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ロードサイド店舗運営の魅力とリスク

Jリートの投資する物件がオフィスやマンションに限らず多様化していますが、ロードサイド型の商業施設でポートフォリオを組む銘柄も登場しそうです。
11月に入ってゼクスリプラスといった会社が、REIT上場を視野に入れたロードサイド商業施設のファンド組成を発表しています。

ロードサイド商業施設とは、車通りの多い道路端に建つファミレスや紳士服屋、カー用品店などの店舗のことです。

私はバブルの頃に建てられたロードサイド店舗を15物件ほど運営したことがありますが、ロードサイド店舗ほど運営が簡単で収支が安定する収益不動産はないというのが実感です。

最初こそ、テナントを見つけて、契約結ぶという手間がかかりますが、テナント好みの建物を建てて運営が始まれば、その後はほとんど手間がかかりません。
賃貸借契約で、管理区分をしっかりとテナントに割り振れば、後は建物の管理もオペレーションもテナントがやってくれます。
15年くらい経って主要構造部の劣化部分を直す以外、普段は店舗にお客さんが入っているかを気にするくらいです。
決算書は極端な話、収入は賃料、支出は火災保険と固定資産税と借入れの金利くらいしか計上するものがありません。
テナント好みの建物を建てる際に、テナントから建設協力金の意味合いで敷金・保証金をたっぷり預ることもできますので、借入れの額も少なくて済みます。

ただ、テナント好みの建物を建てることが大きなリスクでもあります。
そもそも、1つのテナントと長期の賃貸借を前提に建物を建てるため、そのテナントの経営が途中でうまくいかなかったら一大事です。
1テナントなので、そのテナントが抜けると収入が途絶えますし、建物に合う後継テナントを見つけるのが困難な場合もあります。
リスクの回避方法として、中途解約時のペナルティ条項(敷金没収など)をあらかじめ定めていますが、それが原因で現在訴訟になっている物件もあります。

バブルの頃に建てられたロードサイド店舗の多くは、15年程度の事業計画になっており、ここ最近その15年目を迎えている物件が多いです。
当然15年前といえば、右肩上がりの事業計画を作成し誰もが疑わなかった時代。
幸運にも立地もテナントも良好で賃貸借契約を更新した物件がある一方で、途中で賃料を減額したため所得税が持ち出しになった物件やテナントが倒産したため破綻した物件もあり、15年後の結果は様々です。

前述の通り、うまくいけばこんなに手間がかからない収益物件はないと思うのですが、失敗すれば大打撃です。
土地を有効活用しようとして、土地の属性からロードサイド店舗の経営を始められた地主さんの場合、成功か失敗しかないためリスクがありますが、これをポートフォリオにしてファンドを組めば、リスク分散にもなり、本来のロードサイド店舗のメリットを享受できるので面白そうだなあと感じました。

今は資金もノンリコースローンで調達しますし、テナントとの強弱関係も変化していますので、ロードサイド店舗の運営方法も変わっていると思いますが、その魅力は変わっていないと思います。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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---ロードサイド---とは

ロードサイドロードサイドとは沿道のこと。商業においては、「ロードサイド店」として、幹線道路等の通行量の多い道路の沿線において、マイカーでの来店を前提として、広めの駐車場を備えた店舗のことを指す。マイカーでのアクセスを前提としていることから、比較的広い範囲

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ロードサイド店舗は投資物件として面白いと思っていましたので、今回の記事には多いに同意します。
リスクといえば、バイパスができたことによって前面道路の交通量が激減し、店舗の売上げが落ち込んでしまいテナントが倒産してしまったケースもありました。
まぁ、これは商業系物件全般に言えるリスクですね。

Precious Worksさま
いつもコメントありがとうございます。
商業施設は人の流れが命ですから、その見極めが重要ですが、将来の事はわかりませんからねぇ。義父が最近コンビニを閉店したことは書きましたが、原因は駅前店舗のオープンと横断歩道の新設で人の流れが完全に変わったからです。リスクのない投資はありませんね・・・
ところで、ロードサイド店舗への投資は魅力ですが、私は手間のかかるオフィスビルを運営する方が好きです。
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トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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