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世界が回復するには?

不動産証券化マスターの勉強で気づいたこと。

日本の不動産証券化の歴史は、
日本のバブル崩壊から、資産デフレ脱却への歴史
といえるのではないかと。

いま思えば、小泉政権時の「都市再生特別措置法」が、
都心の商業地の価値回復の決め手となった。

その他にも、都市計画法上の規制緩和で土地の有効利用を図ったり、
凍結していた旧国鉄等の国公有地を大放出したりした。

日本は、金融危機の対策として、金融機関に公的資金を注入するだけでなく、
根本的な原因である、資産デフレを脱却させるため、
様々な施策を施してきたことを再確認した。

いま、国際的な金融危機が深刻な状態になり、
日本がバブル崩壊後に数年にわたって小出しに取り組んだ施策を、
わずか数か月でイッキに実行している。

これは、日本の過ちが教訓になっていて、よい事だと思う。

しかし、今回の一連の対策は、
金融機関の不良債権の買い取りや、
公的資金の注入等、
あくまで流動性確保のための施策であって、
根本的な対策でないように思われる。

今回のサブプライムローン問題の、根本的な原因は、
アメリカの住宅価格の下落である。

住宅価格の下落が止まらなければ、
サブプライムな人以外のローンも、傷つく日がやってくる。

アメリカは、不動産市場への根本的な対応策を発表していない。

アメリカが、日本と同じ道をたどって回復していくのなら、
まだ、アメリカは回復する段階ではないのではないか・・・

試験勉強をしながら、そんなことを考えたのでした。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

最適な学習環境探し

不動産証券化マスター試験が終わった。

励ましのメッセージをいただき、ありがとうございました。

少しは手ごたえのある結果が出せたと思う。

昨日は、久しぶりに焼酎を酔うまで飲んで、ぐっすり眠った。


今回の勉強で学んだこと、気づいたことを書いていきたい。

今回は、学習環境について。

トゥイークの自宅には、自分の部屋(書斎)がない。

すなわち、家族が起きている間は、自宅に勉強スペースがない。

「勉強するからテレビを消して」とは言えない・・・

だから、

「どこで勉強するか」が、重要な問題だった。


平成進化論でも、このような記事があった。

■場所によって、学習効率ないし生産性が大きく変わることを知る。

■自らが最大のパフォーマンスを発揮することができる場所がどこにあるのか、それを探すための金銭的、あるいは時間的コストは結果として大きなリターンをもたらしてくれる。

■なにかに取りかかる前に、どの場所でとりかかるかを意識して探してみるのは、生産性を高める上で非常に有用なことである。  

■「孟母三遷(もうぼさんせん)」という故事成語がある。幼児の教育に環境を選ぶことは大切ですよ、という内容ではあるが、これは大人にも当てはまるのではないか。

■大人の場合は、親に環境を用意してもらうわけにはもちろんいかないから、自分で自分にとって最適な環境を用意してやる必要がある。



トゥイークも、試行錯誤してみた。

いろいろ試したのが喫茶店。

会社に近いカフェドクリエは、喫煙者の煙でモクモク。

ベローチェは、隣の席が近すぎるのと、客が多い。

1人席が横に並んだスタバを発見。
ここは勉強がはかどった。
でも、ここは、席がいつも埋ってる。

常に客が少なくて、分煙されていて、BGMと照明も適度な上島珈琲店を発見。
普段はここで勉強した。

そこが空いてなかったら、エクセルシオールか、珈琲館。

そこも空いてなかったら、隣駅のニューヨーカーズ。

けど、喫茶店はどこも22時に閉まってしまう。

そうだ! 遅くまで勉強するならファミレスだ。

ファミレスは、テーブルも大きいし、
ドリンクバーはお代わり自由だし、
深夜の勉強には適していた。
ただ、たまに(酒が入った後の)うるさい団体が入ってきて、お邪魔な時あった。

ファーストフードもよかった。
でも、厨房と同じフロアのテーブルに座っていると、
服に油のにおいがしみついた。

ホテルのラウンジにも行ってみた。
明るい時間はよかったが、暗くなると室内の照明も暗くなるので、勉強には適さなかった。

昼休みに三越の屋上庭園にも行ってみた。
この季節でも、昼間は暑かった。

大阪出張の移動時は、のぞみのグリーン席で勉強してみた。
N700系のグリーン席は、なかなか勉強がはかどった。
もちろん、グリーン代は自腹だが、移動時間中の自分の空間を買ったと思えばよかった。

他にも、いろいろ試したけど、
特徴的なのは、こんなかんじかな。

平成進化論では、図書館、特に大学図書館が、最適な学習環境とのことだった。

図書館は試さなかった。

深夜までやってる図書館て、あるんだろうか?

