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堅実不動産投資とは・・・

昨日は、東京築古組の鑑賞会とウタゲに参加。

昼間は築古鑑賞会。別名「大人の散歩」

気持ちよく晴れた都心を歩くのは気持ちいい。

相良利さん、大家学さん、エミボンさんの
リフォーム結果を見せていただく。
みんな、努力と工夫のあとが見られる。

大家学さんの和式→洋式のトイレリフォームは驚愕!
これをDIYといっていいのか?!

非常に参考になった。

自分も早くリフォームを実践したい。

今年は5月から、
軽井沢のお気楽ハウスのリフォームを
再開する予定。

夜は銀座でウタゲ。

みんな、組長vittoさんに倣って、
堅実不動産投資をされている。

銀行の融資が引っぱれないから
築古に投資しているのではない。

中古のRC1棟物には
大きなリスクが潜んでいるから
手を出さない。

資産性の高い土地を
木造収益物件付きで取得し、
家賃収入で負債を圧縮したところで、
勝負に出る。

これには納得。。。

トゥイークが信じて実践してきたやり方とは、
ひと味違った投資方法に興味津々。

本当に学びや気づきが多い。

昨日のvittoさんのひとこと。
「都心の土地は動産だ。」
    ↑
目からウロコ。



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

1億の借金なんて怖くない

先日、不動産投資に1億の借金をする決心ができないなら、
借金パワーで金持ちになる!―サラリーマンがゼロから始める資産形成
のご一読をオススメした。
過去記事ご参照 >>「借金パワーでお金持ち」(2009.3.25)


ところで、
トゥイークが1億の借金を背負う決心ができたのは、
何がきっかけだったっけ?

3年前を振り返ってみた。

その時の、考えはこうだ。

国の借金は800兆円を超え、財政赤字がひどすぎる。

もはや、解決策は合法的徳政令「インフレ政策」しかない。
インフレが来なければ財政は破綻、国が破産する。

インフレは借金している人に味方する。
国は日本で最大の借金王。
一方、個人は資産の大半を預金で運用している。
預金はデフレ時に最適な資産。

すなわち、
国は「インフレ期待型」。
個人は「デフレ対応型」。

国のバランスシートと個人のバランスシートは、正反対。

国と個人がぶつかれば、
勝つのは間違いなく国の方。

政策を決めるのは国であり、
国は、国に都合のよい政策を取る。

それならば、「強い国サイド」に付こう。

だから、
借金なんてこわくない。


ま、こんな感じです。

上記は、3年前の記事の焼き直しです。
過去記事ご参照 >>「積極的に借金をする理由」(2006.3.1)


3年経ったいま、まだ国はインフレ政策をとっていない。

でも、借りれる時に借りて、
資産を作ろうとしたことは、
間違っていなかったと思う。



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

借金パワーでお金持ち

知れば知るほど、住宅ローンの借りやすさに驚く。
それが、いまの我が国の政策だ。

しかし、「ここまで借りることができる」と知れば、
「こんな家でも頭金なしで住めるのか」と
身の丈に合わない高額な物件にも目がいってしまう。

タイムリーに読んだ本が
気の迷いを断ち切ってくれた。

借金パワーで金持ちになる!―サラリーマンがゼロから始める資産形成
借金パワーで金持ちになる!―サラリーマンがゼロから始める資産形成

本の内容をひとことで要約すると、

消費で使ってしまう生活のために借金はせずに、
金のなる木を買うための借金をしよう

というもの。

要は、
収入を得るために借金をしましょう
ということ。

以下は、心に響いたフレーズ。

社長さんはお金を持っているから、裕福なのではない。
借金して事業をし、収益をあげているから裕福。

お金持ちに入ってくるお金の大半は、自分が実際に働いて得たお金ではない。
一生懸命働いた人が一番お金持ちになる訳ではない。

住宅ローンは、リストラや倒産、病気で働けなくなると返せない。

借金とは、確実なリターンが得られるときだけするもの。

消費のために使われる借金は、貧乏になるための借金。
貧乏になる借金は、自分が働いて返すしかない。

低金利政策の今は、現金を預ける側でなく、
低金利で借りて資本に変えた側にだけ有利。

金持ちになる借金は、返済が進めば次の借金が可能。
借金すればするほど豊かになる。

自分の労働を伴わなければ、規模の拡大が可能。

イールドギャップこそが、借金を使った投資の利益の源泉。

借金パワー投資は、
リスクをコントロール下におくという条件のもと、
自己資金の投資単位は最小を目指し、
投資総額は最大を目指す。

「富を生産する資本=お金」が低金利で提供されている。
今は千載一隅のチャンス!


