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やっとこ 決済

ようやく、この日を迎えた。

ここまで、長かったなぁ・・・

手続きは滞りなく完了。

さっそく、取得した物件を妻と見に行った。

どうリフォームしようかね。。。

ファミレスにランチに行ったら、
なんと隣の席で、あの方が売買契約を取り交わされていた。
ビックリ。

さて、今日は月末。
ゆっくりしてられない。

午後から出社。

やっと仕事が終わって帰宅。

今月は ほんと疲れた・・・

スーツを脱いでビックリ。

上と下が違う柄だった・・・

疲れすぎ?


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2010年問題

不動産の市況は、
REITをはじめ、不動産ファンドが
動かしていると言っていい。

不動産で投資活動をする上では、
大きな影響を与えるファンドの動向は
個人といえども知っておきたい。

それを伝えるのがトゥイークの使命。

てことで、今回は重要なキーワード
「CMBS2010年問題」
を解説したい。

CMBS(商業不動産担保証券)とは、
商業不動産の収益を担保にした投資商品。

CMBSの2010問題とは、
CMBSに加工して投資家に
転売するために貸したローンが、
み~んな2010年に償還時期を迎える
というもの。

償還時期を迎えるローンは、
不動産を売却して返済するか、
借り換え(リファイナンス)

するしかない。

ファンドのローン期間は3年が多い。
ファンドバブルと言われた2007年頃に
高値で買った不動産のローン償還なので、
今の相場では売れない。

また、金融機関は昨年から証券化事業を
撤退あるいは縮小しているため、
ローンの借り換えも難しい。

ということで、
ローンのデフォルトが急増している。

おっ、そうなのか?!
ローンがデフォルトしたら、
不動産の投げ売りが始まるのか?!

残念ながら、
そうは ならない。

ローンの期限が到来しても、
CMBS(商業不動産担保証券)の
投資家に資金を配分するまでは
2年程度の期間がある。
これをテール期間という。

金融機関や投資家は、
テール期間中に市況を睨みながら、
売却時期を見極めていく。

今は、不動産の価格は最悪だけど、
2年もあれば、売り時が来るだろう。。。

みんな、そう考えているので、
ローンのデフォルトは増えているが、
投げ売りは起きていない。


そんな状況なので、
金融機関は、新たに融資する余裕もない。

こんな感じで、個人投資家の方も
2010年問題をキーワードに市況を
俯瞰してはいかがでしょう。

業界では、先月デフォルトした
パシフィックセンチュリープレイス丸の内
破たん処理に注目が集まっている。


 関連した過去記事
 「開発したかったのに・・・」(2009.9.7)


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人生マル得!出版記念イベント

うっちゃん、yukaさん、ちはさんが出版された
「人生マル得不動産経営のススメ」
の記念イベントに参加した。

この本は、
不動産投資関連ではあるが、
内容は、投資のノウハウ本ではなく、
不動産投資を通して、
「幸せ」をつかみましょう
というもの。

『夫婦円満』をキーワードに、
妻という視点から書かれた内容が
すごく新鮮でさらりと読めた。

この本に登場する女性投資家たちは、
みんな、夫婦で協力して不動産経営をしている。
そして、幸せというゴールに近づいている。
ほほえましく読めて、温かい気持ちになれた。

我が家の場合はちょっと違う。

トゥイークにとって不動産投資とは、
本業の延長線上にあり、
最も得意とする分野である。

リスクの判断とコントロールが可能な土俵で
投資活動を行っているので、
妻は私を信じて一任という感じ。

妻は家庭を守ることに専念。

この本に登場する投資家たちは、
夫婦で楽しんで不動産投資をしていて、
やっぱ その方がいいな。
少し妻を まきこんでみたい・・・

今日は、この本の出版記念イベント。

今月末に取得する物件が、
ひだまり不動産の「Harch」
と趣が似ているので、
「3人の話を聞いてこい!」
と妻に背中を押された。

イタリアンレストランでの記念パーティでは、
yukaさんをはじめ、
いろんな投資家の方から、
今度の物件をどう調理すればよいか、
意見をいただくことができた。

まぁ、出てくる、出てくる。
いーーーろんな意見が。

今まで考えたことも聞いたこともないアイデアも。

すごく参考になった。

さすが実践投資家は違う!感謝!