調べてみたら、あった。

六本木ライブラリー

六本木ヒルズにある、有料の会員制図書館だ。

こんなところがあったのか・・・


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明日は証券化マスター試験

いよいよ、不動産証券化マスターの試験が明日に迫った。

ここ最近、空き時間は、すべて試験勉強に費やしてきた。

時間を捻出するためには、睡眠時間を削るしかない。

今月に入ってから、睡眠時間を4時間半以内に調整した。
(仕事があるので、それ以上はキツい。)

活用してるのは、これ。 ← 「スリープトラッカー」

何か目標にチャレンジする時のトゥイークの考え方。

長い人生、1ヶ月くらい寝なくても、死なない。

でも、1ヶ月やったら、、、

けっこう、ヘロヘロ。。。

でも、試験の範囲が広すぎるうえ、
試験の歴史も浅くて傾向がつかめない。

昨年から、金融商品取引法の施行や、信託法の改正等、
関連法制も変わりまくりで、過去問もあてにならず、
勉強していても、雲をつかむような感じだ。

普段の業務でやっていることだし、
協会の認定資格なので、ナメてかかっていたが、
まわりで、数々のデキル男が、昨年の試験に落ちていたことが判明。

受けなきゃよかったかな・・・

でも、後悔したくないので、できる限りやってみた。

でも、すべての範囲を頭に叩き込む時間はなかった。

もっと早くから、本気で勉強すればよかったな・・・

でも、

早くからやってたら、たぶん、
そんなに効率も上がらなかっただろうし、
結果は同じだろう。

今日は、あと少しだけ 悪あがき。

でも、 もう焦っても仕方がない。

明日の試験は、10:00から15:30。

頑張ります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

Go WEST!

いま、新幹線で大阪に向かっている。

今日と明日は、大阪出張。

ん?と思われた方、そうです。

ついでに、賃貸住宅フェア in 大阪 に行く予定。

正確には、賃貸住宅フェアの開催に合わせて、

大阪出張の予定を、無理やり組み込んだ。

フフフ・・・

また後でレポします。

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専念します!

学習の秋。

宅建試験が近づくと、秋を感じる。

後輩たちが今週末の試験に向けて
最後の追い込みに入っている。

がんばれよー。

おっと、

人のこと言ってられない。

トゥイークも、

不動産証券化協会認定マスター試験まで
2週間を切った。

この2週間は、試験勉強に専念します。

ブログの更新も滞りますが、

ご了承ください。

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軽井沢でDIY

軽井沢から帰ってきた。

とりあえず、今年のリフォームは、これでおしまい。

5月、数年ぶりに雪が積もった軽井沢。
子供たちとテラスのペンキ塗りを楽しんだ。

6月、壁を塗装するために養生テープを貼る。
かなり、面倒。
でも、塗装は、養生で8割がた完成度が決まることを知った。

和室の土壁にペンキを塗った。
初めてのローラー。
楽しい。
でも、壁がペンキをドンドン吸い込んで、
アッというまにペンキがなくなった。

後で知った。
ペンキを塗る前に、吸い込み防止の下塗り剤が必要。

7月、和室の畳をリニューアル。
しかし、出来上がりを見ても、あれ?!変わった?
「表替」を頼むつもりが、「裏返」を頼んでしまった。
古い畳だったので、ほとんど効果なし・・・

土壁に、シーラーで下塗り完了。
ネットで購入した塗料を開梱したら、全然注文と違う商品が!
「どうしてくれる!」と電話でクレーム入れたが、
どうすることもできず、
下界に買いに行く時間もなく、不完全燃焼。

