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新しい物ずくし!

自宅の洗濯機が壊れた。

もう10年以上使っていたから大往生だ。

予定外の出費だが、ケチることはない。

どうせまた10年使うなら、
いま一番いい物を買おう!

てことで、東芝の最上位機種
を買った。



今までふつうに洗濯していた電気代で
乾燥までできるというから驚きの省エネ!

ふろ水を使って洗濯しても、
ふろ水が減らない。
驚きの節水!

そして、仕上がりが
驚きのフワフワ。

テンションが上がる 妻。

今までの洗濯は、何だったんだ?!


次に、物件をキレイにするため、
高圧洗浄機を買った。

ケルヒャーがいいと聞くが、
ケルヒャーは、東日本専用(50Hz)と
西日本専用(60Hz)に分かれている。

東京でも、名古屋マンションでも、
京都マンションでも使うには、
ケルヒャーではダメ。

ビル清掃に詳しいoccy氏に相談して、
東芝の7点セット
に決めた。



これなら全国で使えるし、
ケルヒャーなら購入後に買うことが多いオプションが、
最初から7点そろってケースで持ち運べる。
これはいい!と。

さっそく、自宅の玄関で試した。

驚きの水圧!

これは楽しい!

子どもと奪いあって掃除した。

楽しすぎて、写真を撮るのを忘れた!

キレイになった玄関を見て、
今まで見ていた床と壁は何だったんだ?!


さらに、iPhoneを買った。
iphone0423.jpg
まわりから、絶対買った方がよいと言われて、
やっと。

コストコで、今なら
1万円の商品券と3000円分のiTunesカードが
もらえる
というから。

少しさわって、すぐに気がついた。

なぜもっと早く買わなかったんだろう。。。

今まで、ケータイと100円PCを
使い分けてきた生活は何だったんだ?!


早くiPhoneを使いこなしたい。


新しい物に囲まれた週末。


やっぱ、新しい物は生活が変わるわ!


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

賃料減額請求への戦い方

滞納者との闘いは一段落した。

一方、本業では、
テナントからの賃料減額請求に対して調停中。

不況のさなか、今後、
同じ苦労を味わう家主が増えるだろうから、
少しでも参考になれば。。。

さて、一般的に、
賃料減額請求は、借地借家法 第32条 第1項に基づく。

同項には、「所定の経済事情の変動等」として、
(1)土地・建物に対する租税その他の負担の増減
(2)土地・建物の価額の上昇・低下その他の経済事情の変動
(3)近傍同種の建物の借賃との比較

が挙げられている。

が、テナントは、
「不況の影響で最近経営が苦しい」
と陳情してくる。

テナントあっての賃貸経営なので、
「それはたいへんですね。」
と協力してあげたいところだが、
理不尽な要求がきたときは、

「今まであなたが儲かっていても、
 それを理由に賃上げを要求していませんが。」


と言い捨て、
借地借家法 第32条 第1項に基づいて交渉すればよい。

すなわち、

(1)土地・建物に対する租税その他の負担の増減
については、固定資産税、都市計画税の税額。

(2)土地・建物の価額の上昇・低下その他の経済事情の変動
については、固定資産評価額
参考として、公示価格、基準地価格、路線価、
および消費者物価指数の家賃
(ただし、建物の価格は、経年によって下がっていくので、
修繕費の増加で対抗する。)

(3)近傍同種の建物の借賃との比較

について、粛々と、
その変動率と直近の合意賃料を比較すればよい。

ここで、直近の合意賃料には注意が必要。

平成16年に契約して、
平成18年には更新契約を締結したが、
平成20年は連絡すると減額されそうだったので
連絡せずに法定更新していた場合、

直近の合意賃料は、
平成18年の更新契約に記載された賃料である。

すなわち、
入居時の平成16年ではなく、
現在の契約始期の平成20年でもなく、
平成18年の経済事情と比較するのである。
(最高裁判例)

これは、スライド法といわれる
継続賃料の評価法である。

この他に、差額配分法などの手法もある。
興味のある方はググッてみてください。

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テーマ : 不動産投資
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例の部屋

京都マンション。

先月闘った部屋のリフォームが完了した。

ユニットバスは、
モダンアパートメントのアイデアを
マネしてみた。
kyoto100412.jpg
リーズナブルなイメージチェンジ!

管理をしてくれている母のアイデアで、
エントランスホールに
レースのカーテンを付けてみた。
kyoto100411.jpg
ガラリと印象が変わった。

そして、入居付けのお願いをしに
10社、仲介業者まわりをした。

年に1,2回、空室が出たときだけ
挨拶まわりをしているが、
4年目で、やっと、
名前と物件名を言って、
「???」
という反応がなくなった。

「いつもどうも!」
みたいな感じ。

案内すれば決まる物件
と認知してもらえたかな?

今回も、すぐに決まりそうな気がする。

でも、入居者の審査は慎重に!


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

そろそろ法人化

不動産収入が増えると、税金も増える。

節税するなら、法人成りすれば?

って言うじゃない。

あれって、どうなの?

てことで、大阪で開催された

不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.17,18,19

に参加した。

Vol.17は、いつ、どんなかたちで法人化するといいのか。

前田税理士による
法人設立は、自分の所得合計と、
法人に移転できる不動産所得の額で
タイミングとスキームを判断するんですよ。
という話。

Vol.18は、法人設立とその注意点。

椋木セクシー行政書士による
合同会社なら10万円で自分で設立できますよ。
という話。

Vol.19は、法人設立後の税務手続き。

叶税理士による
役員報酬の出し方には注意が必要ですよ。
法人設立後はけっこう手続きが多いんですよ。
(だから税理士に頼んだ方がいいですよ。)
という話。

4時間に渡るセミナー。

すごく参考になった。

今年は、法人成りかなぁ。


夜は、ビルメン会社の若き経営者occy氏と
新地で情報交換。

会社設立から4年、彼のビジネスは、
すでにお掃除ビジネスの域を超えている。
今後の大躍進が楽しみ。^^
東京の大家さんにも、彼を紹介する日は近い?!


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テーマ : 不動産投資
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祖母

散る桜

残る桜も

散る桜

20100410120649

今まで、ありがとう。

↓思い出のお店。
20100410120656


リフォームの必須資格

リフォームを安く済ませたい。

そう思ったら、
セルフリフォームは欠かせない。

しかし、電気工事は、
資格がないとやっちゃいけない。

簡単な電気工事は、
資格なんてなくてもできそうだが、
これは違法である。

東京築古アパートのフルリフォーム。
簡単な作業は、自分で施工するつもりだが、

工務店いわく、
電気工事は、責任がとれなくなるから
やってほしくない
、と。

ごもっとも。。。

今回は、壁塗りや床貼りのみ
自家工事とすることに。

将来に向けて、
第二種電気工事士の資格を
とることにした。


おっと!

平成22年度の受験申込みは今日まで。

急いで申し込んだ。

トゥイークは、電気工学の学位をもっているので
筆記試験免除。

6月5日が技能試験である。


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【完結】滞納者との闘い

裁判所に申し立てて家賃を回収した話のつづき。

昨日、滞納者の退去が完了した。

さて、部屋のダメージは?

滞納の常習者は、
生活もダラシナイので、
部屋が汚損する

と聞く。

カビやホコリでスゴイことになっているのでは・・・

管理会社から一報。

「比較的キレイでした。」

ほっ・・・

これにて一件落着。

支払督促の申立をしてから、滞納者は素直になって助かった。

リフォームは10日で完了予定。


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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