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更新料は無効?

急用ができて京都に帰郷中。

更新料訴訟の逆転判決。
大阪高裁で家主側が敗訴したニュース。

京都新聞では1面記事になっていた。

訴訟に関心のない入居者でも、
さすがに目にとまったのではないか。

そっか、更新料って払わなくていいんだ。

そんな風潮が蔓延してしまうのだろうか。

今回のケースは、
家賃45,000円で、1年ごとに更新料が10万円
という少し特殊な契約。

トゥイークの物件は、
2年ごとに家賃1ヶ月分弱の更新料。
契約書にも明記しているし、契約時には、
複数の家賃・敷・礼メニューから選択してもらっている。

これが同じように、消費者契約法違反になるとは
思えない。思いたくない。

まずは、最高裁の判断に期待したい。

しかし、7月の京都地裁の敗訴といい、
最近、家主側に不利な流れになっている。

商習慣の変化を意識して、対策を考えなければ。。。

=====

京都に帰る途中、
名古屋マンション2に寄って、
空室にカラーモニタ付インターホンを設置。
IMG_3765.jpg

昨日は、両親と湯の花温泉に行って親孝行。
yunohana0830.jpg

今日は投票日。
京都に投票権はないが、投票所まで両親と行って、
子どもの頃に通った学校を懐かしむ。

東京はここ数年で景色が一変したが、
この辺りは、何も変わっていない。

そして、墓参り。
ご先祖様の供養もできてよかった。

2009年の夏が終わろうとしている。
kyoto0830.jpg


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

捨てる神あらば・・・!!

前回のつづき

苦戦の原因、それは・・・

おそらく・・・

3年前に取得した京都マンションの担保割れ。

現在、満室。

利回り、10%以上。

でも、積算価値が、残債を下回っている。

借りた当時、銀行は収益還元で価値を評価してくれた。

昨年、名古屋マンション2を取得するときは、
少々苦労したけど、まだ大丈夫だった。

しかし、今や銀行の担保評価は、「積算」一色。

おそらく、京都マンションの担保割れが、
新規取得のネックになっているのは間違いない。

不動産融資コンサルタントの小川武男氏の新教材
「レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル」
でも指摘されていた。

最初の不動産が、その後、あなたにさらに融資できるかどうかを決めてしまう
と。

やっちまったな・・・

京都マンションを手放さないと、
次の取得はムリかな・・・

今回、手を尽くしてダメだったら
しばらく、新規の取得はあきらめよう・・・

そう思っていたら・・・

ある金融機関から、融資内諾の回答。

ヤッタ!!

捨てる神あらば拾う神あり

とは、このことか!

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苦戦の原因

物件取得の話のつづき。

最近、ずっとあがき続けている。
ムダとも思えるほど。

娘が転校しなくてよい場所に出た土地。
なんとか取得したい。

金融機関に蹴られる度、
プランを変えて、
金融機関を変えて、
持ち込んだ。

鉄骨マンションの最上階に住む。

資産価値が足りないと言われ、
RCマンションのプランを持ち込む。

収益が悪いと言われ、
賃貸面積を増やす。

総額が大きすぎると言われ、
建築面積を小さくする。

木造の賃貸併用プランで、
住宅ローンの申請もした。

普通の自宅を建てる。

戸建賃貸を建てる。

最有効活用するため、
土地の一部を貸し駐車場にする。

分筆して一部を売却する。

現状の築古を賃貸する。

こうなったら、現状の築古に住む。

複数のハウスメーカーに依頼し、
複数の金融機関に持ち込む。
この短期間に、いったい、
延べいくつ持ち込んだのだろう。

金融機関に持ち込んだ数だけ、
資料を準備したし、審査申込書も書いた。
来る日も、来る日も。。。

この2ヶ月はムダだったのかな・・・

そんなことはないと思う。

何度かくじけそうになったけど、
失敗を恐れず、あきらめず、
ムダとも思える努力をしたことで、
自分がやりたいこと、取り組みたいことを
深く深く考えることができた。

