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土地の先行取得による課税の特例

昨夜は、東京に来られたキュリアスさんにお声がけいただき、
急きょ情報交換会。
笑いが絶えない雑談会?楽しかったです。
マーケット動き出しますね。

さて、
先日、不動産の価格と金利が下がり、
住宅ローン減税が拡充したので、
マイホーム購入を考え出したと書いた。

自民党から公表された
税制改正大綱にも注目している。

平成21,22年中に取得した土地を5年超保有した場合、
売却益から1000万円控除される。

すばらしい!

そして、

土地等の先行取得による課税の特例。

平成21,22年中に土地を取得し、
その後10年間に別の土地等を売却して売却益が出た場合、
売却益の80%(平成22年取得の場合は60%)が減額できる。

超画期的!

既存の買い換え特例と違うのは、
売却するのは、短期所有でもよいこと!

今もってる土地は近々売るつもりだけど、
とりあえず、この土地買っとくか。

言うよねぇ。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

投資家けーちゃん

朝青龍の優勝で沸く両国。

投資家けーちゃん
メルマガ新年会に参加。

サイン
サインGET!

書籍を読んで、
ブログを読んで、
メルマガを読んで、

けーちゃんの物の考え方に共感。

どんな お人柄なんだろ?

一度 お話してみたかった。

お話してわかった。

営業センスがあるから
ここまでこられたのかなと思ったけど、

センスだけじゃない。

人並み以上の努力をしてきたから
"いま"を過ごされているんだなぁ。

少しでも、けーちゃんに近づけるように、
今後もいろいろ努力していきたい。

メルマガ飲み会で
けーちゃんがセットするお店は
「はずれがない!」
と定評があるらしい。

厚切り大切りの刺身。
具だくさんのちゃんこ鍋。
どれも、すごく、おいしかった!

意欲のある大家さん仲間と
うまいもの食べて、不動産の話をしていると、
あっという間に時間は過ぎていった。

楽しく、有意義な時間だった。



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産投資のリスク対策

今日は今から
投資家けーちゃんのメルマガ飲み会。
楽しみ。

ところで、けーちゃんといえば、
2月15日にリスク対策のセミナー講師をされる。
さっそく申し込んだ。(^^)

3年半前のセミナーは、
損保会社の社員という立場だったが、
いまはリタイアされているので、
さらに突っ込んだ話が聞けると期待。

前回のセミナーは、
京都マンションを購入する直前に
DVDで視聴した。

京都マンションは、
1憶円をフルローンで購入した。
30年ローンに対して、銀行から
火災保険の30年契約を要請された。

保険料だけでも200万かかる。

これは、正しい保険の知識が必要だ。

ということで、
けーちゃんのセミナーDVDを購入。

なんと、
DVDの視聴後、保険の見積りをし直すと、
保険が50万円近く安くなった!!

正直、ビックリした。

また、地震保険の考え方がわかりやすかった。

30年ローンであれば、
このようなサイトで、
今後30年間に大地震が発生する確率を調べる。

例えば、確率が30%だったとする。

このような物件に1億円の融資を受けるというのは、

確率30%で、
1億円を払わなければならない(破たんする)
ルーレットにチャレンジするということ。

このルーレットは、一定の料金を払うと
チャレンジしなくてもよいルールがある。

この一定の料金が、保険料だ。

こんな話だったと思う。

なるほど!
そりゃ、地震保険は入らなあかんわ!と。

わかりやすい説明だった。

さて、今回は、どんな話が聞けるのか。
セミナーの詳細は、>>こちら



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

東京を買おう!

今日は、霞が関で
不動産証券化マスター養成講座の
スクーリングを受講した。

不動産投資分析と
不動産ファイナンスの
テストを受けて、
これでコース2のカリキュラムも
3分の2が終了した。

講師が言っていた。

厳しい時代だが、私たちは
「東京」というマーケットを持っている。

2009年、海外の投資家が
アジアの中で最も投資したい不動産は、
「東京」なのだそうだ。

ちなみに、
2008年は「上海」
2007年は「大阪」

確かに、仕事をしていても感じる。

2000年代初めに
日本の不動産に投資して
ひと儲けした外資が、
新興国で痛い目にあって、
日本に戻ってきている。

市況が回復し始めたら、
真っ先に上昇するのは、
「東京」だろうなぁ。

やはり、今年買うなら、
「東京」かなぁ。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

全国どこでもアパート経営

不動産証券化マスターの
最後のレポート期限まで
まだ2週間あるので、
やっと買い貯めた本を読む時間が作れた。

投資家けーちゃん(寺尾恵介氏)の
満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営
を読んだ。

トゥイークは、
京都と名古屋の遠隔地方物件に投資しているので、
筆者けーちゃんの投資法に共感できた。

けーちゃんの投資法とは、

地方の物件でもOK!

