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よいお年を!

2008年も明日でおしまい。
やっと年賀状を出せた。(遅っ!)

明日から親族でスキー場に行きます。
トゥイークの年末年始は、20年近く 毎年山籠り。

さて、今年最後の記事は、2008年の振り返り。

年始に書いた記事を 読み返してみた。

すでにマーケットの変化を感じていたんだな。

買い場の到来を予感して、もう1棟購入を目標とした。

2月から物件情報の収集を開始。

3月に運よくタイミングよく勝負に出て、売買契約締結。

4月は融資を受けるために四苦八苦。

5月にようやく無事決済。

6月から空室対策に尽力。

8月に空室対策が功を奏し、9月に満室。

物件の情報収集から購入、運営まで。
年初から寝る間を削ってやってきた。

一段落したところで、
次は大家さん仲間との交流を始めた。

100円PCを購入して、
ブログの更新頻度を上げた。

いろいろな大家さん仲間と
お知り合いになれた。

多くの大家さんたちが、
こんなに強く広く繋がっていたことを
遅ればせながら知った。

そこに加えていただけたことが、
大きな財産になったと思う。

9月以降は、
不動産会社、不動産ファンドの破たんが相次いで、
日々その対応に追われたのと、
不動産証券化マスター資格の勉強で、
せっかくお知り合いになれた大家さん仲間との
交流から足が遠のいてしまった。

リーマンの破綻に巻き込まれた時、
大家さん仲間に
「歴史の生き証人になったね」
と言われた。
そんな気はしなかったが、
結局、あの日を境に世界の金融情勢は激変した。
「リーマンショック」
米国がリーマンを破たんさせなければ、
世の中はどうなっていたんだろう・・・

振り返ったら、
2008年は、2008年も、
年初から年末まで、
ずーーーーっと忙しかった。

でも、
公私ともに 充実した1年だった。

来年も、やりたいことが盛りだくさん。
それは年明けに書きます。

それでは、皆さま
よいお年をお迎えください。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

仕事納め

クリスマスの夜は、
家族で赤坂actシアターへ。
赤坂actシアター

熊川哲也/Kバレエカンパニーの
「くるみ割り人形」を観に行った。
くるみ割り人形

子どもでも単純に楽しめる公演だった。
舞台装置の演出も素晴らしかった。
くるみ割り人形は、
英国ロイヤルバレエ団のDVDを見たことがあるが、
赤坂Sacasバージョンにアレンジされていて、
クリスマス気分を満喫できてよかった。

子どもたちは、来年バレエの発表会で
くるみ割り人形を踊る。
よい刺激になったかな?

さて、今日は、多くの企業が仕事納め。
年末の挨拶等で一日を過ごそうと思っていた。

取引先が急なアポで訪問してきた。

てっきり年末の挨拶だと思っていたら、

事故報告

「土壌汚染が発見されました」

おいおい勘弁してくれよ・・・

一日対応に追われた。

これも、不動産を所有するリスクだ。

バタバタの仕事納めになった。

さて、今年は長い休みだ。

年賀状の作成
今年撮った写真とビデオの整理
確定申告の準備
2009年の不動産収支計画の作成
不動産証券化マスターのレポート2の作成

やることがいっぱいある。

有意義な休みを過ごしたい。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

投資分析ツールの販売?

メリークリスマス!
素敵な夜をお過ごしですか?

