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空室が埋まらなくても

急に忙しくなって、
ブログを更新する時間が作れなかった。

あぁ疲れた。

自宅に帰ってくると、
銀行からの郵便物が。

開けてみると・・・

また、金利が0.2%下がっていた。

これで4ヶ月連続だ。

ありがたい。

ありがたい。。

関連記事:「ローンの金利が!」(2009.2.9)


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

空室のセルフリフォーム

動くホテル「マイカー」に家族を乗せて、
名古屋へ深夜のドライブ。

朝8時に名古屋に到着。
名古屋名物のモーニングで休憩する。

9時半から名古屋マンション2の
1部屋目のリフォームを開始。

●カラーモニタ付インターホンの取り付け
ビフォー
IMG_3205.jpg

アフター
IMG_3250.jpg

ビフォー
IMG_3208.jpg

アフター
IMG_3209.jpg

●IHクッキングヒーターの取り付け
ビフォー
IMG_3201.jpg

アフター
IMG_3203.jpg

●カッティングシートの貼り付け
ビフォー
IMG_3196.jpg

アフター
IMG_3213.jpg

●玄関ミラーの取り付け
IMG_3218.jpg

1部屋目完了。
かかった時間、2時間半。
やってみれば、意外に簡単。

昼食は弁当を買って、
近くの大きな公園で家族で食事。

子どもたちを公園で遊ばせている間に
もう1部屋にとりかかる。

IMG_3251.jpg
今度は黄色にしてみた。

要領がわかったので、作業は加速したけど、
集中力がなくなってきて、カッティングシートは
何度も失敗してしまった。

出来上がりに満足し、
管理会社に「早く埋めてね」と
発破をかける。

夜は、名古屋の友人宅に泊めていただく。
家族ぐるみのお付き合い。
近くのおいしいお店に連れて行ってもらい大満足。
子どもたちも楽しそうだった。 v(^o^)v

関連した過去記事
・「セルフリフォームの準備」(2009.2.20)
・「くねくねミラー」(2009.2.11)


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セルフリフォームの準備

名古屋マンション2が2部屋空室になり、
なかなか入居者が決まらない。

トヨタに依存した名古屋経済なので、
トヨタの赤字と関係あるのだろうか?

部屋の付加価値を上げるため、
プチリフォームを決断した。

NSX松田さんのDVD

「世界一分かりやすい
 大家さんのセルフリフォーム」


で学んだ内容を実践するときが来た。

IHクッキングヒーター




カラーモニタ付インターホン




カッティングシート




IKEAのくねくねミラー

商品の調達も完了した。

名古屋に行ったら、一発勝負なので失敗は許されない。

工具の確認も念入りに。

NSX松田さんにアドバイスいただいた通り、
物件の近くのホームセンターも確認した。
テスターも用意した。


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完成在庫を検索中

マイホーム。

トゥイークは、買わない派である。

妻は、

広いマイホームに住みたい

と言うが、

キャッシュフローがある程度増えるまで
住宅ローンは背負いたくない。

と言ってきた。

しかし、

妻には内緒だが、
かなり、マイホームモードになっている。

100年に一度の危機は、
100年に一度の買い時だ!

そう言う人が増えてきた。

長谷工アーベストが行った
顧客マインド調査でも、

「買い時だと思う」という回答が増えているようだ。

その理由は、

「価格が低水準だから」
「値引きや物品サービスが期待できるから」
「税制のメリットがあるから」

同感である。

トゥイークが、物件探しに利用しているサイト

Livity(リビティ)
マンションの完成在庫の検索ができ、
価格交渉の可能物件が表示される。

『住宅の楽待』
希望の条件を入力しておくと、
マッチングされた物件情報が届く。
非公開情報も届く!

お得な価格でマイホームが見つかったら、
低金利の住宅ローンを引っぱって、
住宅ローン減税を有効利用する。

数年後、日本の景気が回復したら、
消費税も引き上げられることになり、
かけこみで住宅を購入しようとする人に
うまく売り抜ける。

って、どうだ?


関連した過去記事 >> 「今が買い時」(2009.1.20)


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テーマ : 不動産投資
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リスク対策セミナー

