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更新料無効←家主の提言

7月の京都地裁、8月の大阪高裁の更新料訴訟につづき、
9月25日の京都地裁でも3件の無効判決が出た。

大阪高裁の結果が出たときは、

1年更新で2ヶ月分の更新料なんて、
えげつない契約をする大家がいるから・・・

まともな家主にしてみれば、
チョー迷惑!
というのが、まわりの反応だった。

しかし、今回出た判決。

更新料そのものが否定され始めている。

京都、滋賀では、
借主の集団訴訟の準備が始まっているらしい。。。

更新料の返還命令・・・

過払い金の請求に追われ、
ついに事業再生ADRを申請したアイフル。
業績が急速に悪化している消費者金融業界と
家主の将来の姿がダブる・・・

しかし、このまま事態を見守ってもしかたがない。

9月21日発行の全国賃貸住宅新聞の1面に
掲載されていた安藤泉オーナーの
「家主からの提言」を引用する。

====

大の大人がきちんと説明を受け契約をしたにも関わらず退去後返金を迫る、そんな理不尽でぎすぎすした社会、そんな日本にして良いのでしょうか。

(略)

約束は守らなくてもよいという負をこじつけで正当化しているに過ぎないのではないでしょうか。

(略)

例えばレストランで納得して注文したにも関わらず、食事後、説明が足らなかったから払わないと言うに等しいではないですか。
 まず今の家主の実情を知ってもらいたい。
賃貸経営は金持ちの不労所得と思っていたら、あまりにも固定観念に縛られ実態を知らないと言っても過言ではありません。
 何と言っても金銭的に多くのリスクを抱えています。
多くの借金、空室問題、滞納、夜逃げ、不良入居者、事故、地震等々、その中で入居者への快適な住環境の提供、街への美観への貢献、社会への配慮としてさらにエコ対策も取り組んでいくことが求められています。

(略)

個人家主たちは本当に皆、努力しています。

(略)

更新料や礼金は、不定期の出金の一部に充当されることが多い。

(略)

もちろん更新料等で不定期の出金が賄える訳ではありませんが、

(略)

 私たち家主は入居者の方と良好なつながりを切に望んでいます。
どうしたら良い住環境を提供できるか日夜努力していますが、そのためにはしかるべき収入がなければ無理なことは経済活動の当然の理でしょう。
広い見地から良識ある判断が示されることを期待します。

家主の皆さん、いざ立ちあがりましょう!


====

はい! 立ち上がります!


しかし、この流れ。
将来、最悪の事態も想定しないと。

これからは、更新のない
定期借家契約が主流になる気がする。

借主の権利が厚く保護されている普通賃貸借契約と違い、
定期借家契約は家主側を保護する契約だ。

再契約型にすることで、期間満了後も継続は可能。

当然、更新料に代わる「再契約料」が発生するが、
こちらは法的根拠がある。


家主側が、進んで自分たちに不利な
定期借家契約の普及を促進し始めた感じ。


仕方がないと思う。

てことで、
定期借家実務マスター講座DVD
を入手し、定期借家契約に切り替えるべく、その方法を勉強中。


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やっと売買契約

築古物件の売買契約を締結した。

1ヶ月後に決済の予定。

まだ、
リフォームするか、
建て替えるか、
考え中。

先日のリフォーム博を見てからは、
リフォームでいく線が有力かな。

あまり時間がないが、
資料を集めて、
プランを検討して、
資金的なことを考えて。。。

そろそろ結論を出さないと・・・


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住まいのリフォーム博

昨日は、東京ビッグサイトで開催されている
「住まいのリフォーム博」に行った。

新規に取得する築古物件。

新築に建て替えようか、
リフォームしてしばらく活かすか、
考え中。

リフォーム博をひと通り見て、
リフォームの可能性の広さに驚いた。

もはや、
リフォームで、
できないことはない?!
(お金さえあれば)

築古は、耐震性が一番心配だが、
どんな築古でも耐震強度は高められる?!
(お金さえあれば)

みすぼらしい外壁も、一新できる。
(お金さえあれば)

すごいな!今のリフォーム技術って。
(お金さえあれば)

