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狂った耐震計画

築古投資は難しい・・・

東京築古アパートの耐震補強。

まず、希望の間取りを決めた。

そして、今ある柱を活かし、
耐震強度が1.0になるよう、
補強すべき壁の位置をシミュレーション。

見えない収納にはしっかり構造壁を入れて、
リビングは壁にせず筋カイ現れで採光を。

耐震改修計画がほぼ固まってきた。

工事を開始してから予定と違ったら困るので、
昨日、改めて現地調査をしていただいた。

何箇所か畳の下の板を剥がし、床下の状態を確認。

すると、致命的な箇所が。

柱の下に基礎がない!
kiso_nai.jpg

計画の前提が狂ってしまった・・・

耐震改修計画やり直し。

今日、設計事務所で打合せをした。

例の箇所に布基礎を新設する。

そして、やっと耐震強度1.0を確保する計画が決まった。


ここでオススメの1冊。

ゼロからはじめる「木造建築」入門
4395010148

これを読んで、やっと建築士と打合せができるようになった。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

恐るべし!築古の取得税

不動産を購入すると、
不動産取得税がかかる。

ただし、一定の用件に該当する住宅を取得した場合、
取得税は軽減される。

東京都主税局の説明資料にある例で
計算してみよう。

下記のような木造戸建を取得したとする。

土地:100平米、価格6000万円

家屋:150平米、価格1500万円、築10年


まず、家屋の税額計算。

築10年の家屋は、価格が1200万円控除される。

1500万円(価格)-1200万円(控除額)=300万円

上記の3%=9万円が家屋の納税額。

次に、土地の税額計算。

6000万円(価格)×1/2(特例措置)×3%(税率)=90万円…(1)

ただし、住宅の土地には、

土地の平米単価×住宅の延床面積の2倍×3%

減額される。(ただし述面の上限は200平米))

平米単価=6000万円(価格)×1/2(特例措置)÷100平米=30万円

なので、減額される額は、

30万円(平米単価)×200平米(述面上限)×3%=180万円…(2)

軽減される額(2)が、納税すべき額(1)を超えているので、
土地の納税額は0円

しかーーーし、

これらの軽減措置は、
「一定の用件に該当する住宅」
に適用される。

築20年を超える木造住宅には、
これらの軽減措置が適用されない!


築20年超の場合、納める取得税は、
家屋:45万円(1500万円×3%)
土地:90万円(上記(1)参照)
合計135万円!(築10年なら9万円なのに)

築古物件は、不動産取得税のインパクトがデカい!

おい!民主党!!

なにが、ストック型の住宅政策だ!

なにが、低炭素なエコ社会だ!


税制は、築古を壊して、新築しろと言ってるぢゃないか!!


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不動産投資は必然?

大阪時代に、プロパティマネージャーとして
いっしょに仕事したK氏と再会して食事した。

K氏も京都に収益マンションを買ったと。

築20年のRCを土地値で。スゴイ・・・

プロパティマネージャーの仕事は、
事業収支の計画を立て、
テナント対応し、
建物の維持管理、バリューアップをする仕事。

最近は、不動産投資関連の情報が溢れている。

書籍やセミナーも増えた。

お金を出せば、サラリーマンでも
ノウハウを得られる時代になった。

我々は、そんなノウハウを給料をもらいながら実践している。

給料以外に収入ができると、気持ちに余裕ができる。

不動産投資を始めるのは必然だよね。

という話をした。

K氏の長期的な外部成長計画は魅力的だった。

でも、K氏は、セルフリフォームに興味はないらしい。

「子どもの頃から不器用だから」と。

そこでハッと思い出した。

幼少時代にガンプラが大流行した。

トゥイークも、思いっきりハマッた。

ガンプラコンテストで入選したことがある。

「宇宙要塞の格納庫で改造したザクが整備中」という風景をジオラマにした。

トゥイークにとって、リフォームは、
大人のプラモデルなんだな。


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テーマ : 不動産投資
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築古の庭仕事

東京築古アパート。
リフォームプランは、建築士の先生が再々検討中。

その間に、何かできることはないか?