さて、不動産証券化マスターの実務演習

不動産投資分析のレポート課題の提出期限が明日に迫り、
やっと提出ができた。

やってみて、なかなか楽しい課題だった。

レントロールを分析し、現時点の空室率を計算する。

空室部分の入居を予測し、1年間の空室率を計算する。

条件を仮定して年間費用を計算する。

収益還元法(直接還元法及びDCF法)を用いて対象不動産の市場価格を求める。

上記市場価格より5%低い金額で購入した場合の投資家の期待利回り(IRR)を求める。

6%の期待利回りを求める場合、いくらで購入するか計算する。

上記購入価格で、借入金を考慮したDCF表を作成する。
また、税引前の自己資本投資利回り(BTIRR)も求める。

さらに税金を考慮して、DCF表を作成する。
また、税引き後の自己資本IRR(ATIRR)を求める。

トゥイークは、今まで投資判断は、
仕事で収益不動産の事業計画を作成している知識を活かして、
独自に作成したエクセルで投資分析をしていた。

それで充分だったが、今回のレポート課題は、
その一連の分析がプロっぽくって楽しかった。

個人投資家として、ここまで必要ないな
というところと、
これは個人投資家でも分析するとよいな
というところの気づきがあった。

世の中には、
お宝不動産鑑定ツール
みたいな個人向けの分析ツールが売ってるけど、

トゥイークのノウハウも販売できそうだな。

IT業界で働く友人に、使い勝手をよくするための
ヒューマンインターフェースについて相談してみるかな。

さて、そろそろ、娘の枕もとに
サンタのプレゼントを置きに行きます。



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

暮れの元気なご挨拶

出張の帰りに名古屋に寄った。

名古屋マンション2の管理会社に年末の挨拶だ。

今年の取得時には4部屋空いていたが、
募集して2ヶ月で満室にしてくれた。

先月1部屋空いた。
もうすぐ1ヶ月が経つがまだ決まらない。

今年、お世話になったお礼と、
入居付けの発破をかけるのが目的。

管理会社に行く前に、
手土産を買いに、お歳暮売り場に寄った。

お歳暮売り場の近くにおもちゃ売り場があって、
クリスマス前の週末ということで、
子どものプレゼントを買う親でごったがえしていた。

トゥイークは、おもちゃ売り場が混まない12月初めにもう買ってある。

何事も、計画的に先手の行動が一番だ。

手土産を買って、管理会社に入った。

すると、タイミングよく、入居申込みが入った。

来年から近くの大学に入学する生徒が、
3月20日から入居したいと。

今すぐ入居者が決まるように、
家賃を相場の低めに設定してあるのに、
契約が3ヶ月も先ではやってられない。

家賃を上げて、3月1日契約開始で交渉してみた。

そうしたら、OK!

空室のまま年を越したら、
入居申込みは1月になって、契約開始は2月。

うまくいったら、1ヶ月早く決まる可能性は高い。

でも、入居者は、物件を気に入ってくれた。

少し迷ったが、契約することにした。

不確実な可能性よりも、確実な契約をとることにした。

気持ちよく年を越すための、安心料ということにしよう。

管理会社に発破をかけるつもりだったが、
和やかな会話になってしまった。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

入居者が部屋の中で・・・

神戸出張中。

ハーバーランド

神戸の夜景が見下ろせる居酒屋で
ビールを飲んでいると、
京都マンションの管理会社から電話がかかってきた。

学生の入居者の親御さんから、
最近連絡がとれない。
大学も無断で休んでいる。
部屋のカギを開けてくれないか。
と連絡が入った。

念のために、警察に立会ってもらい、
今からカギを開けに行きます
と言う。

あの悪夢が、また頭をよぎった。

数年前、所有物件の部屋の中で
入居者に自殺されたことがある。

あの時は、不幸中の幸いで
まわりに悪い噂が広がることなく、
事なきを得た。

また、あの辛い思いをするのか・・・

事実が広まれば、退去者が出る・・・

幽霊マンションなんて噂になれば、入居者も現れない・・・

破産するのか?

もう、神戸の夜景なんて目に入らない。

30分後、管理会社から電話がかかってきた。

ドキドキ・・・

どうでした?

部屋の中におられました。

具合が悪くて寝込んでおられました。

今、お父様とお話をされています。


ホッ。

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ジャンル : 株式・投資・マネー

エレベーターの落下事故

今日、日本育英会の奨学金を返済した。
社会人になってから毎年、
冬のボーナスから2●万円を返済してきた。

結婚して、妻から
「学生時代の借金を家庭に持ち込むな!」
と言われ続けて約10年。
やっと、完済だ!