等々・・・

あまりにも、心に響くフレーズが多かったので、
珍しく3回読み直した。


貨幣と借金の起源の話から、
必要以上のお金を借りることは、
借金の本質ではないという話に納得。

童話「3匹のこぶた」を題材にした
投資リスクとリターンの例え話もおもしろい。
投資のためなら、レンガの家ではなく、
わらの家を複数建てるとは、さすが沢さんの発想!


いままで、
借金すると個人の与信枠を使う。
与信枠の残りが減るので、次第に借りれなくなる。
と考えていた。

しかし、本書で沢さんがいっているのは、

借金によってキャッシュフローを大きくする。
 ↓
キャッシュフローが増えて与信限度額が大きくなる。
 ↓
さらに借金してキャッシュフローを増やす。

これを繰り返せば、
無限に借金を増やすことが可能で、
資産を加速的に増やしていける。

というもの。

もちろん、これで大失敗したファンドが
いま次々と破綻しているので、
目的と身の丈にあった借入額と、
リスクコントロールは重要。

非常にわかりやすく、例え話が豊富で、
借金を様々な角度から見つめた説明。

今の自分の肝に銘じたい。

不動産投資に1億の借金をする決心ができずにいる方、
または、家族をうまく説明できない方、
あるいは、銀行が貸してくれる限度額いっぱいで
マイホームを買おうとしている方に
今すぐこの本をオススメしたい。

借金パワーで金持ちになる!―サラリーマンがゼロから始める資産形成
借金パワーで金持ちになる!―サラリーマンがゼロから始める資産形成


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テーマ : 不動産投資
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収益マイホームの提案

賃貸併用住宅の提案書ができた。
ハウスメーカーから説明を受ける。

駅から近くて、接道も形も良い土地。

相続のため評価額相当額で売りに出ている。

今まで、
「この土地、欲しいなぁ」
「収益マイホームにすれば払えるかなぁ」
漠然として、イメージも沸かなかったが、
初めて図面を見る。

まずは、2階建ての案。
しかし、土地値の比率が大きくて、
収支がまわらない。

続いて、3階建ての案。
なんと、収支がトントンになっていた。

普通に自宅として購入するなんて
到底無理な資産性の高い土地。

それを、家賃のみで支払っていけるという試算結果。

もちろん、”借りれたら”の話。

住宅ローンの利用で話が始まったが、
住宅ローンの規模を超えてしまった・・・

金融機関をあたってみるか。

無理かもしれない。かな?

でも最初からあきらめたくない。

さて、どうなるか・・・


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テーマ : 不動産投資
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逗子の素敵なオフィスにて

キュリアスさんのサロンに初参加。

今後の金融情勢を見据えて、
買い場といえる今、どのような不動産を狙うのか。

それは、人それぞれ答えは違う。

自分の資産状況と将来の夢を明確にして、
「なぜ、不動産投資なのか?」
ということを改めて考え直す。

いま狙っている不動産が、
担保力とキャピタル狙いの土地なので、
示唆に富んだタイムリーな講義。

今年の賃貸繁忙期を振り返った状況報告や、
貸す側からみたファンドの状況等々、
内容の濃い午後だった。

夜は懇親会もいろんな情報交換ができてよかった。
Eさん、オフィスビル購入おめでとう!
ビルの運営で困ったことがあったら
なんでも聞いてください。


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テーマ : 不動産投資
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ビル管理を輸出しよう!

ビル経営管理士の会誌「いしずえ」の特集。

昨年竣工した
上海環球金融中心(ワールドフィナンシャルセンター)で

森ビルが、最高水準のビル管理技術を
中国に持ち込んで運営している
という記事があった。
swfc.jpg

先日、日本経済は、
内需の柱「不動産業」が要と書いた。
過去記事参照 >> 「内需拡大⇒日本経済復活」(2009.3.17)

そうだ。日本には何も製造業だけでなく、
水準の高いビル管理ノウハウがある。

3年前に上海の不動産を視察に行った。
市況は活況だった。
オーナーは、短期で売却して投資を回収。
誰も管理のことなど考えていなかった。
いつか、真のマネジメントが求められる時代が来る
とまじめな記事を書いた。
過去記事参照 >> 「上海の不動産管理事情」(2005.10.31)

いよいよ、その時代が到来かな?