庭の一部を駐車場にする予定。

着工するまでに、自分で植栽を処分しよう。
garden0220-1.jpg

11月の物件見学会で、
見に来ていただいた方からも評判の良かった庭。
潰すのは少々心が痛んだ。

柚子、サザンカ、ピラカンサ、梅、紫陽花。。。

売主さんが、年中花が咲くように作ったのだろう。

天気がよかったので、家族で作業した。

根を掘っていたら、
15cmくらいのカエルが冬眠していた。

ビックリ。

この家の守り神かな?と言ったら、
だから地震がきても倒れなかったんだね。と娘。
起こさないように、残す部分の土に埋めてあげた。
コンクリートで埋めるところだった・・・

庭仕事は体力作業。

疲れた・・・
garden0220-2.jpg

梅はもうすぐ見頃なので残した。

夜のビールがうまかった。


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個人信用情報の開示

バンクーバーが熱いっすね。
スノーボードクロス見ました?
トゥイークも数年前までこの競技に出場してました。
これでも、草大会では入賞経験ありです。

さて、銀行が融資の前に調べる
個人の信用情報。

どのように登録されているのか、
一度は自分で確認した方がよいと聞く。

東京銀行協会の近くを通ったので、
ついでに寄って、登録情報の開示を申請してみた。

開示申込書を受け取って記入する。

住所、氏名、生年月日、勤務先の記入欄と、

開示申し込みの目的。

1.開示を受けるように誘導されたため。

2.借入れやクレジットカードの発行を断られたため。

「なんとなく見てみたい」という選択肢がなかったので、
2に丸した。

たしかに、まわりを見てみると、
クレジット発行を断られてそうな人たちに見えてしまう・・・

申込書と免許証と手数料500円をそろえて出すと、
間もなく「登録情報開示報告書」を受け取ることができた。

担当の方が内容を説明してくれた。

いま借りているローンとその返済状況だけでなく、
通帳といっしょに作ったカードの利用状況も載っていた。

この限度額分だけ、与信枠は狭まるのか?

あと、JICとCICと提携して延滞等の情報もあれば載るようだ。

リースを利用して設備を入れた際の利用状況は載ってなかった。

あと、いつ、誰が、この情報を照会したかの記録。

今まで融資を申し込んだ先がズラッと。

前回の融資で、どことどこを天秤にかけていたか丸わかり。

銀行は、こういうの見てたんやね。


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テーマ : 不動産投資
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住宅エコポイントは賃貸向け

住宅版エコポイントの詳細は、
まだわからないことが多い。

しかし、制度は始まっており、
各社、対応商品の発売や、
キャンペーンをやっている。

いろいろ調べてみた。

目を引いたのが、大東建託の
8戸の賃貸アパートに30~40万円の追加費用で
240万ポイント(30万ポイント×8個)もらえるというもの。

エコポイントは、1棟ごとではなく、
1戸ごとに最大30万ポイント給付されることに注目!

すなわち、住宅版エコポイントは、
戸建オーナーよりも、
1棟物オーナーの方がメリットが大きい?!

再生計画中の東京築古アパート。

自宅部分には、断熱改修をしっかりする予定だが、
賃貸部分はケチろうと思っていた。

でも、ペアガラスにしてあげようかな。

賃貸物件も、入居者のため、地球のため

の時代やね。


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大切な時間

滞納対応は肩すかしをくらったが、

京都の両親と、弟と、フグづくしを喰らった。

てっさ
fugusasi0211.jpg

てっちり
fugu0211.jpg

やっぱ、旭ポンズ
fugunabe0211.jpg

冬の味覚を満喫。

2010年、冬。


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支払督促の申立て

京都マンションで、
昨年の入居から、
一度も家賃の期限を守らない
入居者がいる。

督促しては、支払い。
督促しては、支払い。。。

そして、滞納が2ヶ月溜まった。

管理会社に聞いても、

「督促状や電話をしているのですが、反応がないんです」

もはや、入居者との信頼関係は崩壊した。

こちらも、ガチで督促だ。

簡易裁判所の支払督促を申立てることに。

支払督促は、相手の住所を管轄する
簡易裁判所に行かなければならない。

休みをとって、京都に向かった。

まずは、管理会社を訪問。

相変わらず「連絡がつかないんです」と。

もういいです。退去してもらってください。

私は今から裁判所に行って、法的な手段に出ますから。

と伝えた。

簡易裁判所に行き、支払督促の申立ての説明を受けた。

もし、相手方から異議を申立てられたら、
訴訟に移行しますよ。
また京都まで出廷しに来なければなりませんよ。

承知してます。
約定された金銭債権を払わない異議ってなんですか?