今回、なんとか和室の塗装を終えた。
でも、作業着を忘れてしまい、
お気に入りの服にペンキをつけてしまった。

失敗だらけだったけど、少しずつ要領をつかんできた。

3時間ほど作業したら、
おいしいクッキーと、コーヒーでひと休み。

子供たちが「遊ぼ」というので、
林道でボール遊びしてたら日が暮れて。。。

そんな感じで、作業はほとんど進まなかったけど、
たまに過ごす、そんな軽井沢の休日が好き。

来年からは、もう少し本格的にやってみよう。

あそこを、ああして、こうして・・

来年の構想が膨らんでいく。

軽井沢 ・ 2008秋。
紅葉

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本格的にDIY!!

昨日は娘の運動会。いい天気でよかった。
夕方から軽井沢へ。

昨年、同じ時期に軽井沢に来たら大渋滞にはまったので、
今年は金曜日のうちに新軽井沢入り。
cypress

軽井沢は、早くも木々が色づき始めている。
秋だ。
紅葉

今から北軽井沢のお気楽ハウスへ。
(あえて別荘と呼ばない。呼べない。自分の物でもない。)

DIYリフォームの続きをするのが目的。

リフォームといっても、遊びの領域。

人に貸す訳ではないので、たいした仕上がりでもない。

たぶん、今年はこれが最後になる。

今年は、もう来ないかも、と思っていたが、

先日のアパート経営フェスタで、

NSX松田さんの話を聞いて、火がついた。

DIYでここまでできる。

成功例を、見て、聞くと、イメージがわく。

本格的にしたくなった。

来年から。。。 今日は遊びで。

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関連の過去記事: DIYでリフォーム



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日本の市況を良くするために!

昨日は、キュリアスさんとお食事。(^o^)

ブログで感じる、物件に対する"想い"が共感でき、
最近扱っておられるお仕事にも興味深く、
キュリアスさんにラブコール。
マサさんの助けもあって、ついにご対面。

京橋の、和風・創作料理店にて。

全身からバイタリティが溢れ出ているキュリアスさん。
全身から正義、誠意が溢れ出ているOさん。

キュリアスさんから、今まで扱ってこられた案件の話を聞く。

すばらしい。

利益のためでなく、
まさに、
クライアントの夢を叶える仕事だ。

「叶える」で思い出した。


人は、言葉を吐く。

プラスの言葉も吐けば、マイナスの言葉も吐く。

だから「吐く」という字は、
「口」へんに「+」と「-」と書く。

でも、マイナスの言葉を吐かなければ・・・

そう! 夢は「叶う」のである!


やべ、脱線した。

キュリアスさんのお仕事は、
クライアントの夢を叶える仕事だ。

ご自身も不動産投資をされているので、
買主と同じ立ち位置で物事を考えられる。

物件を愛する気持ちもお持ち。

仲介で儲けるのではなく、
仲介でクライアントが幸せになることを願われている。

仲介の責任とリスクをよーく認識したうえで、
ご自身の仕事に誇りをもっておられる。

だから、お話をお聞きして、気持ちよかった。

トゥイークも
今までしてきたこと、
今できること、
これからしたいこと
を話した。

最後は、お互い頑張って、
日本の市況を良くしよう!という話になった。

目標は、デカイ方がイイ。。。


そして、意外に、不動産の話よりも盛り上がった

食べ物談義。

トゥイークは、どうせ食べるなら、
ウマい物を食べることに命をかける。

「食べれればいい」という考えがない。

そこが、キュリアスさん、Oさんと共通していた。

また、おいしいもの食べながら、不動産の話をしましょう。

どうも、ありがとうございました!