新築と比べて、工期が短い。
仮設費用や基礎工事費用が削減できる。

ちょっと、いや、かなり、
リフォームを見直した。


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初秋の京都

昨日は彼岸の墓参り。

その後は、純粋な京都観光。

今宮神社。
両親が結婚式を挙げた場所だと懐かしむ。
名物のあぶり餅を食べた。
aburi.jpg
炭であぶった香ばしさと、白みその絶妙な甘さに
子どもたちも 「おいしーぃ」

次に、金でできたお寺を子どもに見せた。
kinkaku0920.jpg
子どもには、インパクト大。
「これ、高いの?」だって。

小さな秋を見つけた。
small_autamn0921.jpg
もう、紅葉が始まっている。

2009年、初秋。


深夜の高速道路で東京に戻った。

出口戦略を変更して、
一時は売却を検討した京都マンションだが、
やはり、所有し続ける価値はあるな。。。


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所有物件めぐりの旅

名古屋の朝は、いつも
ホテルではなく喫茶店で朝食をとる。
名古屋名物?のモーニングセットが楽しみ。
morning0920.jpg

高速道路に乗って、次は京都に向かった。
またしても渋滞・・・

京都マンションに着く。

取得してちょうど3年が経った。

爽やかな秋の天気。
3年前もこんな天気だった。
念願の1棟物を取得し、
晴れやかな気持ちで、
両親と物件の清掃をしたことを思い出す。

あれから、この物件は本当によくなった。
いつも真心こめて管理してくれている両親のおかげだ。

17時になって館内の照明が灯る。

昼光色の蛍光灯を白熱タイプに変えてみよう。
と思いつく。

簡単なイメージチェンジだ。

館内の照明の型式と数を確認して、発注した。

夜は、お気に入りのワインバーで、
清掃業者さんを接待した。
wine0920.jpg


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セルフリフォームの旅

昨日、車で名古屋に向かった。
シルバーウィークの初日。
東名高速は大渋滞。
朝4時に出発したのに、名古屋についたのは午後3時。
11時間かかった・・・

さっそく、名古屋マンション2の空室の
セルフリフォーム開始。

IHクッキングヒーター、カッティングシート
IMG_3865.jpg
 ↓
IMG_3866.jpg

玄関にミラーの設置。
IMG_3870.jpg

ざっと1時間。
今回で2回目なので、作業も慣れてきた。
過去記事参照 >> 「空室のセルフリフォーム」(2009.2.22)

管理会社と打合せをして、本日の作業完了。

交通費をETCで節約できた分で寿司を食べた。
名古屋出張の時に知った、お気に入りのお店
家族もかなり満足した様子。^^


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まもなく大震災が!

まもなく大震災

9月中旬以降に首都圏大地震がくるらしい。

そんな話を聞くことが増えた。

autamunさんのブログで、
こんなサイトがあるのを知った。
  ↓
大気イオン地震予測研究会

地震前に発生するイオンを観測して、
地震を予測するというNPOがある。

このサイトによると、
最近、関東で異常値のイオンを観測しているらしい。

今日更新されたイオン観測情報によると、

首都圏大地震は9月中旬~10月末発生

とある。

ナマズは暴れていませんか?

地震雲を見ませんでしたか?

空が変な色になっていませんでしたか?

海水や井戸水が濁っていませんか?

ペットや動物に異常な行動はありませんか?

鳥や魚、虫などが大量に移動していませんか?

季節外れの花が咲いていませんか?

テレビは正常に映っていますか?

