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予約の入れ方

週末から、娘の誕生祝いで高原リゾートに来ていた。
090629_0831~01

最近、行動の動機付けに大いに参考になっている
「面倒くさがりやのあなたがうまくいく55の法則」
にこう書いてあった。

良いサービスを受けるためには、予約が必要。

そして、予約を入れる際は、
利用する「理由」をひとこと添えようと。

この日のために、2ヶ月前から予約していた。

娘の誕生祝いだと伝えてあったので、
滞在中は、何かと心うれしい対応を受けることができた。

しかし、仕事で取引先のファンドから
「なんとか今月中に契約を!」という
急で、わがままな予定が飛び込んだ。

おかげで、昨日もゆっくり滞在する予定だったのに、
休暇を返上して東京に戻り、午後から出社。

こっちは、2ヶ月前から予定を入れて、
スケジュールをコントロールしてきたのに・・・

そして、なんとか山を越えた!と思ったら、
またしてもファンドから連絡が。

やっぱり、来月に延期になりました。

いいかげんにしてくれ!

でも、6月末、心配したけど
大きな混乱は起こらなかったな。


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テーマ : 不動産投資
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空室募集と、契約更新と

1部屋空いた京都マンション。

来週で、リフォームが完了して1ヶ月になる。
サンルームに、
sunroom0.jpg
ブラインド設置した。
sunroom1.jpg

昨年、空室対策をいろいろ駆使した。
遠隔地でも、入居者が決まる仕組みを作れた!
と思っていたので、
1ヶ月たっても決まらないと、気持ち悪い。

「アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル」
に書いてあったとおり、
家賃と、敷金・礼金と、広告料の
バランスも調整しなおした。

でも、決まらない。

そもそも、内見がない。

苦戦が続きそうだ・・・

今回はリフォームにお金かけちゃったから
募集家賃は下げたくない。

さて、次の一手は・・・

ところで、
別の部屋で、契約更新を迎えた。

こちらは、家賃2,000円の引き上げに成功!

順調、順調。


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融資を引く秘訣

融資に関するセミナーはいろいろ開催されている。

トゥイークも受講したことがある。

しかし、ぶっちゃけ、裏技なんてない。

ある友人が、

「融資を受けるには、見た目が大切。」

と言っていた。

融資担当に、

「この人なら貸しても大丈夫そう。」

と思われないと、始まらないらしい。

第一印象は、最初の6秒で決まるらしい。

だから、「見た目力アップ」のセミナーを受講するらしい。

【これ】か。

どうなんでしょう・・・


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今週のダイジェスト

収益とマイホームの同時取得狙い。

まずは、路線価相当額の築古物件。

耐用年数を超過した木造アパートに
融資してくれる先が見つからない。
やはり、あそこしかないか。

物件資料と個人情報をそろえて、
審査を申し込んだ。

うまくいけば、15年後に完済。
建物を取り壊せば、土地値が
マイホームのローン残債を上回る作戦。

そのマイホーム。

実は借地物件。

借地権は、一等地に
あり得ない値段で住める。
我ながら、いいところに気がついた。\(^o^)/

しかし、住宅ローンに思わぬ苦戦。

借地権は、
担保力が弱く、優遇金利が適用されない。
住宅ローン減税も適用できない。

最初に目論んだキャッシュフローが狂ってきた。

だったら、所有権でいいじゃん・・・
その方が、出口が安全だし。
ということで、断念。

タイミング良く、芳賀成人さんの
「 [借地権]アパマン投資法」
を読んだ。
借地権への着目は間違ってなかったが、アパマン向きかな。
7月25日には、芳賀さんの「借地権大活用セミナー」もある。
さっそく申し込んだ。

マイホームを断念した、次の瞬間、
また よさげな土地を紹介されてしまった。

道路付きの良い整形地が路線価相当額。
容積率200%。
こういうのを一種価格でどうこうって言うんだっけ?

あの人の「即買いでしょ」という言葉が聞こえる気がした。

ようし!ここに賃貸併用住宅を建てて住むぞ!

という1週間だったので、
今日のCFP試験「リスクと保険」は、
先週に増して準備不足。

回答欄を眺めて、ピカッと光った個所を塗りつぶした。
by 4択王子


今週は、

さすがに疲れた。

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準備不足でもなんとか

今日は、CFP試験の初日だった。

同じ試験を2回受ける苦しみはイヤなので、
いつもなら万全に試験対策するのだが、
今回はさすがに準備不足。

だって、欲しい不動産が出たんだもん!

それも、自宅物件 と収益物件が。

この2週間、勉強どころじゃなかった。

楽しい飲み会もあったし・・・ f(^^;)

でも、試験は受けないと。

受験した科目は、金融資産運用設計。

証券化マスターのファイナンス理論と、
証券外務員試験で触れた内容だし、
実際に売買の経験もあるので、

ま、なんとかなるか・・・

と思ったが、

そんなに甘くはなかった。

計算式が解けない・・・

でも、望みはある。

なぜなら、過去に、

まったく勉強せずに受けた試験に合格するという
ミラクルを起こしたことがある。

それは、今回と同じ4択問題だったのだ。

そう、実は私は、

「4択王子」 なのであった。



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日本版サブプライムローン

マイホーム取得に向けて、
住宅ローンの審査を受けている。

アパートローンの審査とは
違うと聞いていたが、

本当に、まったく違う。

収益物件を持っていようが、
カードでキャッシングしていようが、
同じ借金。

借入と月々の返済額が大きいので、
提携ローンは難しいと言われた。

その後の提案に驚いた。

「でも、フラット35なら100%融資できますよ。」

自分のところでは貸さないが、
フラット35は住宅金融支援機構が買い取るので
ドンドン貸せますてことか。

これじゃあ
「日本版サブプライムローン」じゃん!



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試験1週間前

晴れの休日、久しぶりだな。
と思ったら、2ヶ月ぶりらしい。

じっとしていられず、家族でお台場へ。

気持ちよく海辺をジョギングしていたら、
なんと、ガンダムがいた。
GUNDAM.jpg
迫力!

さて、
いま、マイホームと収益物件の
同時取得に向けて、
こっそり活動中。

おかげで、試験勉強進んでません・・・



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中古市場が発展するには?

築古物件に興味がある。

でも、
立地と利回りだけ見て購入して、

後でよく見たら、

土台が腐っていたらどうしよう・・・

雨漏りがあったらどうしよう・・・

シロアリに喰われていたらどうしよう・・・

瑕疵(かし)が恐い。

これでは、中古住宅なんて流通しない。

「だから、これからはインスペクションの時代が来るんですよ」
さくら事務所 長嶋会長のセミナーを思い出した。
過去記事参照 >>「建物調査のチェックポイント」 2009.4.22

ん?なになに?

今年の10月から住宅瑕疵担保履行法が施行される?

購入した住宅に瑕疵があって補修にかかった費用を、
売主が倒産した等で請求できない場合でも、
売買時に売主が保険に加入していれば、
買主は保険金を請求できる制度。

保険て?
国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」。

へぇ、いい制度だね。

え? 新築住宅の制度?

ダメじゃん・・・

え? 中古住宅の瑕疵担保制度が検討段階?

でも、中古住宅の売主って資力のない個人だよ。

瑕疵担保責任なんて、負えないよ。

え?

検査機関が売主と瑕疵担保特約を結んで保証を付けて、
その保証に対して保険会社が保険金を支払う仕組み?

いいじゃん。

そしたら中古住宅、安心して買えます。

国土交通省さま、早く導入してください!


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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