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住まいの耐震博

週末は、東京ビッグサイトで開催された
住まいの耐震博に行った。
taishin0327_5.jpg

無筋のコンクリート基礎。
カーボンファイバーを差し込むと
鉄筋入りと同じ強度になる実験。
taishin0327_1.jpg
興味深かった。

構造部の補強材の大切さがわかる展示。
taishin0327_2.jpg

断熱改修とエコポイントの説明。
taishin0327_3.jpg
こちらも興味深かった。

その他、建具から設備まで、
ここを見るだけでで家が一軒建てられる
大規模な展示内容だった。
taishin0327_4.jpg

おまけ。

昨日、東京スカイツリーを見に行った。
skytree0328.jpg

昨日の高さは328m。
skytree328m.jpg
今日、東京タワーを抜いて
日本一の高さになったらしい。

まだ、2倍の高さに延びるなんて。
我が国の建築技術は、すばらしい。^^


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

続・続・滞納者との闘い

滞納者との闘いの話のつづき。

滞納者が「全額払う」と言った週末になった。

管理会社から連絡が。

お金がないから払えない。
明日、親からお金を借りるので
週明けまで待ってくれないか。
と言ってます、と。

(でた!滞納者の常とう文句。)

しかし、管理会社も
私の意を汲んで即答してくれた。

あなたのことは、もう信用できない。
親に金を借りるなら、今すぐ借りてきてください。

何時になるかわからない?
何時まででも待ってます。

(最近、管理会社の対応が頼もしくなった。)

大家さんは、裁判所で申立をしたそうですよ。

滞納者の表情が変わったらしい。

大家として、選択を迫られた。
家賃を回収したら、
退去通知にサインしてもらいますか?
それとも、
念書を書かせて入居を許しますか?

Final Answer.

退去してもらってください。


そして、夜、滞納者は
滞納分を全額 管理会社に持参した。

まさか、全額回収できるとは。。。

強制執行は、ヤクザもイヤがると聞く。
法的な手段は、強いな。

退去通知も受領。

確信。
遠隔地の滞納対応は、
管理会社へのプレッシャーと、迅速な法的手段

ということか。

まずは、ひと安心。

しかし、まだ明け渡し完了まで油断はできない。


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テーマ : 不動産投資
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続・滞納者との闘い

家賃滞納者に支払督促の申し立てをした話のつづき。

裁判所に申立をしてから、
督促状が滞納者に届くまで、
1週間くらいかかる。

それまでの間、管理会社からの督促は続く。

管理会社から連絡が。

「今週末には滞納分を全額支払うので、
これからも入居させてくれないか」
と言ってます。どうしますか?と。

前回、物件を見に行ったとき、
滞納者のポストをのぞいた。
管理会社からの督促状以外に、
携帯の督促等も入っていた。

おそらく、滞納の常習者なのだ。

前回の失敗の教訓。
チャンスは逃さず、
最悪のケースを想定して対応を。

トゥイークの回答。
たぶん、この人と信頼関係は元に戻りません。
退去してもらってください。
でも、退去は週末の家賃回収まで言わないでください。
先に言うと逃げられるかもしれないから。


トゥイークは、最悪の事態を想定して、
立ち退き訴訟の準備に入った。

支払督促は、滞納者の管轄まで行く必要あるが、
金銭債権の訴訟は、債権者の居住地の管轄で提訴できる。
東京簡易裁判所に相談しに行った。

裁判所では、親切に手続きの方法を教えてくれた。

申立てには、物件の登記簿と評価証明が必要か。
今度、京都に行ったときに取得しよう。

そうこうしているうちに、約束の週末になった。

さて、家賃は回収できたのか?