さて、
先週、京都の某マンションで、
エレベーターが、ドアが開いたまま降下し、
住民の女性が足を挟まれて骨折する
という事故が起こった。

このニュースを見たとき、
2年前のシンドラーの事故を思い出した。

また、ブレーキパットの劣化だろう。

そう思っていたのだが、

よく考えたら、
ブレーキパットの劣化なら、カゴは上昇する。

事故を起こしたのは、

油圧式エレベーターだった。

油圧式は、ロープ式に比べると落下事故が起こりやすい。

油圧シリンダー内に細かいゴミが入ると、
その隙間から油圧が抜けていくからだ。

実は、トゥイークが所有する京都マンションも
油圧式エレベーターである。

油圧式エレベーターの怖さと、
所有者責任について、改めて考えさせられた。

先日、エレベーターの修繕計画を
提案してもらったところだが、
それで、本当に住民の安全が守れるのか、
考え直す必要がある。

油圧式は、保守の意味では、
ほんと金食い虫だな。

ロープ式に入れ替えるか?


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テーマ : 不動産投資
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2008年 投資をふり返る

大河ドラマ「篤姫」も最終回を迎え、
いよいよ、

2008年も終わるなぁ・・・

という気がしてきた。

ちょっと早いけど、
今年の投資について振り返ってみたい。

今朝の日経新聞にも
「08年運用通信簿」
という記事があったが、
これによると、2008年の運用成績は、

国内株式(TOPIX)  -45.5%
国内債券(個人向国債)+0.7%
外国株式(NYダウ)  -47.3%
外国株式(新興国株) -63.2%
外国債券(米ドルMMF)-18.1%
外国債券(ユーロMMF)-27.9%
その他 (REIT) -47.6%
その他 (金地金)  -25.9%

なんと、国債以外は総崩れ。

先日、アセットアロケーションについて
書いたばかりだが、
今年は、どう分散しても、マイナスだ。

年初から、世界的に株価が下がり続け、

資産総額が目減りしたために、

3月に福岡物件の優先交渉権を得ながら買えなかった。

しかし、その後の福岡の家賃相場の急落はすごかった。

福岡の雄、ディックスクロキが破綻したくらいだから

その市場の崩れ方はすさまじいことが想像できる。

福岡物件は、買えなくて「助かった」とさえ思う。

株価は回復するかも・・・と思いながら、
しかし、
物件が買えなかったことを反省して、
全資産を現金ポジションに戻す。

そして、名古屋マンションの情報をモノにし、
5月にS○BCのフルローンで購入。

結局、株も債券も金も下がり続けたので、
あの時、現金に戻しておかなければ、
資金は減少し続け、
物件は買えなかったかもしれない。

そして、なんと9月には○MBCが
フルローンで融資をしない方針に転換。

買える時に買えて良かった。

1年を振り返ってみれば、
想定外な事が起こり続けたけど、
結果オーライな1年だった。

調子に乗って、
年末ジャンボ宝くじを買った。

「当たる訳ない」と思いながら、

もう1回だけ想定外な出来事に期待・・・


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

金利が下がって、ウフフ

缶コーヒーの懸賞に、
携帯サイトから応募したら、
その日から携帯に
迷惑メールが届くようになった。

1分毎くらいの凄まじいペースで届く。

トゥイークは、PCに届いたメールを
携帯に転送して、仕事中でも
メールをチェックしているのだが、
重要なメールが
迷惑メールにまぎれて気づけなくなった。

大迷惑メールだ・・・

どう対策すればいいんだ?

現在、メールに対するレスポンス悪くなってます。
ご了承ください。

さて、先月書いたが、
借り入れ金利の引き下げに成功して、
今月からその金利が適用された。

1部屋分の家賃に相当するくらい
金利負担が減っている。

嬉しい・・・

さらに、
今月から短期プライムレートが下がった。

来月は、もっと金利負担が下がることがわかった。

嬉しい・・・

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産マーケットの分析

前回、投資分析で、木を見て森を見ないのは危険と書いた。

それは、その不動産は、決して個別に存在するのではなく、
存するマーケットの要因に左右されるから。

では、市場の分析とは、何をするのか?

