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専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法

この本を読んで、黒字倒産の恐ろしさを知ろう!
専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法
安藤 泉
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トゥイークのオススメ度:5つ星 「大家さんになったら必読!」

先日の賃貸住宅フェアで安藤さんのセミナーを聞いて、すばらしい大家さんだと思ったのでこの本を読みました。

主婦の視点でわかりやすく解説された賃貸経営指南本
この本を読んだ後、なんだかとっても すがすがしい気分になりました。
なぜか考えて気がつきました。
著者の安藤さんは、9億の借金を背負って初めてのマンション経営に苦闘しているのに、驚くくらいポジティブなのです。
「どうしたらマイナスをプラスに変えられるか」「どうしたら建物がよくなるか」「何か自分にできることはないか」と常に考えて12年間やってきたら結果的に大成功した。というように感じましたが、その過程が安藤さんの表現で語られているのが気持ちよく読めます。

安藤さんは、知る人ぞ知る「賃貸住宅フェア」にて最も聴講客が集まるカリスマ大家さんです。
安藤さんに会ったことがない方でも、この本を読めば、
・半年に1回の大掃除は「お祭みたいな感覚」
・「家に帰ってきた」という安らぎを感じていただきたい。
・都会で感じることの少なくなった季節感を毎日目にしてもらいたい。
・ポストに名前を入れておくのは、「ようこそ」という私のささやかな歓迎の意思表示

といった文章から人柄をうかがい知ることができると思います。

●見習いたい、大家さんの心得
この本の前半は、安藤さんが実践してきた入居率99%の秘訣が紹介されています。
具体的な方法ももちろん参考になりますが、見習いたいのはその「心得」です。
「東京ディズニーランドの場合、そんな古さをまったく感じさせません。それは清掃が徹底しているからです。」
「建物は「商品」です。八百屋さんがリンゴを磨いておいしそうに演出するのと同じように、オーナーはいつも建物を磨いていなければなりません。」
「魅力的なマンションであるためには、それなりの投資が必要です。何もしないで空室が埋まるなんて、おいしい話はまずありません。」
「私は、オーナーもソフトの一部だと考えています。」

マンションのオーナー業を「サービス業」と捉えて、いかにして入居者に居心地のよいサービスを提供していくかを一番に考えて行動されています。

空室を埋めるために家賃を下げて、どんどんキャッシュフローが悪くなって必要な修繕もできないオーナーさんがいます。
一方で、安藤さんのように継続的な設備の先行投資を行い、入居者の満足度を維持・向上させて常に高水準の家賃で高稼働率を保っていて、お金があるからまた設備投資できるというオーナーさんがいます。
こちらの記事で紹介したビルオーナーさんと基本的な考え方が同じで、成功しているオーナーさんにはプラスのスパイラルが働いているのがわかります。
「いかに空室を埋めるか」ではなく「いかに退去者を出さないか」という考え方は、ぜひとも見習いたいと思います。

●黒字倒産の恐ろしさをここまで解説した本は他にない?!
この本の後半は、キャッシュフローの重要性を「これでもか!」ってくらい解説しています。
オーナー業を始めると、最初の頃はすごくキャッシュフローがいいので羽振りのいい生活をしてしまいます。
しかし、築15年くらいになると稼働率は変わらないのに、なぜかキャッシュフローが減って、支払税額が増える一方
私がおつきあいしているオーナーさんの中にも、バブルの頃に資産の有効活用や相続対策でビルを建てた方がいますが、最近は所得税を支払うだけで精一杯になり、「どうして?」とお悩みのようです。
これが、知られざる「オーナーさんの黒字倒産の恐怖」です。
安藤さんは、この現象を減価償却費の減少と元金返済額の増加をグラフ化して解説しています。
思わず「うーん、わかりやすい!」と唸ってしまいました。
安藤さんは、10年後にはこのような現象がオーナーに控えていることを挙げながら、キャッシュが潤沢に残る初期の頃から計画的に繰上げ返済をしたり、有利な条件に借換えをすることでキャッシュフローを改善するテクニックを紹介しています。
節税ばかり気にしていると、この本質には気づかないかもしれません。

大家さんになった方も、これからなる方も、この本を読んでキャッシュフローの重要性と黒字倒産の恐怖を認識されることをお奨めします。

あわせて、新春に開催される安藤さんのセミナーもお奨めします。

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この本は黒字倒産についても記載されているのですか?
今、私が一番関心を持っているところですね。今度参考に見てたいと思います。クリッと。

きんさま
黒字倒産、すなわち「勘定合って銭足らず」の恐怖に気づいている大家さんって意外に少ないと思います。そして、その事に焦点をしぼってここまで詳しく解説した本も他にないと思いますので、大家さんは必読かと思います。

私もそう思います・・・
賃貸フェアの「大家学びの会アンケート」で2年以内に収益物件購入開始した方が過半数でした。同会自体20~30歳台の方が多いので全体の数字とは違いますが、サラリーマン大家は流行りだなと思いました。管理に苦労されたり、中古大型物件購入された方が黒字倒産をして売出すタイミングはまた買い時なのかなぁと思います。それまで自分も黒字倒産しないように対策!対策!

なんでこんな利回りの物件が売りに出てるの?って思ったらオーナーさんは破綻懸念の状態だってこともありますよね。
学びの会というのがあるんですか。興味あります・・・

「大家学びの会」は、メールで知りたいことを送信すると会員が答えてくれる互助的なところがあったり、毎月勉強会などしています。私は人の質問や回答を眺めているだけで活用はまだあまりできてませんが。。。無料で入会できるので参加してみては。私のブログ左側下の「不動産お役立ちLinks」内からも見に行けますのでご参考!
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トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
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