訳のわからない異議でも訴訟に移ってしまうんです。

臨むところです。負ける理由がありませんから。

そして、申立書の書き方を教えてもらった。

その他必要なのは、
債権額20万円未満の場合、申立料は1000円。
支払督促郵送に必要な切手1050円分。
支払督促が相手に届いたことを知らせるためのハガキ2枚。

支払督促が相手に届いて、2週間が経てば、
仮執行宣言の申立てができる。

意外と簡単。

よぅし、みてろよーーと思っていたら、

管理会社から電話。

「いま、入居者の勤務先に行って話をしました。」

「東京から家主さんが来て今から法的な手段をとる
 と言ったら、焦られて、退去したくないので
 家賃を払います。」と。

えーーー、

せっかく東京から出てきて、
ガチで闘うつもりだったのに。。。

滞納分の支払いに加えて、
もし次回滞納したら退去します。
と念書を出させることにした。

結局、私の本気度を感じて、焦ったのは、

管理会社だった。


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成約の秘訣その2

今日、名古屋マンション2の最後の空室が決まった。
これで31室全てが満室である。
3月までに決まってよかった・・・

ブログを読んでいる方から、どのようにして、
仲介会社に自分の物件を紹介してもらうのか
と質問をいただいた。

これは、仲介の営業担当の気持ちになって
大家として対応するしかないと思う。

自分が営業担当だったら、、、

好きな物件を紹介する。

好きな大家さんの物件を紹介する。

小うるさい大家さんの物件を紹介する。

だから、そうなるように心がけてる。

営業さんとは、マメに連絡をとる。

能動的に行動する。

伝えたいことは、深夜でもメールする。

内容と曜日によっては、FAXで伝える。

要望には、迅速に応える。

週明けには、募集状況の確認をする。

近隣の全ての仲介会社に同じ対応をする。

思いつくのは、こんな感じ。

特別なことはしていない。

プレッシャーと感謝の気持ちを、タイムリーに伝える。

それが秘訣かなと思っている。


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成約の秘訣

週末は、仲良し6家族でエコーバレーに行ってきた。
今シーズン初の雪山。
土曜日の気候は厳しかったが、
日曜日は、最高の雪質と天気だった。(^o^)

さて、ブログを読んでいる方から、
空室を埋める秘訣は何か?
と質問されたので、その回答を書きたい。

トゥイークの空室対策法、

それは、、、

過去記事でも何度か書いているが、

適切な募集条件の設定と、
仲介会社とのリレーション


ただ、それだけ。

特に裏技や奇策を使っているわけではない。

といっても、
募集条件を適切に設定するのは、
簡単ぢゃない。

自分の物件の実力を見定め、
競合物件と比較し、
賃料、敷金・礼金、広告料
設定する。

満室運営の京都マンションと名古屋マンション1は、
人気のない3点ユニットバスだが、
過剰な設備投資をするのではなく、
募集条件のバランスで決めてもらっている。

贅沢はできない。
清潔感、美観は問題ない。
3点ユニットだけど、
この家賃なら、ここに決めっ。

みたいな感じを狙っている。

この辺のコツは、
今田さんの本書いてある。

ただ、家賃を下げただけでは決まらない。

次に大切なのが、
仲介会社とのリレーション。

昨年苦しんだ名古屋マンション2は、
仲介会社に広く認知してもらうことに尽力した。

過去記事参照:「来年に向けた活動」(2009.12.29)

その成果が、年明けから現れている。

浦田さんの本には、数々の空室対策が書いてある。

でも、これらは小手先技であって、
本質ではないと思っている。

すなわち、それをしたから空室が埋まる訳ではない。

では、やる意味がないかというと大いにある

浦田さんの本に書いてある事を実践していると、
仲介会社が「おっ、勉強されてますね!」となって、
対応がちがってくる。

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こだわり と 割り切り

東京築古アパートの再生計画。

設計事務所と打合せをした。

最近は、
耐震改修すると、
助成金がもらえたり、
減税されたり。

また、断熱改修すると、
住宅版エコポイントがもらえたり。

とりあえず、
もらえるものは全部もらって、
快適な家にしましょうか。

って、
フルスペックでお願いしたら、

出てきた見積りが、

24百万円!

自宅を新築した上に、
戸建賃貸まで建てられちゃうよ!

計画やりなおし・・・


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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