・・・・・・

自宅は、旧耐震の木造なので不安が募る。

我が家では、物と心の準備を始めた。

シルバーウィークは、単身で名古屋に
リフォームに行く予定だったが、
家族で非難しがてら行くことにした。

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IKEAに行った後に

来週のシルバーウィークは、
名古屋マンション2の空室に
セルフリフォームをしに行く予定。

その準備で、いつものように
IKEAにくねくねミラーを買いに行った。

いつもはIKEA船橋に行っているが、
今回は初めてIKEA港北に行ってみた。

でも、店のつくりは、まったく同じ。
ちょっとビックリ。&感心。

新規物件の取得も控えているので、
2階のショールームもじっくり見て回った。

インテリアだけでなく、
壁の色との組み合わせも参考になった。

自宅に帰ってから、先日買った
「IKEAのある部屋―IKEAのあるインテリアと暮らしが盛りだくさん 」
4575450820
をパラパラめくってみる。

IKEAに行った後に眺めると、
これが、すごくイメージが沸く。

あの照明器具をこう組み合わせたか・・・
みたいな。

日本の住居向けIKEAを活用した写真集って感じ。

次はどんな部屋にしよう・・・
って考えてる時間が一番楽しい。よね。


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変化の兆し

リーマンショックから1年が経つ。

リーマンショック以降、
不動産会社やファンド会社の倒産が相次いだ。

彼らにまわっていた物件情報が
個人投資家にまわるようになった。

個人は、バランスシートが痛んでいなかったので、
富裕層やインカムリッチの個人投資家には、
銀行は喜んで融資した。

物件の価格は下がり、

ここ1年近く、不動産を買えるのは
個人のみという状態が続いた。

しかし、

今月に入って、
REITをはじめファンド関係者から
買いたい、買います、買いました
という話を聞くことが増えた。

いま買うのは、
賃料の変動が激しいオフィスではなく、
家賃が安定しているレジデンシャル。

それも都心の。

想定利回りは、けっこう低い。

うーん、
価格は底を離れ始めたな。

個人が買いやすかった環境は、
もう、そんな長くないか・・・

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開発したかったのに・・・

一等地にコインパーキングがあるのを見ると、
あいたた・・・という気持ちになる。
parking0907.jpg

これでは、
不動産の最有効活用とはいえない。

おそらく、、、

建物を新築しようと思って
土地を仕入れたけど、
サブプライム、リーマンショック等々の影響で
資金計画が狂い、
開発計画がとん挫したのだろう。

売却して手放そうとしても、
残債以上の価格で買い手が現れない。

そうこうするうちに、
ローンの償還期限がやってくる。

借り換えにも応じてくれそうにない。

ふつうなら、
銀行に差し押さえられて、
ファイヤーセールとなりそうだが、

銀行だって、
そろそろ底値だろうから、
あえてここで損失を確定させなくても
待っていれば、やがて市況は反転して・・・

と考えて、様子見を始めている。

首の皮一枚つながったオーナーは、
土地を放置しても収益は生まないので、
とりあえず、コインパーキングにして、
日銭でも稼ぎながら、
市況の回復を待ち望む・・・

コインパーキングを見ると、
そんな背景を夢想してしまう。

こんな状況だから、
売り物件の数も、
めっきり減ってしまった。

でも、9月に入って、
なんだか動きを感じる。

官民ファンド始動の影響だろうか?

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満室なのに収益向上

すっかり秋めいた休日だ。。。


さて、京都マンションは、満室経営中。

満室の物件でさらに収益を良くするには・・・

物件の利益=利回り-金利

だとすれば、利回りを上げて、金利を下げればよい。

今月も、更新を迎えた部屋で、

5.5%の家賃値上げに成功!

更新料についても、とくに問題はなかった。

さらに、銀行との金利引き下げ交渉の結果、

0.4%の金利引き下げに成功!

満室でも、どん欲に物件の利益は向上している。 v(^o^)v


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更新料で訴訟されないために

今週、いたるところで、
更新料無効判決の話が話題にあがった。

今後どうなるのか・・・

いろいろ議論した結果をまとめるとこんな感じ。

大阪高裁の判例は、個別性の高い特殊な事案。

これだけで、全ての更新料が否定されては困る。
というか迷惑。

今回の判決は、「消費者契約法10条に反する」

消費者契約法 第10条は、
消費者の利益を一方的に損ねる契約を無効とする条項。

更新料は、「更新拒絶権放棄の対価」とし、
そのことを「説明しなかった」ことが「無効」と判断された。

すなわち、「対価」については認めているが、
「説明しなかった」ことが決め手のようだ。

ここから、大家として考えられる今後の対策は・・・

契約時に、説明をするのは、仲介業者。

仲介業者に、

「重要事項説明時に、更新料のことをきっちり説明してね」

っていうこと?

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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