日本も中国も、市況は大きく変わった。

誰でも不動産で儲かる時代は終わった。
これからは、真のプロパティマネジメントが求められる時代だ。

政府は、内需の柱、「不動産」をマネジメントする
プロパティマネージャーに着目してほしい。

プロパティマネジメントが脚光を浴びれば、
日本の不動産は、リスクが少ないと評価され、
海外から再び投資マネーが集まるのでは?

また、マーケットが成熟していない新興国へ、
日本のプロパティマネジメントを輸出することも
できるのでは?

プロ中のプロのみが活躍できる時代になった。
と考えれば、面白い時代になったなと思う。


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内需拡大⇒経済復活!

3月も後半に入り、
2009年3月期の本決算が目前に迫ってきた。

今週、来週は、
また何社か倒産しそうな気がする。

相変わらず、
金融機関は不動産向けの融資を引き締め、
監査法人は異常なまでに監査を厳格化している。

軒並み過去最高の売上だった1年前が、
遠い昔のようだ。

外需に依存した日本経済がダメになった今、
日本経済を復活させるには、
内需拡大しかないと思う。

内需の柱といえば、不動産だ。

不動産業界がこのありさまでは、
日本経済の復活はない。

もっともっと、不動産を使った
内需拡大策を打ち出してくれ!

あ・・・・・・・

ダメだ・・・・・・・

我が国の政治家は、
日本の一等地、東京駅前の不動産を
有効活用しようとする日本郵政に対して、
イチャモンつける奴が大臣・・・・

日本経済、お先真っ暗・・・?



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テーマ : 不動産投資
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フラット35でもフルローン可能に

最近、住宅ローンの勉強をしているので、
住宅ローンに関する情報に目がいってしまう。

自民党の住宅土地調査会が、
「住宅ローン問題小委員会」を設置したらしい。

外需に依存できなくなったいま、
日本経済を立て直すのは、
内需拡大=住宅政策
ということだろうか。

住宅ローン減税を600万円に拡充する。
住民税からも控除できるようにする。
あとは、
どのように住宅ローンを借りやすくするか
ということらしい。

ありがたい。(^^)

フラット35の利用を促進するために、

借入額の上限を購入価格の9割でなく100%にする。

返済が困難になった場合に返済期間を15年延長する。

優良住宅を取得する場合の金利優遇期間を5年延長する。

等が検討されている。

政府さま、もっともっと いろんな優遇措置を講じてください。

住宅ローンで家を買いますので。

日本経済のために。


関連記事:「タダで自宅を手に入れる」(2009.3.15)
     「住宅ローン完全攻略ガイド」(2009.3.9)


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タダで自宅を手に入れる

住宅ローンの活用法を勉強してから、
「住宅ローンを使って、不動産投資を拡大できないものか・・・」
ということを思案し続けている。

ズバリその内容が書かれた書籍があった。

タダで自宅を手に入れるスゴイ方法
タダで自宅を手に入れるスゴイ方法

賃貸部分の家賃収入で、
自宅部分のローンを返済する
「収益マイホーム」という考え方である。

いわゆる、賃貸併用住宅 だ。

住宅ローンを適用するには、
どのような建物を建てて、
どのように住宅ローンを借りればよいのか。

まずは、自宅部分の広さと間取りを決める。
すると、賃貸部分の面積も決まり、
建ぺい率から土地の面積を逆算する。

流れをつかんだところで、
実際に土地を探してみた。

さっそく、自宅の近くで、
収益マイホームに適した古家付きの土地が見つかった。

土曜日、物件を見に行った。
そのままでもまだ住めるし、
賃貸併用に建て替えてもいい物件だ。

値交渉の余地を聞いてみると、
土地値相当額になりそうだ。

資料請求した中から某ハウスメーカーに連絡し、
ハウジングギャラリーに行った。
(今週の全国賃貸住宅新聞の1面に出ていたアレである。)

ひと通り説明を聞いて、
ハウスメーカーのシステムの完成度の高さに驚いた。
提案、融資、建築、管理 等々・・・
すごい。任せて建てたくなった。
しかし、これは、ハウスメーカーが儲かるシステム。
気をつけなければ・・・

でも、提案してもらう価値はありそうだ。

さて、どのような提案が出てくるのか・・・


過去記事:「住宅ローン完全攻略ガイド」(2009.3.9)


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またまた家賃アップ!