つづく。


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テーマ : 不動産投資
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木材市場の視察

春分の日とともに、春がやって来たね。^^

さて、東京築古アパート。

自宅部分は、自然素材を使った心地いい部屋にしたい。
当然、フローリングは無垢。

工務店さんのお声掛けで、
木材市場のイベントに連れて行ってもらった。

問屋さんの説明で、
木材にもいろんな種類があることを知った。

洋風の部屋にしたいなら欧米の木(写真左)、
和風の部屋にしたいなら和の木(写真右)を使う。
muku100321.jpg

杉は、まっすぐ育つので加工しやすいが、
柔らかいので、キズがつきやすい。

カラマツは、強いが、ヤニが出る。

木目が美しくて、香りもいいヒノキが気に入った。
muku100320.jpg

木材は、適材適所に使ってこそ活きる。

自然素材のすばらしさ。

人工で熱処理するとせっかくの細胞が・・・

節の有無による値段の違い。

床の間に使う木材とは・・・

50年前、戦後復興のためにイッキに植林した杉が花粉症の原因。

問屋さんは、木材について話し出すと止まらなくて、
おかしかった。

知らないことだらけで勉強になった。
木材は奥が深い。

最後に、木材のプレカット工場を見学した。
今はオートメーションで木材のほぞまで削るんやね。
スゴ!


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テーマ : 不動産投資
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物件の良さを伝える手段

前回の記事のつづき。

いくら大家さんが、
「これはいい部屋だ」
と思っても、
黙っていては、
部屋探しをしている人に伝わらない。


実際に部屋を紹介するのは仲介業者だから、
部屋の良さは、
仲介の営業さんに伝える必要がある。

だから、
営業さんと連絡をとること以上の空室対策はない。
といいう持論は、過去記事で何度か書いた。
※過去記事参照:「成約の秘訣」(2010.2.8)

でも、ただ単に連絡ばかり入れても、
営業さんにとってはウザイだけ。

だから、物件のホームページを作成した。

・花壇にはこんな花が咲きました。

・消火器を全て新品に交換しました。

・地デジ対応が完了しました。

・インターネット使用料を無料にしました。

・お部屋のリフォームが完了しました。

・空室を家電付きにしました。


そんな最新情報を常にアップする。

その度に、
こんなことしたからホームページ見てください。
入居付けをお願いします。

と担当さんに連絡を入れている。

物件のホームページには、
物件概要やPRポイントなどが書いてある他、
日々の管理に力を入れている様子がみえる。


大家として、入居希望者に伝えてほしいこと

営業さんに口頭で伝えるより
絶対効果的だと思う。

なかには、
すばらしいホームページなので、
お客様を案内する前に見てもらいました。
という嬉しい連絡も。

物件のホームページは、トゥイークにとって、
仲介業者さんに大家の熱意をつたえるメディアである。


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テーマ : 不動産投資
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値段の妥当性を伝える

京都でいつも接待に使うワインバー。

もうすぐオープンして1年になるが、
当初の心配をよそに、想像以上に繁盛している。

見ていると、
客は、ソムリエコンクールに入賞したオーナーの
話を楽しみに来ているように見える。

先週末に飲んだワイン
wine100313.jpg
1本1万円。

トゥイークにとって、安い値段ではない。

なのに、正直、ふだん食卓で飲んでいるワインと
どう違うのか、なんてわからない。

ま、飲みやすいワインやね。。。

そこへ、オーナーソムリエが、
ブドウの産地、品種、製造法の違い、
などを話してくれる。

すると、なるほど、
「香りの広がりがちがう」
「たしかに美味い」

となる。

そんな感じで、近くに座っている客も
ウン万円のボトルを開ける。

ここから学べるのは、
商品は、説明を添えることで
その価値を認めてもらえ、
納得してお金を払ってもらえる

ということ。

すなわち、大家さんも、
いい部屋なんだから、この家賃は妥当。
黙って入居しろよ。

なんて思っていても
部屋を探している人には伝わらない。

「いい部屋だ」ということを説明しないと!

誰に?

仲介業者に。

どのように?

つづく

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テーマ : 不動産投資
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消防の査察は突然に

不動産を所有していると、何かと出費がかかる。

家賃に反映する出費は歓迎。

でも、お金をかけても家賃に反映しないものは
決断に勇気がいる。

物件を50万円かけてリノベーションすると、
その後の家賃アップが見込める。

耐用年数の過ぎた消防設備の交換に
50万円かけても、家賃は変わらない。

予算が50万円しかなければ、
リノベーションを選んでしまう。

法で定められた状態に設備が維持されてない。

ま、いますぐ困るわけじゃないしね。。。

もし、本業で担当している物件がそうなら、

万一、火災が起きて、設備の不具合が原因で
入居者に被害を与えたとき、責任とれますか?

