもAMさんの要求するパフォーマンスに応えられないので、受託をお断りする場合があります。AMさんと対話することで、AMさん自体が購入を考え直された場合もありました。売主からすれば、余計なことするなと思ったことでしょう。
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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