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1週間で成果が!

早朝、京都から名古屋に向かった。

まずは、名古屋マンション2へ。

空室のキッチンにカッティングシートを貼る。

リビングに茶系のアクセントクロスがあるので
それに合わせて茶色の木目にした。
先週の名古屋マンション1といっしょのやつだ。
ガラリと雰囲気が変わった。
IMG_4503.jpgIMG_4570.jpg

その後に、近隣の不動産仲介会社をまわった。

物件に手を加えて、マーケットに合った条件を設定して、
業者を数まわる。

空室対策は、これしかない。

次に名古屋マンション1へ。

こっちは、まだリフォームが完了していないが、
本日、申し込みが入った。

なんと、先週、入居付けをお願いしてまわった1社の
女性担当者が「気に入ったので私が住みたい」と。

こんな嬉しい話はない。(^o^)

今は不人気の3点ユニットと和室だけど、
和風のペンダントライトと、木製の便座にしたのがウケたかな。
IMG_4349.jpg IMG_4592.jpg

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

今週も京都

先週やり残したことがあるので、
早朝の新幹線で京都に向かった。

「左手に富士山がキレイに見えます」
という珍しい社内放送。
たしかに、きれいだった。
091128_0738~02

京都に着いて、作業を済ます。

ちょうど時期なので、大枝の柿を買いに行った。
そこら辺のスーパーで買うより断然甘い。
IMG_4474.jpg IMG_4473.jpg

夜は、管理業者と
カニ三昧で一年の労をねぎらった。
IMG_4477.jpg
生のカニって、こんなに甘かったのかと感動。

その後、いつものワインバーで締めた。
IMG_4486.jpg

京都に来るのは、今年はこれで最後の予定。

よいお年を。

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京都、地デジカ、和モダン

京都マンションにて。

総務省テレビ受信者支援センター(デジサポ)から届いた
「地デジカ・ステッカー」
エントランスに貼った。
IMG_4393.jpg
しっかり、アピール。^^

京都は、ちょうど紅葉の見頃だった。
いい機会なので、ついでに京都観光。

二尊院。
IMG_4411.jpg

常寂光寺。
IMG_4432.jpg

嵯峨野エリアを散策して、
洋風のハイカラな家がないことに気付いた。

景観を損ねない配慮なのか、条例なのか。

古い家も、うまく手を入れている。

築古家屋を和モダンにリフォームする際の
参考にしようと思った。

充実した休日だった。
IMG_4437.jpg


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空室対策 in 名古屋 2日目

名古屋マンション1の空室で朝を迎えた。
昨日の雨が止んで、清々しい朝。

行動開始だ。

物件の外観写真を撮影。
朝日を浴びた建物はキレイに写る。

昨日調達したカッティングシートを
キッチン建具に貼った。

失敗しないコツは、
予め、ちょうどいい大きさにシートを切っておく
ってことだと気付いた。

中村豊氏がデザインした「オリエンタル」
カラーコーディネートのイメージ図。
sorie5.gif

こんな感じになりました。
IMG_4381.jpg

ちなみに、ビフォーはこうでした。
IMG_4325.jpg

DIYで、ウン万円が節約できた!

作業を終えて、駅前の不動産会社7社をまわった。

事前に、空室になったことや、
この日に挨拶に行く旨をFAXしておいた。

「お待ちしてました」という店もあれば、
全然気にしてもらってない店も。

80:20の法則によると、
相手にしてもらえたお店だけに注力すれば、
効率よく決まる。

担当さんと話していると、
名古屋の市況がますます厳しくなっているのを感じた。

でも、この物件は、早く決まりそうな気がする。
根拠はないけど・・・

午後から、京都マンションへ移動した。

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空室対策 in 名古屋

昨日、深夜のうちに高速道路で名古屋に移動。

コメダでモーニングを楽しんだ後、
名古屋マンション2へ。

今月から空室になった部屋に
・カラーモニタ付インターホン
・IHクッキングヒーター
・カッティングシート
・くねくねミラー

の4点セットを設置した。

今回で3回目。
何も見なくてもスイスイできるようになった。

午後から名古屋マンション1に移動。

業者とリフォームの打合せ。

中村豊氏のカラーコーディネート作品集を購入し、
「オリエンタル」の型番をFAXしておいた。
IMG_4470.jpg

見積りを見てビックリ!

キッチン建具のシート貼りにウン万円?!