空室率が高い物件でもOK!

というものだ。

遠隔地の物件を管理するには、
現場で良好に管理してくれる「満室チーム」を
結成すればよい。

管理会社だけでなく、
便利屋や プロパンガス会社まで
「満室チーム」にまき込むというのは
目からウロコだった。

空室率が高い物件を満室にする方法は、
適正な家賃を設定すること。
奇をてらった秘策なんて必要ない!
という主張は、実績が裏付けていて説得力がある。

この本は、アパート経営の
マニュアル的な内容でなく、
けーちゃんの実体験に基づく内容だから、
セミナーに参加するのと同じ価値があると思った。

管理会社との連絡に
メーリングリストを利用するなんて
想像もつかなかった。

満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営
は、今でもamazonキャンペーン中で、
amazonで購入すると、
お宝不動産の沢孝史さんとの対談音声が
キャンペーンサイトでダウンロードできる。

さっそく聞いてみたが、
書籍の内容を補完するような内容がたっぷり60分。
印象に残ったのは、

管理会社に払う管理費はケチらない。
「適正な」価格を払って、その分キッチリ働いてもらう。

「満室チーム」は、
上下関係でなく「パートナー」だ。

空室が埋まらない時の
管理会社への頼み方は、むちゃくちゃ参考になった。
何度も聞いて、ことばの感じをマネしたい。(^_^)v


筆者けーちゃんは、
損保会社の営業をされていたが、
昨年からセミリタイア生活を送られている。

トゥイークは、
経済的自由は手に入れたいが、
サラリーマンは続けたいと思う。

なぜなら、私は、組織に属して、
それぞれの得意分野をもつ人が集まって、
一つのプロジェクトを進めていくことが
大好きだからだ。

サラリーマンは、
一個人では絶対成し遂げられない
成果をあげることができる。

しかし、けーちゃんの書籍を読んで、
セミリタイアへの考え方が変わった。

けーちゃんは、
「満室チーム」という考え方で、
個人の弱みを、大勢の強みを持ち寄ることで消し去り、
より大きな成果をあげ続けておられる。

これって、元サラリーマンだから
できる考え方なんだろうと思った。

けーちゃんのブログやメルマガを読んでいると、
リタイアされてからも、
築き上げたネットワークをフル活用して、
個人で出来る何倍もの作業を、
同時並行的に進めておられるのがわかる。

こんなセミリタイア生活なら、
すごく充実するだろうな・・・と思ったら、
けーちゃんに会って、話がしたくなった。

今週末開催される、
けーちゃんのメルマガ飲み会に参加予定。






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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

今が買い時

週末は、仲良し4家族で白樺湖へ
毎年恒例となったスキー合宿。
上の子たちは、勝手にスイスイ滑って、
下の子たちは、それに感化されて練習に励む。
充実した2日間だった。

さて、
年が明けてから、
ハウスメーカー各社の
展示場来場者の数が
増えているらしい。

トゥイークも、
今年に入ってから、
資料請求した不動産は、
収益不動産ではなく、
なんと 自宅用だ。

自宅は買わない主義を貫いてきたが、

価格が下がってきた。

ローン金利も下がってきた。

住宅ローン減税制度が拡充した。

会社の住宅ローン補助制度も使えば、

実は自宅の買い時なのではないかと。。。

まともに買うつもりはない。

あくまで収益還元を判断基準に。

完成在庫のタタキ売りが狙い。

そのために、資料請求して、
買ってくれそうな客リストに
載っておこうかなと。。。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

儲かる不動産投資のゼッタイ法則

不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!
の中村一晴さんが、新刊を発行された。



今日から1月17日までの3日間、
中村一晴さんのサイト
amazonキャンペーンやっている。

セミナー音声(講演内容60分)がもらえるので、
トゥイークも、amazonで購入した。

前作は、不動産業界の裏事情を暴露しながら、
少し違った視点から、不動産で儲ける方法を解説していたので、
今回の新作も楽しみ。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