投資家けーちゃんが講師の
不動産投資のリスク対策
パーフェクトマスター講座に参加した。

不動産投資には、
いろんなリスクが つきまとう。

それを漠然と不安に感じているだけでは、
投資は始められない。

けーちゃんは、そのリスクと
保険を使った対策法をうまく説明した。

トゥイークにとって、初めて聞く話では ない。

3年前にビル経営管理士試験で学んだ
リスクマネジメント。

2年前に損害保険募集人資格で学んだ
保険のしくみや用語。

前回のけーちゃんのセミナーDVDで
学んだ大家さん向け 賢い契約方法。
過去記事参照 >> 「不動産投資のリスク対策」

今回のセミナーは、
これらの知識が体系的に学べるよう
うまく まとめてあった。

けーちゃん流 購入・運営に関する
ミニセミナーもついて、
5000円というお得なセミナーだった。

印象に残ったのは、
「どの保険会社を選ぶか」ではなく、
「どの代理店を選ぶか」が重要。

その解説を聞いて、
トゥイークがお付き合いしている代理店さんは、
「いい代理店」だとわかった。

事故が起こった時、
相談した時のレスポンスはいいし、
ビミョーな事故でも、代理店さんのおかげで
保険金を出してもらえた。
過去記事参照 >> 「保険を適用させるテク?!」

大家さんで、よい代理店をお探しの方、
ご連絡いただきましたら、

私がお付き合いしている代理店を紹介します!

そうして、代理店の契約が増えると、
保険会社にとって、優良な代理店と認識され、
より、保険金が出やすくなる。

結局、それが、私にとっても、あなたにとっても
ハッピーなこと。

今日、そう理解した。


セミナーでは、もうひとつ 収穫があった。

会場にNSX松田さんがいたので挨拶した。

セルフリフォームDVDを参考にして、
今週末、名古屋マンション2のリフォームを
しに行くことを伝えたら、いくつか参考になる
アドバイスを頂戴することができた!
ラッキー!



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キャッシュフロー&勉強会

昨夜は、インターネットビジネスの勉強会と
キャッシュフロー101のゲーム会に参加。

勉強会は、
昨年ネットショップを開いて
安定して月30万稼いでいるS氏のプチセミナー。

こういう稼ぎ方もありんだな。
粗利の大きさにビックリ。
商品選びが肝心ということらしい。
気にして探してみよう。

キャッシュフローゲームが始まる。

株の絶好の買い時に勝負に出て、

株価が6倍になったので全株売却して、

そのお金を頭金にして不動産を購入し、

すぐに運よく不動産が高値で売却でき、

売却した資金で、ビジネスを2つ買収したら、

不労所得が、毎月の支出を上回って、
ラットレース脱出!

絵に描いたようなサクセスストーリー。

こんな風に成功できたら幸せ。

他にも極貧生活から、借金パワーで不動産を購入し、
大逆転でラットレースを脱出する人。

株価が50倍になって、100万ドルを手に入れたのに
支出が大きくてラットレースから抜け出せないパイロット。
贅沢は敵だ・・・

本当にいろんなことが学べる、
よくできたゲームだと感じた。

キャッシュフローゲームの購入は ⇒ こちらから

その後は、懇親会。

自分の作品をネットで販売している書道の師範。

一流IT企業でバリバリ働くプロジェクトマネージャー。

人生に前向きにチャレンジしている美女。

インターネットビジネスで経済的自由を目指す主宰者と

前向きな仲間が集まって、楽しい時間だった。



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REITの疑問にお答えします!超実践入門

REITアナリストのトゥイークです。(笑)

今日は、2月だというのに
異常な暖かさ(暑さ?)だった。
花粉もそうとう飛んでいるらしく、
朝から鼻水が止まらない・・・

今日は、
不動産証券化マスター養成講座の
最後の講義と修了試験があった。

内容は、不動産証券化商品分析。
いわゆるREITの分析である。

日本の企業の多くが、
赤字転落や無配を発表しているなか、
必ず黒字で配当を続けているREITは、
今こそ、注目されるべきではないか!
と思っていたので、
タイムリーな内容であった。

REITは、情報開示が進んでおり、
物件の稼働率も高く、
LTVが50%程度で財務状態も悪くない。

REITが破たんするときは、
国の経済が破たんするということ。

REITは、そういう商品なのだ。

と、川口教授がおっしゃっていた。


REITの利益の原資は、
保有している不動産からの賃料収入。
そして、その利益のほぼ100%を配当にまわす。

そのREITの銘柄分析。

REITには、株式とは違った
特有の指標がある。

「NAV」や「FFO」や「NOI利回り」

これらを活用するのである。

花粉症の薬が効いて、
すごく眠かったが、頑張った。

これで、9ヶ月に渡ったマスター養成講座の
カリキュラムがすべて終了した。

仕事と両立するのは楽ではなかったが、
多くのことが学べた。

合格発表は、来月。


個人でREIT分析を学びたい方へ ⇒ おすすめの教材


夜は、渋谷でインターネットビジネスの勉強会と
キャッシュフロー101ゲーム会に参加。
長くなったので、こちらは次回に書こう。

充実した一日だった。




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家賃アップ成功!

昨夜は、湯島で旨い店を発見。
もつ鍋と水炊きのダブル鍋。
W_nabe.jpg
すげぇ、うまかった。

さて、
昨年の夏から満室が続いている京都マンション。

この春も退去は、なさそうな気配。

大学院の修士課程を修了する学生さんがいたが、
博士課程に進まれたようで、契約更新。

家賃1000円アップで交渉したところ快諾。

京都マンション初の賃上げ事例である!

