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新築します!

東京築古アパートの
運用方法が決まった。

自宅として長期優良住宅を新築する。
一部を駐車場として運用する。

築古アパートは、
残念だが取り壊す。

物件取得からちょうど半年。
熟慮に熟慮を重ねて、
やっと方向性が決まった。

昨日は、一日中、新築の打合せ。

間取りは決まったので、
外壁や設備、内装を
実物を見て決めていく。

仕様を選ぶのは楽しいけど、
決めることが多すぎて、
疲れた。
新築って、たいへん。。。

この物件の情報を
不動産屋からもらったのが約1年前。

ありとあらゆるプランを検討してきた。
安全性、快適性、間取りの満足度、
税金まで考慮した収支計画、
全ての面で、いま考え得る最善のプランだと思う。

昨日は、京都マンションの空室も
1部屋決まった。

電気工事士の技能試験対策も
候補問題13問すべて作れるようになった。
残り1週間は復習を繰り返す。

いろんなことの同時進行で
相変わらず忙しい毎日だが、
ひとつずつ片付いているので、
なにげに充実している。

※関連記事:「築古アパートのさばき方」:(2010.5.18)


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新・日本列島改造計画

ビル経営管理士の会報を読んだ。

ビル経営セミナーで
伊藤元重教授が講演した内容が
掲載されていた。

心に響いたので、
備忘録として書いておきたい。

経済を見る時は、3つの眼が必要。

1つは、マクロで見る鳥の目。

2つは、ミクロで見る虫の目。

3つは、潮の流れのへんかを見る魚の目。

日本経済は、これ以上悪くならない。
悪くなりようがない。

2010年、日本の景気は、
東南アジアに引っ張られて
良くなるだろう。

将来、日本経済を良くするには、
増税しかない。

50兆円増税して、
インフラ整備に40兆円使い、
借金返済に10兆円使えば、
景気は40兆円分良くなる。

なぜ40兆円使うのか。

都市の構造を変えるため。

地球環境問題、人口減少、少子高齢化、
産業構造の変化に合わせた
インフラ整備が必要だから。

大都市にコンパクトに集まりながら、
主要都市をネットワークで結ぶ。

21世紀の新しい日本列島改造計画。

ある意味、日本は面白いところにいる。

日本の政治もこれ以上悪くなりようがない。

少し動けば良くなるところにいる。

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

空室の香り

昨日は、空室の臭いについて書いた。

今日は、空室の香りについて。

海外のホテルやショッピングセンターに行くと
漂ってくる、なんともいえないあの香り。

国内の芳香剤には、あの香りがない。

南国リゾートをイメージしてリフォームした部屋。

この部屋に合う香りを探していたら、

あった!

リナジット エアーフレッシュナー



いろんな香りがある。

トロピカルフルーツの香り「パラダイスブリーズ」

あま~い香りの「バニラ」

甘酸っぱい香りの「ラズベリー」

と悩んだ結果、、、

シャクヤクの花の香り「リラクシングスパ」
に決めた。

ついでに自宅用に、
太陽の光を浴びた洗濯物の乾いた爽やかな香り
「サニーランドリー」を買った。

どれも、しっかり香るのに、
キツくないのがイイ感じ。^^


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テーマ : 不動産投資
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タバコの臭いが消えない

空室のリフォームをしたが、
前の入居者のタバコの臭いが消えない。

清掃に詳しいoccy氏に相談したところ、
空気触媒による消臭剤があるという。

管理会社では、光触媒を勧めていたが、
光触媒は、光が弱かったり、
光が届かなかったりすると効果が得られない。

その点、空気触媒は、
空気に触れるところは効果が得られる。

換気するだけで、
半永久的に消臭・抗菌効果が得られるそうだ。

occy氏は、某自動車メーカーが開発した消臭剤の
日本総代理店になったというので、
さっそく試しに処置してもらった。
syousyu10051801.jpg

あっという間に、今まで残っていた臭いが消えた。

どのくらい効果が持続するのか楽しみ。

occy氏は、医療施設や、介護施設の消臭に
事業展開していくそうだ。

目のつけどころが違うね。


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テーマ : 不動産投資
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技能試験の練習

朝活で、第2種電気工事士の技能試験練習。

基本動作をDVDを見ながら習得した。
※過去記事:「電気工事士 技能試験対策」(2010.5.13)

今日から公開問題を実践し始めた。

今朝は、候補問題No.1を組み立てた。
ginoushiken01.jpg

技能試験まで20日を切った。

頑張るぞ!