店を出したい

先月実家に帰ったとき、
めずらしく弟が「相談がある」と
やって来た。

「そろそろ自分の店を持ちたい」
らしい。

弟は、
京都でホテルマンとして働き、
調理師免許をとった後、
退職してイタリアへ渡航。

イタリア料理を2年学んだ後、
いくつかの店で雇われ店長や
マネジャーをこなしてきた。

ソムリエ資格もとり、
昨年はソムリエコンテストにも入賞。

今年が勝負と考えたらしい。

弟は、料理を作りたいのではなく、
店を経営したい。

料理を食べながら、
酒を飲み、語れる店が作りたい。

自分は、酒を出しながら
客と話すことが好きらしい。

シェフは、パートナーを見つけるらしい。

ターゲットの客は、
30代の小金持ちとしたいらしい。

イメージはできているようだ。

でも、店舗経営のノウハウは、
まったくなさそうだ。

まわりで出店した知り合いがいる程度だ。

雰囲気で出店して、
失敗しても学べるものがない。

お前はもう若くない。
守るべき家族がある。

「出店する方法」ではなく、
出店で「失敗しない方法」を学ぶのが
優先ではないか。

成功法則を頭にたたき込めば、
成功すべくして成功する。
成功しなかったら原因がわかる。

トゥイークは、
オフィスビルやマンションの
マーケティングはできるが、
商業施設は詳しくない。

店舗は、商圏や需要、ライバルの分析が
独特と聞いたことがある。

まずは、金を払ってでも、
成功者から「成功法則」を
学んだほうがいいんじゃないの?

結局、それが時間とカネの節約になる
ことが多い。

オレはずぶの素人じゃない?

俺だって不動産のプロだが、
不動産投資は、成功者から学んでいる。

みんなそうして学んで、
成功への一歩を踏み出している。

店舗経営でも、そういうのあるんじゃないの?

ロクでもないノウハウも出回っている?

それを見極めるだけの経験は積んでるんだろ?

焦らず、成功法則を学べ!


って、言っちゃったけど、正しいアドヴァイスだったかな?



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自己資金を増やす方法

不動産を買うために、

どのようにして、

自己資金を増やしていくか・・・


トゥイークは、

余裕資金を
リスクマネーで運用して
増やしている。

昨年は、
物件を買うために、
全額現金に戻したが、

昨年の暮れから、
また相場の世界に戻った。

さらに、
自己資金を増やすには
どうすればよいか・・・

ネットで副業

という方法がある。

一昨年、
携帯アフィリエイターの養成塾に入った。

すぐに結果は出なかった。

昨年は、不動産で勝負に出たので
その後継続できなかった。

当時知り合った塾生と、
先日、久しぶりに会って、
お互いの近況を報告し合った。

彼は、携帯アフィリとは別の方法で
ネットで月30万ほど稼ぎ始めていた。

昨年購入した不動産も
軌道に乗ったことだし、
ここらで、また「ネットで副業」で
自己資金を増やすことに注力してみようかな。

実は、ネットで副業を模索するのには
ある考えがある。

まずは、何か再現性のある稼ぎ方を身につける。

これはイケる!
と思ったら、人手を増やしていけば、利益は増殖する。

いま、日本経済は冷え切っていて、
会社もいつ派遣切りをするかわからない。

会社の派遣さんに聞いてみた。

もし、俺が副業に成功して、
人手がほしくなったとき、
会社が更新してくれなかったら
手伝ってくれる?

「ぜったいトゥイークさんについていきます!」

よぅし!
どうせやるなら、みんなでハッピーになろうぜ!

そんなことまで考えて、
ネットで成功している彼と
情報交換するのであった。



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

DSCRの考え方

もとやんさんから、
DSCR設定の考え方について
ご質問をいただいた。

今回は、このことを書こうと思う。
なるべく、やさしい言葉で。

まず、DSCRとは、

Debt Service Coverage Ratioの略で、

年間のフリーキャッシュフローを元利金返済額で割ったもの。
すなわち、キャッシュフローの余力を示す。

単年度のDCSRが1.0を下回ると、
元利金の返済に支障が発生する。

不動産からのキャッシュフロー以外に
他の返済原資を持たないノンリコースローンでは、
金貸し(レンダー)が注目する指標のひとつである。

ノンリコースローンでは、
レンダーの債権を保全(貸し金を確実に回収)するために、
決算の都度、DSCRを計算し、
その値が規定値を下回ると、
口座から資金流出をストップさせる
「キャッシュ・トラップ」が規定される。

これをDSCRテストという。

では、DSCRをどのように設定するのか。
(やっと本題だ)

不動産の評価額 100
純収益(NOI) 6

の不動産を考える。

不動産の利回りは、6÷100=6%

この不動産に
3%の金利で、70を融資する。
(ただし、元本は期限一括弁済とする。)

この場合のDSCRは、

DSCR=NOI(6)÷金利支払い額(70×3%)=2.86倍

ここで、金貸しの側に立って、
債権が保全できる最低値を計算する。

不動産の評価額100に対して、
融資金額が70なので、
掛け目は70%。

すなわち、
評価額が30%下落しても
なんとか元本が回収できる。

評価が30%下落した場合、
利回りが同じなら、NOIは、

NOI=評価額(70)×利回り(6%)=4.2

この時のDSCRは、

DSCR=NOI(4.2)÷金利支払い額(70×3%)=2.0倍

となる。

よって、金貸し側は、
金利回収に懸念が生じるDSCR=2.0で
キャッシュ・トラップをかけたがる
ということになる。

ただし、私は金貸しの経験はないので、
あくまで、これは一般論であって、
実際は個別の事情により異なることは
ご留意いただきたい。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産ファイナンス