会社の同僚たちと、飲みではなく、
ペニンシュラホテルへディナーに行った。
OLさんへのバレンタインのお返しで。
トゥイークのコネで破格の値段になるが、
それは秘密で。

さて、
昨年の秋から満室が続いている京都マンション。
更なる収益向上は、家賃アップである。

2年前に取得して、
とりあえず空室を埋めるために
家賃を下げて決めてもらった部屋が
更新を迎える。

管理会社には、強気の交渉をお願いした。

この2年間で、
マンションの美観は、かなり向上した。
常に花が咲き誇るマンションにした。
光インターネットを無料で提供した。
エントランスに防犯カメラを付けた。
エアコンも新しくしてあげた。

大家として、できる限りのことはしてきた。

その結果、

5000円アップで妥結。

私のマンション運営を認めてもらえた気がして

嬉しい。



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マスター講座 修了

気分転換に赤坂のバーチャルゴルフバーに行った。
意外と本格的なシミュレーションでビックリ。
気の合う仲間とゴルフをしながら酒を飲む。
これは、あり!です。

さて、
不動産証券化マスター養成講座の
修了者発表があった。

無事、修了できた。

今年の修了者は、1,104名。

自宅に帰ってくると、
修了通知が届いていた。

仕事をしながら、カリキュラムをこなすのは
なかなか厳しいスケジュールだったが、
得るものも多かった。

あとは、資格認定の申請をすれば、
マスター資格が得られる。



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転進

中古戸建ての売主から回答があった。

「値引きは無しで」

最初と話が違う。

売主は、裕福層でお金に困っていない。

価格ではなく、しっかりした人に買ってもらいたい、
ということだった。

だから、
自分の属性を説明し、
指値に根拠を示し、
感情に訴える手紙も添えた。

しかし、
「欲しい」オーラを出しすぎたか。

売主は、高くでも売れると思い始めた。

結局、金持ちはケチなのか・・・

かなり気に入った物件だったが、
このご時世に評価額とかけ離れた価格で
買い物をするつもりはない。

已む無く、転進。

さぁ、次探そう!



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住宅ローン完全攻略ガイド

住宅ローン完全攻略ガイド」の
DVDが届いたのでさっそく視聴した。

住宅ローンは、アパートローンとは
まったく別の商品であることがわかった。

住宅ローンの審査では、
・借入時年齢
・完済時年齢
・年収
・勤続年数
・返済負担率
が重視される。

アパートローンで重視された
「所有資産」はそれほど重視されない。

アパートローンを借りる時は、
所有資産を少しでも多く見せるために
コンサルまで受けたのに。

住宅ローンは、給料の中から返済する。
考えれば、審査基準が違うのは当然か・・・

住宅ローンは、やはり借りやすいローンだった。

そして、日本の政策で、
ますます借りやすくなっているようだ。

使い方では不動産投資にも使えるとは!

「フラット50」ってのが始まるらしい。
すると、50年返済も可能になる。
ふつうに考えると、総支払額が増えるだけに見えるが、
キャッシュフローを重視する不動産投資なら、
月々の支払いが少なくなることはメリットだ。

住宅ローン完全攻略ガイド
  ↑
勉強になった。

今までノータッチだった住宅ローン。
かなり使える!
いま、知的好奇心が刺激されている。
さて、どう利用しようか・・・
今まで利用してなくてよかった。



関連記事:「タダで自宅を手に入れる」(2009.3.15)


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「ゼロゼロ物件」の実態調査

先月、国土交通省は、
「敷金ゼロ・礼金ゼロ」をうたい文句とする、
いわゆる「ゼロゼロ物件」の実態調査を行ったようだ。

最初、なんのことかわからなかったのだが、
要は、「ゼロゼロ物件」では、
・執拗な家賃支払いの督促にあった
・無断で鍵を交換された
・高額な違約金を請求された
・無断で借家内に侵入された
といった相談件数が増えており、
それに対する調査のようだ。