けっこうです。自分で貼ります。
さっそく、ホームセンターで
カッティングシートを調達。

夜は、名古屋に転勤した元同僚と再会し、
味仙で飲んだ。
台湾ラーメン、超久しぶり!^^
taiwan.jpg

そして、名古屋マンション1の空室で寝た。

自分の物件に泊まるのって重要だな。

何がウリなのか。
何が足りないのか。
体でわかった。


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東京、名古屋、同時進行

この3連休は、
4物件の対応を同時進行。大忙し。

東京築古アパートにて、
有料の耐震診断を受けた。
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無料の目視診断では、
構造壁が極端に少ない
と言われていた。

有料の診断では、
壁に筋かいがあるか確認し、
開口部等を測量し、
コンピュータで強度を診断する。

構造壁に加えて、
筋かいも極端に少ないらしい。

どのような診断書が出来てくるんだろう。。。


一方、名古屋マンション1では、
今月から空室になり、リフォーム中。

ガスコンロとオーブンの
老朽化が気になっていたので
この際に更新。

完了の一報が入った。
IMG_0519.jpgIMG_0522.jpg

リースで月々1300円。

家賃に乗っける予定。


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沈まぬ太陽

知人が「絶対見た方がいい!」
と言うので、会社帰りに観に行った。

「沈まぬ太陽」

3時間半の超大作。

考えさせられることが多々あった。

生命の尊さ。

「誠意」とは。。。

会社に奉げる人生。

仲間との仁義。

社内営業と昇進。

自分の利益と保身だけを考える役員。

内部が腐敗した会社。

官僚との癒着。汚職。

会社のためor家族の幸せ?

どうすれば会社が変わるのか。
同僚と語り合った頃のこと。

組合が強くて再生できそうにない前の会社のこと。

組合費とってるのに何もできない今の会社のこと。

けっして楽しい映画ではないが、
飽きることなく最後まで見れた。

けど、考えすぎて疲れた・・・

この作品は、フィクションだというが、
あの会社って、内部はこうも腐敗しているのか
と思ってしまう。

帰宅してニュースを見ると、
前原大臣の「法的整理もあり得る」という発言で、
株価が100円を切ったようだ。

一度潰した方がよいのでは?
という気がしてしまう。

あの時代。
お国のために事業をやる会社は、
みんなそうだったのかな。

それにしても、主人公、恩地元の
会社から不条理な仕打ちを受けても
前向きに対処していく生き様は
胸を打つものがあった。

これだけのポジティブシンキングと
行動力があるのだから、
不動産投資をしていれば、
恩地本人も、家族も、絶対、
ハッピー&リッチになれたはずなのに・・・

ちがうか・・・

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耐震診断の受け方

先月取得した物件。

都内築古アパートと呼ぶことにする。

現在、行政の助成金を受けて、
耐震診断、耐震改修を実施する手続きを進めている。

けど、、、 遅い。

これぞ、役所スピード。

違法物件でないかの書類調査、現地調査。

きちっと納税しているかの調査。

旧耐震建物であるエビデンス。

真の所有者であるエビデンス。

いつになったら、診断は始まるの?

助成金は、住民の税金ですから、
間違った使い方はできないんです。

そりゃわかるけど・・・

これ以上時間がかかるのなら、
民間に依頼するからいいですよ!

いや、予算が余っているので
ぜひ実施させてください。

そら予算余るやろな。。。

最大限、急いでいただくことにした。

都内築古アパートは、いつ稼動するのか・・・

行政のホームページで見つけた助成金制度だけど、
お金のある方、時間のない方は、
最初から民間に依頼することをオススメします。


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てらちゃん対談

今日は、てらちゃんに会い、
シェアハウスの運営や、セルフリフォームの話を
聞かせていただいた。

haruchan61さんが、私の新規物件を見て、
てらちゃんの戸建3号の話が参考になるかも
と言ってくれたので、さっそく。

てらちゃんが戸建3号で実践しているアイデアや
苦労話は、すごく参考になった。

新規物件の図面と写真を見て、

「私ならこう運営するする」という提案は、
某シェアハウス会社の提案よりも、
投資という観点で理にかなっていた。
さ・す・が。

そして、話はセルフリフォームに。

てらちゃんは、購入した戸建てを
100%自分でリフォームしている。

話を聞いていると、
内装だけでなく、外壁や屋根の塗装まで
自分でできそうな気がしてきた。

「業者から見積りをとった後、それを全部自分でやって、
いくら浮いたか計算すると楽しい」のだそうだ。

これを新規物件でやったら、500万円は浮きそうだよ。。。

最後に、投資戦略の話。

地方で担保を作って、都心に攻め込む戦略は、
「あり!」だなと思った。

てらちゃん、長時間にわたり、
興味深いお話をありがとうございました。


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物件鑑賞会

築古物件のことなら東京築古組。

昨日は、築古鑑賞会にて、
築古組の方々に 物件を見ていただいた。

鑑賞分科会長autamnさんの計らいで、
「この物件、私ならこうしたい」という
アンケートを参加者にお願いした。

・このままお金をかけずに賃貸する。

・ゲストハウスにする。

・独立した部屋にしてシャワー、トイレ新設。

・ビンテージアパートに仕上げる。

・庭を活かし、デザインガーデンに。

・庭を畑にして入居者と収穫祭。

・道路側を貸し駐車場にし、鉄骨屋根を付けて上はルーフバルコニーに。

・戸建を4戸建てる。

・今すぐ新築アパートに建て替える。

いろんなアイデアをいただいた。感謝。

いろいろ やりようのある物件だと思うので、
「こんな方法もあったか!」ってのを、
最初にいろいろ聞いておきたい。

すばらしいアイデアをシャワーのように浴び、
視野を広げた後で、しぼっていく。

そんな感じで、じっくり検討したい。

夜は、築古組の総会とウタゲ。

2次会では、シャンパンを開けて、
店全体で物件取得を祝ってくれました。
プチ大家さん、すーさんに感謝。
気がついたら午前3時。はしゃぎすぎた。

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頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法

