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また1社逝ってしまった。

今月の後半は、ほとんど終電に飛び乗る日々。

今週に入ると、ろくに昼食もとれない毎日。

(それでも、2年前の今頃に比べたらマシだけど)

そして迎えた11月最終営業日。

午前中は、新築ビルの決済。

売買価格は100億円超。

買主は外資ファンドで、買えなくなる不安があったが、
この売買が壊れると、売主も今月倒産するという
ダブルの緊張感。

送金ミスがあってヒヤヒヤしたが、無事完了。

午後は、民事再生手続き中のマスターレッシーを解除。

失敗すると、転借人の敷金が再生債権になって
全額返ってこない。
念入りに合意書の内容を詰めてきた。
最後に監督員と交渉して、無事MLとPMの切り替えに成功。

やったーーーーーー!

これで今月もおしまい。
さぁ、おいしいビールでも飲みに行こう!

なんて話してたら、1時間もしないうちに、
また1件、担当先の民事再生法申請の連絡が・・・

緊急対応に追われて、結局今日も深夜残業。

月曜日は休みをとって、
明日から家族で京都に行く予定だったが
ドタキャン。

12月も忙しくなることが決定した。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

資産配分が決め手

学生時代の友人から、

確定拠出年金の運用は、どうすればいい?

と相談を受けた。

そういう相談は、まかせてくれ!

何%で運用したい?

1.5%ぉぉ?!

だったら国債で運用しとけ。

どうせだったら10%目指そうよ。

でないと、インフレに絶えられないし、
取れる利益を取り損ねるぞ。

俺は20%に設定している。
過去記事参照)

そんなにリスクはとりたくない?

そのリスクを分散するのが、ポートフォリオ理論だ。

国内株式、国内債券、外国株式、外国債券、その他

のファンドを組合わせて、

見込まれる利率 × 配分割合 を加重平均で計算して、

目指す10%になるように配分を決める。

例えば、

国内株式10%、国内債券50%、
外国株式10%、外国債券10%、その他20%

これがアセットアロケーションだ。

運用を始める前に、
このアセットアロケーションの決定に命をかければ、
後は、決めたアセットアロケーションに従って
ひたすら毎月、機械的に買い続けるだけ。

これを長期間続けると・・・
あら不思議。
10%の運用に近づいていく。

これは、統計学上のデータのばらつきを正規分布で表わして、
データの標準偏差をリスク許容度に変換する考え方だ。

いま言ったことは難しいけど、

やることは単純だ。

え?オススメの本?

内藤忍の資産設計塾―あなたの人生目標をかなえる新・資産三分法

俺が3年前にアセットアロケーションを決める時に読んだ本だ。
(この本の詳細は、過去記事参照。)

おっ、待てよ。
今年に新版が出ているぞ。

【新版】内藤忍の資産設計塾─あなたとお金を結び人生の目標をかなえる法

とにかく、解説が詳細で、具体的。

不動産証券化マスター試験の
アセットアロケーションの問題も
この本を読んだおかげで、
テキストを読まずに解けた。


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関連する過去記事:・「大家さんの資産運用法」 2006/06/07
          ・「1年間の運用結果」 2006/06/18



テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

リノベーション投資のヒミツ

天気が良かったので、
秋を感じに昭和記念公園に行ってきた。
autamn.jpg

さて、遅ればせながら、うっちゃんの
リノベーション投資のヒミツ
を読んだ。

中古物件を買って、
その雰囲気を残しつつ、
デザイナー物件に仕立てていく。

築古組の投資法を知って、
リノベに関心があったので
興味深く読めた。

部屋に置いてあった本を見た妻が

「リノベ? 次は何を始めるつもり?」

と聞いてきた。

軽く説明したが、
答えにはあまり興味がなかったようだ・・・

修理に出していた通勤用の靴が戻ってきた。
底と中敷きが新しくなっていた。。

自分の足に馴染んだ革を残して、
摩耗した部分が新しくなって、
いい感じ。

妻が言った。

「靴のリノベだね」

うまい!


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産取得税

深夜残業は、帰宅が寒い。

今日は今月のピーク。
3本の稟議書を書いた。
一日中、契約書を眺めていたので、
頭がおかしくなった・・・

自宅に帰ったら、
名古屋マンション2の
不動産取得税のお知らせが届いていた。

5月に取得したから、
税額の通知まで半年だった。

想定してたより安かった。

よかった・・・

納税期限は12月末。

さて、寝よう。


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テーマ : 不動産投資
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今の時代の儲け方?!

11月は今週が正念場だ。
おそらく毎晩午前さま。

でも、2年前の地獄のような毎日に比べたら、
今の深夜残業なんて、
屁のツッパリにもならないっす。

2年前は、ファンドの売買をこなしていくのに
必死だった毎日。

今は、民事再生中のマスターレッシーを
今月中に切り替えないと、
テナントの敷金が戻らない!
みたいな・・・

忙しさの質が違う・・・

さて、11月17日の日経新聞で、
オフィスビルの賃料が下落し、
空室率も上昇しているという特集があった。

忘れかけていたが、
2002年から2003年の頃を思い出した。

あの頃は、2003年問題に直面して、
オフィスビルのマーケットが本当に厳しかった。

日経平均株価も下げ止まらなかった。

金融庁が、各銀行に業務改善命令を出したが、
「言われて改善できるなら、もうしてるよ」
とつぶやいていた頃だ。

あの頃って、何をしたら儲かったんだっけ?