お金がないから設備を違法の状態で放置した
では、社会的に許されるご時世ではありませんよ。


と、オーナーさんを説得する。

なのに、自分の物件となると、
ついついリノベーションに力が入ってしまう。

先月、京都マンションに
消防の査察がやってきた。

査察は突然やってくる
と聞くが、本当に突然やってきた。

消火器の耐用年数と
非常照明のバッテリーが切れているのは
知っていた。

やばいなぁ・・・

指摘されるかなぁ・・・

幸い、特に今のところ、
何の指摘もきていない。

気持ち悪いので、
業者にバッテリー交換を発注し、
ホームセンターで消火器を買って交換した。

消火器は、1台4,800円。
新品を買えば、古い消火器を無料で引き取ってくれた。

これで、ひと安心。

些細なことで指摘をうけ、
一事が万事、
遵法意識の低い大家だなんて思われたくない!



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階段に手すり設置

足腰が弱くなった両親のために
実家の階段に手すりを付けた。
tesuri0313_1.jpgtesuri0313_2.jpg

簡単に考えていたけど、
半日かかった。

セルフリフォームの練習になった。

夜は、東山界隈を散歩した。
昨日から京都花灯路2010が始まっている。
hanatouro0313_1.jpg

hanatouro0313_2.jpg

hanatouro0313_3.jpg
路地に灯りが並び、寺院・神社がライトアップ。
この時期の風物詩。
昨日は夜も暖かくて散歩日和。

最後は、いつものワインバーで、
管理業者さんを接待。
wine100313.jpg


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テーマ : 不動産投資
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滞納者との闘い

次の給料日に支払いますので。

今日は都合が悪くなったので週明けに必ず。

そんなことを繰り返しているうちに、
滞納がまた1ヶ月分増えてしまった。

先月、京都の簡易裁判所にて
支払督促をする直前に「支払います」と
改心した(かに見えた)入居者である。
 *過去記事参照:「支払督促の申立て」(2010.2.10)

あのとき、入居者を信じたばかりに、
被害が拡大してしまった。

今月に入って、電話も通じない。

職を失った訳ではない。
大きな車にも乗っている。

確信的な滞納。

あの時、申し立てをしておけば、
今頃は仮執行宣言がなされたかも。

今回の反省点。
悪質な滞納者には「払います」と言ってきても、
最悪のケースを想定して手を打つべし。

大家さん仲間も、悪質な滞納者と闘った。
仲介と連携して、自ら滞納者を説得。
ついに先月、退去に導いた。
勇気づけられた。

トゥイークの場合、遠隔地なので、
滞納者と直接接触するのは難しい。

なので、粛々と法的な対応をしていく。

昨日、再び京都に向かった。

そして、支払督促の申し立てを行った。

さて、相手はどう出てくるか。


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テーマ : 不動産投資
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まずはアパート一棟、買いなさい!

トゥイークは、4年前からほぼフルローンで、
RC1棟物を購入してきた。

でも、今は銀行が融資してくれないので
この投資法は使えない。

「今から」不動産投資を始めるなら、
どんな方法がよいですか?


資産家でない人に質問されたら、
恵比寿のIこと石原博光さんの
まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
を読みなさいと教えたい。

300万円という最低限の自己資金で、
リスクをできるだけ抱えず、
今の金融事情を考慮した融資戦略で、
キャッシュフローを着実に増やしていく方法

が解説してあった。

投資判断も、難しい計算や指標を使わず、
利回りにだけ着目して、キャッシュフローを追及していく
というのが直感的でわかりやすい。

投資判断、融資の引き方、価格交渉、
管理会社の選び方、リフォームのアイデア、
空室対策 等々・・・

非常にやさしい言葉で解説してあり、
あたかも、石原さんが初心者に教えている。
そんな状況が思い浮かんだ。

物件を買って、軌道に乗せるまでのノウハウが
ひと通り網羅してあるので、
不動産投資の全体像がつかみやすい。

えっ、不動産投資って、
そんなことまで しなきゃいけないの?!