初めてお会いした方も多かった。

すごく有意義な時間だった。

まだ、興奮が冷めない。


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テーマ : 不動産投資
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リフォームの予算どり

今週は、仕事の方で、
物件を見ながら、管理会社と
来年度の修繕費の予算決めをした。

屋上防水

鉄部塗装

エアコン交換

ポンプ交換

築17年経っているので、
計画的な修繕や設備更新を
実施していく必要がある。

トゥイークの京都マンションも同じく築17年。

こちらは、計画的な修繕なんて実施していない。

仕事なら、人のお金なら、
計画的な修繕ができるのに。。。

いかん、いかん。

昨日は、リフォームプラン策定の勉強会に参加した。

欲しいキャッシュフローの増額分を決めて、

見込める家賃の増額分を想定して、

リフォーム費用の借り入れ条件を想定して、

リフォームに投じる予算を逆算するというもの。

リフォーム費用は、
多すぎても、少なすぎても、効果的でない
ことが数値で確認できた。

しかし、この勉強会の肝は、
リフォームすることで、家賃が上がり、
キャッシュフローが増加するということ。

家賃に反映しない修繕
例えば、屋上防水とかは、やはり勇気がいる・・・


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プロパンガスへ切り替え

名古屋マンション2を
プロパンガスに切り替えた。

きっかけは、1室でガス給湯器が故障。
寿命のため交換が必要とのことで、
チーン、 9万円なり。

う・・・・

こんな調子で、今後、全部屋故障したら
100万かかるぢゃないか・・・

予防保全できないものか・・・

都市ガスをプロパンに切り替えると、
プロパン会社が給湯器を全て新品に交換してくれる
と聞いたことがある。

さっそく複数のプロパン会社に提案を依頼した。

どの会社も乗り気で提案をしてくれた。

条件を相見積りして競わせる。

一般的にプロパンガスに切り替えると
都市ガスに比べてガス料金が高くなる。

料金が高くなっても入居者が納得できるだけの
メリットを提供できることが条件だ。

そして、
十分満足のいく条件を提示してくれた一社と契約した。

キッチンのガスコンロを
高級感のあるガラストップコートに交換し、
オーブンレンジまで新設してもらった。v(^o^)v
gus1020.jpg

入居者には、満足してもらえた模様。

入居者への説明から、切り替え作業まで、
気を配ったおかげで、問題なく完了。

ただ、まだ心配は残っている。

秋から冬にかけて、ガスの使用量は増える。
さらにプロパンになって単価が上がると、
ガス料金の高騰は、けっこうなインパクトらしい。

そこは、管理会社とガス会社に
うまく対応してもらうしかない。

プロパンに切り替えるなら、
春が最適だったなと思った。

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外壁塗装完成見学会

築古組の相良利満さんの物件が、
外壁塗装完了したというので
見学会に参加させていただいた。

空高く 気持ちいい 秋晴れの休日。

家族でドライブして、
物件の近くのショッピングモールに家族を置いて、
トゥイークは、待ち合わせ場所へ。

最寄駅の改札に集合して、
相良利さんの物件まで歩く。

物件が目に入ったとき、
参加者の歓声がわいた。

明らかに今まで歩いてきた中で、
一番印象がいい。

まわりの景色と調和もとれ、
良い配色だと思った。

「こういう管理をしてくれる大家だと
入居者も喜ぶだろうね」

組長の言葉に頷く。

どういう業者に依頼したのか。

どういう作業だったのか。

いくらくらいかかったのか。

非常に参考になった。

トゥイークの新規取得物件も決済間近!

取得したら、どういう風にしようか。

楽しみ。。。^^


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長期修繕vs出口戦略

京都での3連休。

天気がよかったので、
小学生の頃に遊びまわった場所を
ウォーキングしてみた。

小学生時代。
もう30年近く前のことであるが、
その場所に行くと記憶は甦るもんだな。

新しい建物も建ったが、
基本的に辺りは昔と変わっていない。

改めて街を歩くと、
当時は気づかなかったことを発見。

習い事で通ったT先生は、自宅を一部鉄骨で増築して教室にしていたんだ。。。

友人Sの自宅の敷地は、接道義務の関係で変な形だったんだ。。。

友人Yの家は、隣地でマンションを経営していたんだ。。。

そこで、ふと気づく。

あの頃にあったアパ・マンって、
もう築30年経ってるんだよな。。。

あの頃と変わらないなぁ、なんて思ったけど、
アパ・マンは、確実にあの頃より競争力を失っている。

でも、よく見ると、
入居者は入っている。

30年経っても、
それなりの管理と、適正な家賃を設定すれば、
入居者はつくのだ。

最近、所有物件が築30年になることを
想像したことがなかったな。

なるべく、物件が築20年になるまでに売り抜けて、
投資を回収することだけを考えていた。

出口戦略が重要だ。

そんな知識がついてから、
売りやすい物件にするための管理をしていた。

自分は、プロパティマネージャーだと言いながら、
プロパティマネージャーとして一番嫌いな
物件の寿命を軽視する「投資家」の
思想になってしまっていたことに気づき、
ハッとした。