ひとことでいうと、
需要面と需給面の予測を行い、
需給のギャップを分析すること。

そして、マーケットには、サイクルがあることを知る。

一般にマーケットは、

拡大→需給過剰→後退→回復

の4局面を繰り返す。

投資対象のマーケットが、どの局面にあって、
今後どうなるのかを予測する。

東京のオフィスと、札幌のマンションの
マーケットはそれぞれ違う。

では、どのように市場分析をするのか?

まずは、不動産マーケットの範囲を特定する。

「札幌」の「住宅」市場とする。

すると、

需要面の予測は、住宅需要の源泉である「人口」の増減に着目する。

供給面の予測は、今後供給される住宅計画を把握する。

これらの予測から、需給ギャップを分析し、

結果、「空室率」の予測ができる。

オフィスも同じような感じで分析可能。

商業施設は、もっと複雑で難しそうだ。


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不動産投資分析の手順

不動産投資の分析は、

①まず、市場データに基づくマクロ的な視点のマーケットレベルの分析を行う。

②次に、投資対象の不動産について、デューデリジェンスを行い、類似、競合する物件と比較分析を行う。

これらの予備的分析によって、対象不動産の特徴や市場性について明確にしたうえで、

③対象不動産の収益的な手法を用い、投資意思決定を行う。

要は、対象不動産のキャッシュフロー分析や資金調達に没頭している大家さんもいるが、

これは「木を見て森を見ない」ことであり、

不動産投資においては初歩的な誤りで、リスクが高い。

分析の手順は、「マクロからミクロへ」が大切。

各プロセスについては、いつか詳細を書きたい。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

師走ですね!

昨日は、学生時代の友人が集まって飲んだ。

トゥイークは、学生時代、
9年間、電気・電子工学を学んでいた。

久しぶりに集まって、
かつての級友が頑張っている話を聞くと、
みんな日本の技術力を底支えしているんだなと感じる。

自分も慣性核融合の研究をしていた
エンジニアの卵だったことを思い出す。

でも俺は、日本経済を底支えしたい。なんちって。。。

さて、12月は忙しい。だから師走というのか・・・

仕事では、破綻したスキーム当事者の債権者集会に足を運び、

仕事が終わったら、証券化マスターの勉強。
初回のレポート提出期限が迫っていて焦る・・・

確定申告のための資料を整理して、税理士と打合せ。

今年1年撮影した写真も整理して、年賀状のデザインも練らなければ。
我が家の年賀状は凝っているので、これも手が抜けない。

今日は夕方から、我が家のサンタとして
お台場のトイザらスまで娘のプレゼントを調達に。

レインボーブリッジがレインボーになっていた。
rainbow.jpg

あぁ、やることいっぱい・・・


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時間と価値の関係

不動産投資分析を学んで気がついたこと。

不動産投資において、

時間と価値との関係はかなり重要であるが、

個人の大家さんとの間では、

あまり話題になることがない。

どういうことかというと、

同じ1万円でも、

現在の1万円と5年後の1万円では、

実質的な価値が異なるということ。

なぜかというと、

・5年後には受け取れるかわからないので、現時点の方が確実性が高い。

・インフレの場合、5年後の1万円では現時点の1万円の商品は購入できない。

・現在の1万円を預けて利子を得れば、5年後には1万円以上の価値になる。


よって、同じ1万円なら、

・現時点より遠ければ遠いほど実質的な価値が低くなる。

・リスクを反映した割引率が高ければ高いほど金額が小さくなる。


すなわち、不動産投資をする際に、

いくつかの物件を比較するならば、

期中のキャッシュフローであれ、

売却金額であれ、

より早い(現時点に近い)実現が可能なものが良い。

と判断できる。

(以上、証券化マスター テキストを参照)