そう感じた人は、不動産投資を始めなきゃいい。

えっ、不動産投資って、
いろいろ自分でコントロールできて、
おもしろそう!


そう感じたなら、
この本を読んだイメージ通りにやっていけるはず。

最近読んだ中では、久々の良書。
まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
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アマゾンキャンペーンは、3月10日まで!



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

最近の市況

本業の話。

もっとも忙しい3月。

でも、今年は例年と違って、そんなに・・・

と思ってたら、やっぱり

「なんとか今月中に」

という案件が転がり込んできた。

3月に入って、取引先との会話や

目にする情報から感じるのは、

不動産の価格は下げ止まった。

金融機関は、金を出したがっている。

でも、物件が出てこない。


ということだ。


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テーマ : 不動産投資
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サラリーマン or ハッピーリタイア?

トゥイークさんは、ハッピーリタイアしないんですか?

そんな会話をすることがある。

経済的自由は手に入れたい。
でも、すぐにサラリーマンをやめる気はない。

顧客や消費者の本源的欲求を見つけ、
常識をくつがえすサービスを提供すれば
大ヒットする。

そんな仕事をして、社長表彰を受けたことがある。

自社のプラットフォームを活かしたサービスを
業界1位を狙いたい2位メーカーとアライアンスし、
常識をくつがえすヒット商品を開発した。

ドコモと電子マネーがアライアンスして大ヒットした
「おサイフケータイ」の発案者、平野敦士カール氏の
アライアンス仕事術
が好きだ。

そんな平野敦士カール氏の新刊
たった一人で組織を動かす 新・プラットフォーム思考
を読んだ。

トゥイークが仕事で取り組んできたことが、
うまく解説してあった。

多くの企業や人を巻き込んで、
一つ「プラットフォーム」を作り上げて、
拡大していく戦略。

「プラットフォーム戦略」

1社あるいは1人で行う戦略とは異なる戦略。

本書では、
グーグルが電気自動車に参入するという例があった。

グーグルと自動車メーカーのアライアンス。

自動車業界のプラットフォーム戦略。

電気自動車がネットワークにつながれば、
パソコンのように検索連動広告や行動ターゲティング広告など
新たなサービスが考えられる。

この場合、
自動車は無料にしてもビジネスは成り立つ。

自動車は高額という常識をくつがえす新商品!

かなりの衝撃を受けた。

ITが進化して、
10年前には考えられない新商品の可能性が広がった。

上記を応用すれば、
グーグルとアライアンスして、
家賃が無料の賃貸マンションが作れるのではないか?!

こんなこと、個人大家にはできない!

仕事のデカさ。

これが、サラリーマンの醍醐味だ。


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資金300万円で始める投資法

トゥイークが不動産投資を始めた時には、
もう結婚もしていたし、子どももいた。

結婚する前から不動産投資に興味をもっていたら、
また違った投資法を実践したと思う。

結婚して最初に自宅を買う。

将来賃貸することを前提に、
みなし家賃を想定した住宅ローンで。

最初の買い方を間違えなければ、
あとは次第に資産が増えていく。

そんな自己資金300万円で始める
新婚向けトゥイーク式(?)投資術
昨年、結婚した友人Sにアドバイスした。

ベースになっている考え方は、
CFネッツ倉橋代表の著書

詳しくは、5年前に書いた過去記事参照
「これであなたも大家さん!」(2005.5.3)

友人Sは、無事、自己資金300万円で不動産を購入した。

これを機に、5年後の金持ち大家を目指してほしい。


ところで、恵比寿のIさんが新刊を出版された。

まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
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本の内容は、
所得が多くない人でも、
自己資金300万円で不動産投資を始めて、
10年後に無借金で年間1000万円の家賃収入を得る方法

が書いてある。

まだ読んでないけど。。。

「まずは短期間で無借金状態を作り出し、それから資産を」

という恵比寿のIさんの実体験に基づいた独特の手法。

トゥイーク式とどう違うのか、読むのが楽しみ。^^

新刊は、今日からアマゾンキャンペーン開始!


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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