いかん、いかん。。。

築30年経つまで所有してもいいかな。

築30年経っても入居者が付く物件にしよう。

改めて、
自分は建物管理のプロなんだ。
と自分に言い聞かせた。


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照明の色を交換

3連休。

幼なじみのA君の車に相乗りして、
一路 京都へ帰郷。

夕方から、京都マンションの照明を交換。
IMG_3920.jpg

エントランス、階段、廊下の全照明を
青白い「白昼色」から、
黄色っぽい「電球色」に変更。

どうせ交換するなら、
入居者にも「替えた」とわかるようにアピール。

    ビフォー   ⇒   アフター
IMG_3877.jpg IMG_3929.jpg

これから秋が深まり、冬が近づいてくるが、
温かみのある光になったと思う。

交換してすぐに通りかかった入居者と、

「お、替わりましたね」

「はい、冬色にしました」

「なるほどなぁ。夏にはまた替えてくれるの?」

「あはは、考えときます」

と笑顔で会話。

夜は、いつものワインバーで、管理業者を接待した。
IMG_3957.jpg

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土地等を先行取得した場合の特例

今年は、不動産を取得した際の税金について、
いくつか特例が創設されている。

税理士の先生と相談し、
今月取得する不動産については、
先行取得した土地の圧縮記帳の特例
を適用することにした。

トゥイークは、事業的規模の個人事業者なので
これを適用しない手はないと。

土地等を先行取得した場合の課税の特例とは、
平成21、22年中に土地を取得した場合、
その土地の取得価額を限度として、
その後10年間に所有しているアパ・マンを
売却して譲渡益が発生しても、
その8割は税金がかからない

というもの。

この特例は、10年間にわたり何度でも利用可能。
すなわち、京都マンションの譲渡益が
今月取得する不動産の取得額を上回らなければ、
その後名古屋マンションの譲渡時にも適用できる。
(今までの買い換え特例は、同一事業年度のみ対象)

今月取得する不動産は、一部あるいは全部を
自宅に使用する予定だが、この特例は、
自己の居住用として購入する土地にも適用できる。
(今までの買い換え特例は、事業の用に供しないとダメ)

売却する不動産は、
所有期間が5年未満の短期譲渡でも適用できる。
(今までの買い換え特例は、所有期間が10年超でないとダメ)

なるほど。

ありがたい特例だ。

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関連する過去記事:「土地の先行取得による課税の特例」(2009.1.29)



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市況の反転

日経新聞に、各産業の業況を示す天気図が掲載される。

先月は、ほとんどの産業が 曇りか雨だった。

国中の景気が悪いんだな・・・

と、ひと目でわかる。

同じような指標が、中古マンションにもある。

東京カンテイが発表している「中古マンション価格天気図」だ。

毎月、末日に発表されている。

ここ数ヶ月、産業天気図と同じように、曇りか雨ばかりだったが、
今月は珍しく 晴れ がちらほらと。

中古マンション市況が回復しつつあるのがわかる。

詳しいデータは、
東京カンテイがまとめた「3大都市圏・主要都市別中古マンション価格調査」や
リクルートがまとめた「中古マンションの価格・賃料指数」などの
エリアマーケティングの結果を見れば、
各エリアで価格が上昇に転じているのがわかる。

仕事の方でも変化を感じる。

今までローンの期限到来に悩んでいたファンドが、
次々とリファイナンスを実行できている。

金を出しているのは、なんと外資

外資が金を入れ始めたときが「底」だ。

というのを聞いたことがある。


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色で空室対策

名古屋マンション1と名古屋マンション2で
解約予告があった。

今月末で2部屋が空室になる。

名古屋マンション2では
すでに1部屋が空室で、
苦戦している。

無難な白い壁では、競合物件と差別化できない。
見た目でも差別化を考えないと。

最近、プロがコーディネートした
内装デザイン集が評判になっている。
 ↓
収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集

といっても、トゥイークは買っていない。

名古屋マンション2の管理会社には、
担当のデザイナーがいるからだ。

てことで、
↑のホームページにある写真をプリントアウトして、
こんな感じのコーディネートにしてねと頼んだ。(^o^;)

さて、来月、どんな部屋に仕上がるか。


また、新規物件のリフォームをどうしようか。

アイデアを集めるために、最近は書店の
インテリア関係のコーナーに足を運ぶことが多い。

すると、こんな本を見つけた。

「美しいインテリアの色使い」

これは参考になる!

プロはこういうことを基本に
コーディネートしてるんだな。

こんどまた、この本の写真をコピーして業者に渡そう。

「この写真のイメージでリフォームしたい」

と。


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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