宿題は、早めに終わらせなさい。

冬休みが始まった頃から、娘に言っていた。

そんな私が、
不動産証券化マスター講座の
「不動産ファイナンス」のレポート提出期限が
ギリギリに迫って、焦ってしまった。

まったく・・・
なんで、正月にやらないと
間に合わないスケジュールなんだ・・・


今回の課題は、
収益不動産に融資する側の立場から。

なぜ、ストラクチャードファイナンスでは、倒産隔離が必要なのか。

変動金利のベースレートには、どのようなものがあるか。

担保不動産が複数の場合、どのような期限前弁済の条件を設定するか。

現物不動産と信託受益権では、担保の考え方の違いは何か。

不動産の評価額、NOI、融資条件が与えられた場合、
どのようなDSCR(debt service coverage ratio:元利返済額に対する純収益の割合)の数値を設定するか。

今回の課題は、信託受益権化された不動産を
ノンリコースローンで購入することが前提。

現物不動産をアパートローンで購入する場合とは、
少し考え方が違うので、詳細は割愛。

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別れ

大学時代の親友が亡くなった。
ガンだった。

突然の訃報だったので、
驚きと悲しみにくれながら、
今日、友人を代表して弔辞を述べた。

まさか、この歳で友人の弔辞を述べるとは
夢にも思わなかったので、
最初は信じることができなかった。

親友との楽しい思い出は、
語り尽くせぬほどあったので、
尽きぬ思いでいっぱいになった。

学生時代に、
エンジニアを目指して共に学んだ仲だった。

私が、「エンジニアをやめて
不動産の世界で成功する」と言った時、
驚きつつも「トゥイークらしい」と応援してくれた。

昨年の夏、お互いの近況を報告し、
将来の夢を語ったのに・・・

心から御霊の平安を祈る。

不況の影響

今日から仕事始め。

いきなり、
昨年破たんしたマスターレッシーの対応について、
朝一から弁護士相談。
正月気分もあったもんじゃない。

さて、
昨年の暮れは、
企業のリストラや賃金カット、
派遣切りのニュースが相次いだ。

今年は賃貸マーケットにも
これらの影響が及んでくるのだろう。

京都マンションで、
家賃を2ヶ月分滞納して
年を越した入居者がいる。

やむを得ない事情があるのか?
しかし、こちらも慈善事業で
部屋を提供している訳ではない。

家主だって、
リスクと負債を抱えて、
マンションを運営しているのだ。

今の家賃が支払い能力に
見合わなくなったのであれば、
ふさわしい住居への移転が
両者のためである場合もある。

管理会社には、
厳しい対応を依頼した。

そういえば、この正月は、
自宅の前に設置しているビールの自販機で、
プレミアムビールが1本も売れなかった。
正月なのに。

今年は、どこまで景気が悪くなるんだ?



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2009年の目標

今年の目標設定は難しい。

不動産は値が下がって
利回りが上がっている。

しかし、
それは 融資が厳しくなって、
買える人が少ないからだ。

まずは、物件を買うことよりも
財務体質の改善を優先したい。

自己資金を厚くするために、
新たな事業を模索したい。

物件購入に関しては、
焦らずにいこう。

RC専門でやってきたが、
リスクの少ない築古投資に
軸足を移してみるか。。。

そのために、
リフォームのノウハウを身につけよう。

そして、
まずは軽井沢のお気楽ハウスを
DIYで生まれ変わらせよう。

今年は、昨年以上に
大家さん仲間と交流を深めたい。

そのために、
今まで以上に情報を発信したい。


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2009年 運だめし

明けましておめでとうございます。

雪山から生還した。
ようやく下の子がスキーデビューを果たし、
夢だった「家族でスキー」を
楽しむことができた。(涙)


さて、近くの神社に初詣に行き、
毎年恒例、おみくじで運だめしをした。

おっ!
omikuji.jpg

今年は、大吉

なになに・・・

「おもうがままになる年です

 短気をいましめて

 身をつつしみ

 何事にも心静かに

 他人とよくよく相談して

 事をなさい

 すべて心のままになるでしょう」


2009年も良い年になりそうだ。

いろいろ良い事が書かれていたが、
特に印象的だったのが、

「相場 上昇する 利あり」

と。

昨年、12月30日の大納会の日に
10ヶ月ぶりに相場の世界に資金を移した。

買ったのは、

マネックス資産設計ファンド(育成型)


勝手に世界の6資産に分散散投資してくれるので
気楽にアセットアロケーション。

さて、どうなるか・・・

皆さま、本年もよろしくお願いします。


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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