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Night RIG

RIGナイトに初参加した。

星輝さん、恵比寿のIさん、どうもありがとうございました。

昨夜も多くの方と顔見知りになれた。

ブログ読んでますよって言ってもらえるようになった。

集まった人が、みごとに、いい人ばかり。

楽しく、有意義な時間が過ぎていった。

毎日愛読している「平成進化論」の内容を思い出した。


以下、引用。

【 水は方円の器に従い、人は善悪の友に因(よ)る 】

■どういうことかというと、

「水」は変幻自在に、入れた器に応じてその姿形を変える、

同様に「人もまた同じ」であることをあらわしています。

■すなわち

人間も環境次第(友人づきあい次第)で、
どんな人間にでもなる、

だから人づきあいは重要ですよ、


引用、ここまで。


不動産投資で成功したい。


だから、不動産投資で既に成功している人と近づき、

ともに不動産投資を頑張っている仲間と交流する。

トゥイークも知り得る情報を発信して、お役に立ちたい。

そんなお付き合いを重ねていくうちに

自らも目標とする姿に変貌を遂げていきたい。

そう思った。

今回は、ほとんどの方と初対面だったけど、

今後、お一人、お一人と、もっとじっくり話したい。

よろしくお願いします。

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新たなファンドの動き

私は意志が弱い。

今日は、不動産証券化協会認定マスター試験の勉強に
専念しようと思っていたのに・・・

娘と「パコと魔法の絵本」を観に行って(大人も子供も楽しめた!)、
帰ってきたら、木村カエラの曲をauリスモにダウンロードして、
Smart Sports でワークアウト(駅伝大会1ヶ月前!)。。。

こんな私をお許し下さい。。。

さて、本題。

ファンドが物件を放出し始めた。

銀行の融資基準が厳しくなった。

買えるプレーヤーが減少してきた。

物件価格が下がり始めている。

待っていたら、もっと利回りのいい物件が出てくる?

最近の過去記事でも書いた。

昨日のアパート経営フェスタでも、みんな口をそろえて言っていた。


果たして、いま買える個人だけが、おいしいとこ持っていくのか?


先週、ファンドの友人と情報交換した。

なんと、市場でだぶついている投資用マンションを
買い上げるファンドが立ち上がっているようだ。

表面利回り6~7%で買っていくらしい。

サブプライムローン問題で身動きとれないと思われていた
アメリカの投資銀行もノンリコースローンを再開したらしい。

そう聞くと、

ずっと待ってても、そんなにおいしい時代は来ない。

というか、また、おいしいところをファンドに持っていかれる。

そんな気がした。

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過去の関連記事: ・リプラス破産、融資戦略どうする?
       ・ファンド物件買いませんか?



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フェスタな土曜日。

「ハッピー&リッチアパート経営フェスタ」に行ってきた。

普段お世話になっている今田先生に会うのが目的。

その他にも、著名な方が一堂に会して、得した感じ。

アパマン経営でハッピーでリッチになられた
講師の方々のモチベーションを分けていただいた。

また、フェスタの収益は、全額が
NPO法人アジアチャイルドサポートに寄付されるとのこと。
得したのに、社会にも貢献だ。

その後、kamochanさんのお声掛けで、懇親会に参加。

今日もまた、いろんな大家さんと顔見知りになれた。
いろんな情報を交換できた。
幸せ。

闇の司令塔Mさんの指令で
旅先から戻って駆けつけていただいたkamochanさん、
本当にありがとうございました。


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貸し剥がしが「あった」

これだけ不動産市況が悪化して、
銀行の融資基準が厳しくなった噂が聞こえてくると、

借りたお金でさえ「貸しはがし」にあうのではないか

と心配になる。

あかちゃんさんのブログによると、

持たざる個人への融資の扉を閉じた、あの都銀が、
さすがに「貸しはがし」はしないと言ったそうだ。

それどころか、あかちゃんさんには、
「もっと借りてください」と。
あかちゃんさん、すごいなぁ・・・

「貸しはがし」はないということで、ひとまず、ホッ。

しかし、帝国データバンクがまとめた
「融資姿勢および資金調達に関する企業の意識調査」
の結果によると、

2008年になってから貸し渋りや貸し剥がしが「あった」
回答した企業が7.8%もある。

そのうち25%が不動産業と、最も高い。

貸し渋り・貸し剥がしの具体的な内容は、

1位 新規融資の拒否

2位 融資の減額

3位 貸出金利の引き上げ要求

4位 追加担保の要求

やっぱり、「貸しはがし」はあったんだ・・・

銀行は、中小企業の事業融資に特に厳しいようだ。

堅実な運営をしないと、個人にも
いつやってくるかわからないな。

こわい、こわい。

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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