この2年半、両親と心をこめて
管理してきた甲斐があったってもんだ。

京都は、更新料がとれる貴重な地域。

更新料と賃上げで、ダブルの収入である。

今年は、更新を迎える入居者が多いので、
この調子でいけると嬉しい。



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くねくねミラー

昨日、千葉物件の情報をいただいた。

今日は祝日なので、
家族でドライブがてら、物件視察。

早朝、アクアラインで千葉県に入る。

マザー牧場でイチゴ狩りしてから
北上して物件に向かうつもりだったが、
途中で雨が降ってきた。

予定を変更して、物件に直行。

雨の中、物件を実査する。
いろいろ問題点が見つかる。
値引き交渉の材料だ。

早く着きすぎたので、
不動産屋が開くまで時間をつぶす。

10時になったので、
近くの不動産屋に入る。

マーケット調査の開始。
そっかー、大学移転の可能性大かー。
「鬼差し」だな・・・

イチゴ狩りする気でいた子どもが
退屈そう・・・

船橋のイケアに向かった。

スモーランドで遊ばせて誤魔化す。

大家さん御用達のくねくねミラーを
3つ買った。

1つは自宅に取り付けた。
kunekune.jpg

あと2つは、名古屋マンション2の空室に付ける予定。



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ローンの金利が!

週末は、職場の仲間で
湯沢のスキー場へ。
最高に晴れて、最高に気持ちよかった。
snow.jpg
久しぶりに子ども抜きの雪山で、
思う存分滑ってきた。

自宅に帰ってきたら、
銀行から郵便物が。

開封したら、新しい返済予定表。

金利がまた下がっていた。
これで3ヶ月連続だ。

ありがたい。

ありがたい。。



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下水道への切り替え

日帰り関西出張から帰ってきた。

昼食とる間もないくらい
忙しい一日だった。

気づいたこと。

行きも、帰りも、
新幹線は空席が目立ち、
満席の便がなかった。

そういえば、
先週末のスキーでも
高速道路は渋滞しなかった。

企業の出張も
個人のレジャーも
減っているんだな。

不景気だ。。。

京都マンションに寄りたかったが、
寄る間がなくて残念。

先日、浄化槽が破損したので、
この機会に、下水道への切り替え
の見積りを依頼していた。
過去記事参照 >>「保険を適用させるテク?!」(2008.11.9)

調査の結果、
下水道の手前にある水路のよう壁と
マンションの地中梁の取り合いが悪く、
引込管につなげない!
ということが判明した。

そんなことって、あるんかい!?

浄化槽を使い続けるしかない・・・

また、
マンションの地下に水脈があって、
浄化槽のまわりの砂が
流れてしまっていることも判明した。

また、いつ浄化槽が破損するかわからない。

不動産を所有するリスク。

またひとつ認識した・・・



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J-REITの分析

浅間山の噴火の影響が心配・・・

今年は、軽井沢のお気楽ハウスを
本気でリフォームするのが目標なのに・・・

さて、大詰めに迫った
不動産証券化マスター養成講座。

最後のレポート
「不動産証券化商品分析」
を提出した。

ひとことで言えば、
REITのファンダメンタル分析。

ウォーレン・バフェットを崇拝し、
数年前は、株式銘柄の分析にハマっていたので、
今回のレポートは楽しかった。
オススメ本:「億万長者をめざすバフェットの銘柄選択術

銘柄を分析するための指標は、
一般企業の分析と似たようなものだが、
負債の部に敷金がある。
利益は全て分配するので内部成長がない。
といった、REIT独特の特徴を
捉えた分析が勉強になった。

これは、なかなかおもしろい。

このネタだけで、
ブログが一つ立ちあげれそうだ。

これからは、
REITアナリストのトゥイーク
と呼んでください。


なんちって。


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ホスピタリティ

週末は、家族でスキー旅行。
下の子がひとりで滑れるようになった!

泊まりは、スキー場の近くの温泉宿。
以前は、財閥系企業の保養所だったところを
リノベーションしたらしい。

090131_1633~01
個室に露天風呂がついていて素敵。

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水回りのリノベーションは参考になる。

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嬉しいなと思ったことは、
入居者プレゼントでまねしたくなる。
過去記事参照 >>「入居者へのサプライズ」(2008.9,3)

090131_1847~01
料理もすばらしかった。(これは前菜)

このような宿に泊まれるのは、
元同僚の先輩が、ホテル運営会社の役員だから。
感謝。

関連した過去記事:「ホテルに滞在して気づいた利用者の気持ち」(2008.8.8)


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トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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