個人で、日経平均をひたすら、買い向かってた。

相場が一方向に向かっている時は、
個別銘柄の選択は、あまり関係ない。

あの頃は、ETFなんてなかったので、
日経平均に連動する投資信託を買い続けていた。

あーーー、もう買い続ける資金が尽きるよーーー
って時から上がり続けたっけ。

あと、中国株を始めた頃だ。

北京五輪が決まって、中国経済が発展し始めていた。

あの頃は、中国株に投資する投資信託がなかったので、
内藤証券に口座を開いて、個別銘柄を選んで買った。

結局、何を買っても儲かった。

そして、日本の不動産を買い漁った外資。

彼らは、「価格」のつかない日本の不動産に
独自に「価値」を判断していた。

あの頃を参考にすれば、
また、ひと儲けできるのかな・・・


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住宅は消費財。だからこそ!

月曜から、ワールドビジネスサテライトで、
日本の住宅問題が特集されている。

さくら事務所の長嶋会長が、
「日本の住宅は、資産でなく、耐久消費財だ」
とコメントしていた。

欧米に比べて、日本の住宅は、
ライフサイクルが極端に短い。
価格の下落が激しい。

裏を返せば、

だから、築古組の投資法が存在する

ということだ、とわかった。

先日、vittoさんから、
なぜ築古物件に投資するのが「堅実不動産投資」なのか、
レクチャーを受けた。

今まで聞いたことのない考え方に、
正直、目からウロコが落ちた。

築古投資、すばらしい!

近々、また「大人の遠足」が開催されるらしい。

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テーマ : 不動産投資
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仕事なのか、同窓会なのか?

11月は営業日が少ない。
相変わらず深夜残業の日々。
なのに、来年の11月12日を祝日にしようという動きがある。
これ以上いいよ・・・

さて、不動産証券化の世界に入って6年が経った。

不動産も流動化したが、人材もかなり流動化した。

夏から担当しているHファンドのYさん。

大型案件のAMを買収してトゥイークの担当先になったA社のMさん。

破綻したRファンド案件の新規AMに就任したN社のN君。

傾いた外資ファンドの物件を購入した素人事業会社のAMを募ったら手を上げたT社のS君。

外資ファンドに転職したと思っていたら、後輩の担当先Kファンドにまた転職していたSさん。

同僚から電話をまわされたら、電話の先にはFファンドのTさん。

みんな、前職時代の同僚。

最近、どうよ。みたいな感じ。

顔見知りだと、仕事の進みが速い。

みんな、厳しい時代だけど、楽しくいきましょう!


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

保険を適用させるテク?!

昨日は、駅伝出場。
雨もやんで、楽しい大会になった。
ekiden.jpg

さて、京都マンションで事故が発生。

浄化槽が破損して、汚水が地下に漏水していた。

放置すると、悪臭等の二次被害が心配。

緊急の修理を依頼した。

と同時に、保険代理店に連絡。

保険の対象になるかビミョーらしい。

どうなのか、大家さん仲間に相談してみた。

「ビミョーな時は、声を大きくしたもん勝ちだ」

とのこと。

保険会社から連絡があった。

「現地で状況を確認してから判断したい」と。

声を大きくしてみた。

「もし保険が適用されなかったら、判断が適正かどうか、監督官庁に確認しまっせ」

保険代理店から連絡があった。

保険「適用」。

本当に助かった・・・


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合格発表

11月が始まったばかりだというのに、
もう、あと14営業日しか残っていない。

今月は、
100億円超の新築ビルの受益権売買、
その他、スキーム当事者変更などの仕事を
並行して進めなければならず、
月初から深夜残業モード。。。

さて、
不動産証券化マスター試験の合格発表があった。

結果は、

合格。


よかった・・・


今年の合格ラインは67点。

昨年の65点より高くなっていた。

合格者は、1,056名。
合格率は、40.3%。

ちなみに、昨年は45.6%。

なお、今年は基準以上であれば、
著しく点数の低い科目があっても合格したが、
来年以降は、1科目の点数が一定レベル以下の場合、
不合格になるらしい。

年々ハードルが高くなっていく・・・

さて、合格したが、まだマスターにはなれない。

今月からマスター養成講座のコース2が始まる。

「不動産投資分析」
「不動産ファイナンス」
「不動産証券化商品分析」

の演習をして、二次試験を受けて、
最終的にマスターになれるのは、
来年の5月の予定。

先は長い・・・


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テーマ : 不動産投資
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金利引き下げ交渉