すなわち、

大家は、稼働率を上げるために、
ゼロゼロでやむなく入居者を入れる。

入居者は、実は訳ありで
家賃の滞納が始まる。

大家は、敷金という担保がないため、
強硬手段にでる。

ということだろうか。

トゥイークも、京都マンションは
「ゼロゼロ」をアピールしているが、
少し訳が違う。

敷金の定義は、家賃等の担保であるので、
敷金を預からない代わりに、
家賃保証の契約を条件にしている。

礼金の定義は、家賃一部の前払いと捉え、
礼金をもらわない場合は、
月額の家賃を少し上げている。
これは、昨年の京都地裁の判例を参考にした。

どちらも、入居者の初期費用を抑えてあげること
に配慮したサービスメニューである。

やみくもに「ゼロゼロ」にして、
入居者とトラブルになっている物件と
一緒にされては困る。



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買いたい病

妻が、中古戸建てを気に入ってしまい、
買いたい病にかかってしまった。

しかし、資産価値以上の負債を負って、
与信枠を毀損する訳にはいかない。

なんとかして、値下げを勝ち取らなければ・・・

夜な夜な、売主様あての手紙を書いた。

どうしても買いたいが値下げしてほしいと。

希望価格の根拠と、
感情に訴える文章を添えて・・・

ゲッ、もう3時だ。早く寝なきゃ。



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空室解消!

名古屋マンション2の空室に申し込みが入った。

セルフリフォームをしに行ってから1週間。

実際に動いて、結果が出ると、報われる。


中古戸建ては、リフォームの見積りを業者に依頼した。

見積りが出たら、値下げ交渉に使う予定。




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イッキに現実的なイメージが!

先日の記事でも書いたが、
かなりマイホーム購入モードになっている。
過去記事参照 >> 「完成在庫を検索中」(2009.2.17)

新築マンションの現地販売を見に行った。

「見たら買いたくなる」

と聞いていたが、たしかに、
最新設備のマンションを見ると、

「住んでみたい」

と思う。

冷やかしで、
ローンのシミュレーションをしてもらった。

結果を見て、驚いた。

提携ローンの金利が驚くほど安く、
頭金無しでも、十分払っていける。

月々の返済額は、
賃貸に出した場合の想定家賃を
下回っている。

そして、住宅ローン減税の恩恵も
バッチリ享受できる。

そうか!住宅ローンって、
そんなに簡単に引っぱれるのか。

やはり、今は、またとない買い時なのか!?

イッキに、
マイホーム購入が現実的なものとして
イメージが膨らんでしまった。

ならば と、
午後は中古の戸建てを見に行った。

やはり新築マンションに比べると見劣りする・・・

しかし、ここで、ひとつの戦略を思いついた。

今年は、収益物件を買いたくても、融資が引っぱれない。

マイホームなら、住宅ローンを引っぱれる。
それも低金利で。

1000万円貯金するのは簡単ではないが、
1000万円の値引きは、タイミングによっては可能。

土地値がそこそこある中古戸建てを
お値打ち価格で買って、負債を圧縮すれば、
将来収益物件を買う際の担保になる。

よし、中古戸建てを買うぞ!

思い立ったら、まずは理論武装。
不動産投資にも使える
「住宅ローン完全攻略ガイド通信講座」
のDVDを購入した。
届いたら、また感想を書くこととする。

それにしても、我が人生、レバレッジかかり過ぎ・・・?


関連した過去記事 >> 「今が買い時」(2009.1.20)


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固定資産税評価額は上がる

国土交通省が2月24日に発表した地価動向によると、
全国のほぼ全てで地価が下落しているようだ。

今年は、3年に一度の評価替えの年。

4月1日で新しい固定資産評価額に替わる。

この調子だと、
今年の固定資産税は下がるのかな・・・

そう思っていたのだが、

先日、仕事中に司法書士と話したら、

「おそらく、固定資産税は上がる」

「基準の額が鑑定されていた頃の地価は、
 高かったはず。」

とのこと。

だとすると、
固定資産税評価額が基準になっている
・不動産取得税
・登録免許税
なんかも、4月1日から上がるということ?

さらに、これら税金の軽減措置も
期限が平成21年3月31日までとなっており、
延長の決議が国会を通っていない。

すなわち、税率も高くなる。

不動産を買う(売る)なら、3月中が良さそうだ。



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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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