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不動産投資の特徴

不動産投資分析を勉強中。

学んだことを忘れないように書いておこう。

不動産投資の特徴は、オポチュニティリスクの存在。

オポチュニティとしては、

・賃料アップや費用削減によるキャッシュフローの向上と

・リノベーション、追加投資、マーケットの好転等による出口価格の上昇

がある。

リスクを軽減させる方法としては、

・購入前にデューデリジェンス(調査)を行う。

・投資する不動産タイプを限定する。

・ポートフォリオのレベルで投資を分散させる。

・保険に加入する。

・定期借家契約やマスターリース等の賃貸借契約の工夫

・出口をあらかじめ確保する。

などがある。

不動産投資は、これらのコントロールが重要。


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新築の建物は30歳だ?

前回、修繕計画の記事を書いて思い出した。

仕事でお世話になった建築顧問のお話。

新築の建物は、30歳の人間と同じ。

これからバリバリ働き盛り。

築10年の建物は、40歳の人間と同じ。

若いと思っていても、だんだん無理がきかなくなる。

築20年の建物は、50歳の人間と同じ。

定期的な検診と、適切な処置が健康の秘訣。

築30年の建物は、60歳の人間と同じ。

時には大きな病気になって、手術を受けることもある。

体をいたわってあげましょう。

と。

建築顧問が定年退職する日の挨拶だった。

いまも心に残っている。


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エレベーターの修繕計画

所有物件の長期修繕計画を作成中。

vittoさんから、

RC物件を所有するリスクは、
設備の修繕や更新、建て替え等に
想定外の費用がかかってしまうこと。

と聞いて、長期的な収支計画の重要性を
改めて感じたからだ。

収支計画の作成は、
プロパティマネージャーとして
もともと得意技だ。

けど、物件を購入するときにシミュレーションしてから
見直していなかった。

京都マンションは、築17年。
エレベーターの耐用年数を迎えたので、
メンテナンス会社に、部品の更新計画を提案してもらった。

メーカーが唱えている部品の寿命+数年でも
問題ないとのこと。

心配なのは部品の在庫状況。

部品の在庫と実際の劣化状況を見ながら、
なるべく費用が平準化するように計画を作成しました
と良心的な提案。

築20年頃から、5年間に渡って、
毎年30万円前後の部品交換を計画的に行う提案だ。

1年目
制御盤内基盤・主モーター駆動用ベルト・
インターホン、停電灯バッテリー取替

2年目
カゴ及びプランジャーガイドシュー・
ドアハンガーローラー取替

3年目
作動油・制御盤内各リレー取替

4年目
塔内リミットスイッチ、ドアスイッチ・
シリンダーパッキン取替

5年目
主ロープ取替

ここまで具体的に提案してもらうと
こちらも心とお金の準備を覚悟せざるを得ない。

ついでに、給排水設備の更新も検討するか・・・


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証券化マスター講座コース2

明日から12月。

スノーボードをチューニングし、
車のタイヤをスタッドレスに交換。
スノーシーズン到来の準備は、バッチリだ。 v(^o^)v

ちなみに、「トゥイーク」の名前の意味は?
と聞かれるのですが、スノーボードのトリックの名前です。
得意技です。

夜は、X'masムードを感じに東京ミッドタウンへ。
最近のイルミネーションはハンパないっすね。
xmas1.jpg xmas2.jpg xmas3.jpg

さて、不動産証券化マスター講座コース2
のテキストが届いた。
course2.jpg

すでに講義が始まっている。

さっそく、オリエンテーションを受けた。

コース2の内容は、
コース1の知識の応用として
・不動産投資分析
・不動産ファイナンス(融資する立場から分析)
・不動産証券化商品分析(J-REITの銘柄分析)
について実務演習を行い、レポートを提出する。

12月は仕事も忙しいのに、たいへんだ・・・

学んだ中で、大家さん向けに有益な内容がれば、
ブログで書いていきたいと思う。


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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