日銀が政策金利を0.2%引き下げた。

トゥイークも、借り入れの金利引き下げを勝ち取った。

9月、所有物件が満室になり、

空室対策が一段落したので、

次は、銀行に対して、金利の引き下げ交渉を始めた。

「返済は滞りなく行っている」

「口座の資金には手を付けていない」

「金利を下げていただけない場合、借り換えを検討する」

そうして、0.35%引き下げの回答が届いた。

もう少し期待していたのだが・・・

でも、1億円近い借り入れがあるので、

単純に、年間の金利負担が35万円軽くなるわけだ。

これは大きい。

ヘタな空室対策より効果が大きい。

よく頑張った。

オレ。


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テーマ : 不動産投資
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築古鑑賞会

試験も終わり、
秋晴れの気持ちのいい3連休を
のんびり過ごしている。

昨日は、仲良し3家族でバーベキュー。

今日は、築古鑑賞会。

築古鑑賞会?

vittoさんが主宰する東京築古組の物件鑑賞会である。

先月、試験勉強に専念している間に、
興味深い会が立ち上がっていた。

遅ればせながら、
参加させていただきたいとお願いしていたところ、
昨夜、急きょ、vittoさんから
鑑賞会のお誘いをいただいた。

気候も気持ち良く、最高の物件鑑賞会日和だった。

初めて訪れる街も、天気が良いといい所に見える。
なるほど、内見者を案内するなら、
こんな日に見てもらいたい。
そんなことを思いながら、物件巡りをした。

vittoさんの解説付きで物件を見ることで、
築古に投資する妙が理解できた。

トゥイークは、地方物件好きであるが、
土地の資産価値が高く、空室の心配が少ない
都心の物件にも興味がわいた。

vittoさんに、築古組に入るなら、
何か特技でコントリビューションしないといけない
と言われた。

「信託受益権文科会」では、
築古組には貢献できそうにないので、
「設備修繕分科会」をお願いした。

休日に、
物件を見てまわって、
不動産について語る。

楽しい一日だった。

帰って、妻に話したら、

「大人の遠足か?!」

と言われた。

ま、そんなところだ。



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

ビル経営管理士 vs 不動産証券化マスター

ビル経営管理士試験と、
不動産証券化マスター試験は、
どちらが難しいか?

という質問を頂戴しました。

実は、このブログ、
「ビル経営管理士試験」
「不動産証券化マスター試験」
というキーワードで、検索エンジンの
驚くほど上位にヒットするようだ。

アクセス解析を見ても、数年前から、
「ビル経営管理士」というキーワードで
訪問されるのがダントツに多い。

当時、トゥイークも同じだったが、
調べても、あまりこれらの試験に関する情報がない。
だから、情報を探している人に役に立てたら幸いです。

このブログは、仕事関係の人には秘密にしているが、
これらのキーワードでブログを訪れて、
「このトゥイークって、もしかして・・・」
て感じで、バレているらしいと、最近知った。
(そんな時は声かけてちょうだい!)

話がそれた。

まずは、試験の範囲を比較してみると、

ビル経営管理士は、
・賃貸ビルの企画・立案に関する知識
・賃貸ビルの賃貸営業に関する知識
・賃貸ビルの管理・運営に関する知識

不動産証券化マスターは、
・不動産証券化とファイナンスの基礎
・不動産の投資分析
・不動産証券化商品の組成と運用
・不動産証券化商品の投資分析
・不動産投資運用と倫理行動

すなわち、
ビル経営管理士は、プロパティマネージャーより、
不動産証券化マスターは、アセットマネージャー(あるいは、ファンドマネージャー)より
の資格であるといえる。

トゥイークは、プロパティマネージャーのバックグラウンドがあるので、
ビル経営管理士は、試験の傾向をつかめば、業務の経験を活かすことができた。

不動産証券化マスターの範囲は、かなり広いと思う。
講師陣をみても、証券アナリスト、不動産鑑定士、弁護士、会計士、不動産投資顧問会社、ER作成会社、証券会社、銀行、REIT運用会社等々・・・
多岐に渡っていることから、すべての範囲に精通している人なんていないと思う。

トゥイークは、アセットマネージャーではないので、特にそう感じたのかもしれない。

スキーム当事者の会計や税制については、勉強してもよくわからなかった・・・(汗)

回答方法は、

ビル経営管理士は、
選択、穴埋め、計算、論ぜよ等、複合的な問題。

不動産証券化マスターは、4択のマークシート。
ただし、「正しいものを1つ選べ」というありがちな問いではなく、
「正しいものはいくつあるか」という問い方なので、
各肢の正誤を解かなければ回答できず、
また各肢の文章がやたら長いので、かなり疲れた。

以上、参考になれば幸いです。

なお、不動産証券化マスターは、

この試験に合格しても、引き続き、
コース2の不動産投資分析、不動産ファイナンス、不動産証券化商品分析の講座が半年間続き、
レポートを提出して、仕上げのスクーリングを受け、
修了試験に合格しないとマスターになれません・・・

さらに、資格者になってからは、
どちらも年会費等の負担があります。

ようこそ、資格貧乏の世界へ!

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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