1つの土地で、こんなにいろんなプランが描けると知った。

今回、ムダ打ちを繰り返すことで、
投資に対する視野がかなり広がった気がする。

ただ、まわりの人がこんなに協力してくれるのに、
結果が出せないことが心苦しい。

まだ、回答待ちのプラン、金融機関が残っているが、
全部ダメかもしれない・・・

それは、金融環境のせいだけではなさそうだ。

苦戦の原因、それは。。。

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悪あがき Never Give Up

昨日のつづき。

いま、取得しようとしているのは、マイホーム。

でも、ローン返済のために働き続けるなんてゴメンなので、
収益マイホームを手に入れたい。

すなわち、物件に住みながら、
他人様にローンを返してもらう。

いわゆる、賃貸併用住宅だ。

現況は、築古の戸建が建っている。

この築古を取り壊して、
容積いっぱいにマンションを建てて、
最上階に住むことを考えた。

しかし、某都銀にそっぽ向かれた。

負債額が大きすぎると。

仲介会社にもう待てないと言われた。

あきらめかけたが、ハウスメーカーが
「悪あがきをさせてくれ!」
と言ってきた。

買い付けを白紙に戻されても、
2番手が即買えると決まった訳ではない。

ダメと決まるまで、できることをやらせてくれ。と。

そうだな、と思った。

そうして、ハウスメーカーは、
立地の良さを最有効活用しながら、
建築費を抑えるプランの作成にかかった。

トゥイークは、新たに金融機関めぐりを始めた。

突然、取り引きのない信用金庫から電話がかかってきた。
仲介会社の社長が、地場の支店長に、トゥイークと話をしてくれと
頼んでくれたらしい。

いろんな人の力を貸りて、
物件の取得活動は続いたのであった。

つづく・・・

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更新が途絶えた理由

ブログの更新が滞ってしまった。

書くことが なかったのではない。

書く時間が 作れなかった。

新規物件の取得について、
紆余曲折の末、まだ取得できずにいるのである。

8月の第一週。

北海道から戻って、夏休みの後半は
全賃フェアに通い詰めの予定だった。

フェア初日。

ビッグサイトにいると、
某都銀から融資不可の連絡が・・・

7月の面談では、
貸したいオーラ出しまくりだったのに・・・

担当者は、「通します」と言ってくれた。

だから、融資は通ると思っていた。

急に手のひらを返されて、
愕然というか、怒りすら覚えた。

だったら、あんなオーラ出すなよ・・・

次第に、焦ってきた。

やばい・・・

安心しすぎて、他の金融機関に当たるのやめていた。

仲介会社に連絡した。

もう待てない。と言われた。

そりゃそうだ。あきらめるか・・・

フェアのセミナーを聞いていても
全然頭に入ってこない。

まてよ、まだ夏休みは2日残っているじゃないか。

これも何かの運?!

できる限りを尽くしてから諦めるか。

そうして次の日から、
全賃フェアに行くのはやめて、
金融機関めぐりを始めた。

つづく。

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満室大家さん12人の極意

富良野、美瑛をドライブして
東京に戻ってきた。
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今回の旅には、恵比寿のIさんの著書
「満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略」
を持参し、空いた時間に読んだ。
biei0803.jpg

物件探しや、値下げ交渉のコツ。
有利な融資の引き方から、
自分でリフォームを工夫するアイデア、
満室にするための管理方法等々・・・

恵比寿のIさんの経験だけでなく、
kamochanや、健吉さんなど、
活躍されている満室大家さん12人の
ノウハウが満載でお得な内容だった。

普通なら、勝ち組投資家が集まる場に
参加しないと共有できない情報だ。

恵比寿のIさんのお人柄と人脈だから
出来上がった1冊だなぁ・・・
そんなことを、北の大地で考えながら読破。

満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
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定点観測?

昨日から一週間の夏休み。

今年も、お気に入りの北海道の高原リゾートに来ている。
hokkaido0801.jpg

hokkaido0731.jpg


しかし、昨年と比べると、少し違う。

昨年はあったはずのサービスが、
ところどころ、なくなっているのだ。

不況の波がモロに影響するのがリゾートだな。

満足度に定評のある星野リゾート。

品質は落としても、
満足度は保とうとする努力は感じる。

リゾートを満喫して東京に戻ったら、
8月4,5,6日は賃貸住宅フェアin東京に
通い詰めの予定。


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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