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築古アパートのさばき方

昨年10月に購入した4棟目の東京築古アパートだが、
いまだ運用方法が決まらない。

熟慮に熟慮を重ねているうちに
半年が経ってしまった・・・

ふつうのプロパティマネジメント案件であれば、
オーナーから怒られそうな判断の遅さである。

しかし、自分たちが住む家になるので、
慌てて後悔しないよう、
慎重に考えてしまう・・・

投資額を抑えるならば、
築古のままリフォームするべき。

しかし、
家族の安全や快適性は無視できない。

コストとのバランスで、
設計プランの策定に数ヶ月かかった。

想像以上に構造が弱く、
改修費用が抑えられない。。。

ところで、過去記事で、
日本の税制は、築古物件に著しく不利
と書いた。
※過去記事:「恐るべし!築古の取得税」(2010.2.26)

税金まで考慮して、総事業費で判断すると、
再度、建替えという選択肢が浮上した。

3月に住まいの耐震博に行って、
長期優良住宅の安全性と快適性、
税制と金利の優遇を知って、
長期優良住宅を新築する
という案が急浮上。
※過去記事:「住まいの耐震博」(2010.3.29)

すべてを同時並行で検討してきた。

さすがに精神的に疲れ果ててきた。

今月中には結論を出す予定。

半年間、収入を生まない物件の
ローン返済は楽ではなかった。

熟慮を重ねた結論なので、
さすがに【納得】できるはず。

しかし、こんな情報を聞いてしまった。

環境省が、
中古住宅の建替え促進に補助金や税制面の優遇を検討?

中央環境審議会が、例の25%削減に向けて
リフォームでは限界があるから建替え促進策が必要
という意見が出ているらしい。

う~~ん、建替えは待った方がよいのか?!


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テーマ : 不動産投資
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電気工事士 技能試験対策

第2種電気工事士の技能試験まで
1ヶ月を切った。

試験対策の練習キットが届いた。

試験対策に揃えたのは次のもの。

はじめての人の技能入門講習電工2種基本作業DVD付き
4885549949

付属のDVDを見ながら、テキストで確認しながら、
合格に必要な基本作業を習得する。

2010年版一発合格第2種電気工事士技能試験公表問題
4885549930

すでに公表されている今年の問題の
解答と手順を確認する。

工具セット




技能試験に必須の工具セット。
狭い試験会場に持ち込みやすいケース入り。
作業が時間短縮できるVA線ストリッパーも付いてる。

練習キット







公表問題をすべて練習できる
器具セットと電線セット。

さあ、今後は試験対策に専念!



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金利引き下げ要請してみた

iPhoneでブログ初更新。

2週刊前にiPhoneを購入し、
少しは使い方に慣れてきた感じ。

iPhoneのスゴイところ。
「いま」と「ここ」を中心に
ネットと繋がるところ。

初めて訪れた場所でも、
どんどん情報が入ってくる。

住み慣れた場所でも、
しらなかったこと
どんどん教えてくれる。

ほんと、スゴイ。

さて、現在融資を受けている銀行に
金利引き下げ要請をしてみた。

金融円滑化法の対応で、銀行は
顧客の要請を断れないと聞く。

うまくいけば、何もせずに
キャッシュフローが増えるかなと。。。

しかし、今回は引き下げずの回答が。

銀行は、本当に苦しい顧客への対応で
精いっぱいなのだろうか。

順調に満室経営を続けているので、
金利を下げて欲しい、という交渉は
するタイミングが違ったらしい。

昨年はうまくいったのに。。。



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ジャンル : 株式・投資・マネー

高圧洗浄、クロス貼替え

連日快晴のゴールデンウィーク。

トゥイークは、京都マンションのリフォームに専念。

ベランダをケルヒャーで洗浄。


気持ちいいくらいにキレイになった。
IMG_4986.jpgIMG_5008.jpg

次に、壁紙貼りに初挑戦!!

初心者は、無地のクロスから挑戦すべきと知りながら、
ついつい柄物のアクセントクロスから貼ってしまった。
IMG_4992.jpgIMG_5002.jpg
大空室時代、無難な壁紙では、印象に残らない。
てことで、関西人にインパクトを与えるつもりで選んだ。

けど、自分で貼るには難しい柄だった・・・


テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

今日のおすすめ

プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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