光速でリタイアといえば今田先生。

今田先生が監修された本が出た。

頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法[実践編]
今田信宏
4827205191


サラリーマンをリタイアする会の
三宅チーフコンサルタントが、
年収700万円、金融資産800万円から
18ヶ月で収益不動産を4棟購入して、
リタイアするまでの体験記。

村田チーフコンサルタント、
高野チーフコンサルタントのリタイア記は、
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
の特典で読むことができた。

どの方も、一方ならぬ苦労があったことがわかる。
苦しくてもあきらめずにチャレンジし続け、
そしてリタイアを勝ち取るストーリーは、
感動的だし、力が沸いてくる。

今なら、アマゾンキャンペーン実施中。
申し込みは、こちらから。
       ↓
http://www.imadanobuhiro.jp/amazon/

三宅チーフコンサルタントの1億円物件の
1年間の収支と「マル秘帳簿」が入手できますよ。





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耐震診断

先日取得した物件にて。

午前中は、耐震の簡易診断を受けた。
行政が無料で実施しているやつ。

図面を見ながら、目視で評価し、
倒壊の危険度を診断していく。

耐力壁の少なさと、
基礎の亀裂を指摘された。

耐震補強が必要だ。

有料の診断を受けることにした。

午後は、リフォーム会社と
リフォームプランの打合せ。

ここでも、畳の裏や天井裏を見ながら
断熱や筋交いの少なさについて、
屋根の勾配について、
いろいろ指摘を受けた。

ここが、築古物件の難しさ だな。。。

そして、業者の言ってることが100%理解できない。。。

木造建築について、基礎知識が必要だ。

前から気にしていたこの本。
         ↓
ゼロからはじめる「木造建築」入門

あわてて購入した。

なんとかして、この物件を甦らせたい。


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アパート経営フェスタ2009

昨年に引き続き、今年も
ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ
参加した。

フェスタの収益金は、
NPO法人スクールエイドジャパンに全額寄付され、
アジアの恵まれない子供たちに
教育環境の提供に活用されるという。

参加するだけで社会貢献できてしまうのに、
フェスタの内容は、昨年以上に濃かった。

第1部は、
満室経営のプロ、藤澤先生、浦田健さん、西山雄一さん、
リノベのうっちゃん、セルフリフォームのNSX松田さん
による、運営、管理、リフォームに関する対談。

どれも興味深い話だったが、
浦田さんの「家主も管理会社も共に入居者のことを第一に考えたら更新料なんて」という話、
「政権交代で70年サイクルの大きな変化がやってくる」という話と
松田さんの、今すぐできるリフォームの話が特に印象に残った。

第2部は、
今もRCを買い続けている今田先生、
新築に軸足を傾けつつある沢孝史さん、あかちゃん、
都心、築浅が主流の北野琴奈さん、
都心、ボロ物件専門のインベスト北田さん
による、買いと融資に関する対談。

それぞれ投資手法が違うので、
いろんな考え方があり、参考になる話ばかりだった。
トゥイークは、今まで今田式を実践してきたが、
昨日取得した物件は、北田式だ。

どれも、すばらしい話ばかりだった。
中でも、一番すばらしかったのは、やはり
ワタミグループ渡邉会長の基調講演。

渡邉会長の、経営哲学や人生論に関する話だったが、
アパート「経営」に置き換えると、
トゥイークは次のように解釈した。

」という字は、立つ木に斧を入れると書く。
 ↓
ムリに新築を買わなくても、
中古を買って、リフォームすれば闘える。
 ↓
経営に重要なのは、マーケティング
 ↓
しっかりマーケットを調査して、
勝てる物件で勝負する。
 ↓
もし、入居者が求めているのに、
家主が「無理」と思い込んでいるものがあれば
大きなチャンス!
 ↓
「儲かるから」ではなく、
入居者に「ありがとう」と言ってもらうために。
 ↓
「ありがとう」と言ってもらうことに
幸せを感じること。
 ↓
アパート「経営」は、
人生の目標を達成するための手段だが、
達成するまでのプロセスも幸せであること。

って感じでしょうか。

ぐいぐい 引き込まれる講演だった。

よく、
「夢をかなえるにはロールモデルが必要」と聞く。

単純なトゥイークは、
今日から渡邉会長をロールモデルにしたい
と思った。

鉄は熱いうちに。
さっそく渡邉会長の書籍を読み漁ることにした。



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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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