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退去の前に入居申込み!!

いま午後4時。やっと昼食にありつけた。

でも、これで今期は乗り切った!

1時間後には、期末の乾杯が始まる。

今期は厳しかったな。

たぶん、幹部の挨拶も厳しい言葉だろう・・・


さて、忙しくて書けなかったが、

今月末で解約予告が出ている京都マンションの1室に
先週、申込みが入った。

今の入居者が退去する前に申込みが入るなんて!

9月も満室経営だ。

実は、今まで、退去後のリフォームが完了するまで
募集は開始していなかった。

でも、

やっぱ9月は募集しないともったいないかなぁ

と思って、いつもの10社に募集の告知をしてみた。

退去予定の真上の部屋が、まだ契約開始していないので、
よかったら内見希望者に案内してくださいと。

すると、

なんと、

1日で入居者が決まった!

すごい!、すごいぞ!!

俺!・・・違うか。 業者さん。

「リフォーム着工前に決めてくれたら、壁紙好きなの選んでサービス」

も功を奏した・・・かどうかわからないけど、気に入ってはもらえた。

FAXとホームページで満室経営!

この仕組みがまわり始めた実感がする。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

続・資格貧乏

不動産証券化の世界。

法律の施行、税制の改正、新スキームの開発。

これだけ変化の早い業界にいると、
たとえ手を抜いていなくても、
新しい知識や情報を仕入れていかないと
時代に取り残されていってしまう。

変化の激しい世界に身を置いている以上、
その変化に適応していかなければ、
個人として生き残れない。

そんな思いで、
不動産証券化協会認定マスターを目指すべく、
勉強を始めたことは、過去記事で書いた。

そのコース1修了試験が1ヶ月後にせまった。

偉そうなこと書いたけど、実はぜんぜん勉強が進んでない。

時間を作って、勉強しようと思っていたのに、

時間を作って、空室対策やブログ更新をしていた・・・

養成講座72,000円払ったのに、

試験に落ちたら、最悪の資格貧乏だ・・・

10月は、試験勉強一色になりそうだ。


とか言いながら、

木村カエラの曲が頭から離れず、

今日は映画「パコと魔法の絵本」見に行こうか。

って娘に言ったら、

「運動会で疲れてるから行きたくない」

って。

わかったよ。

今日は勉強してるよ・・・

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関連の過去記事: ・資格貧乏(2008.9.8)
      ・不動産証券化協会認定マスター(2008.5.30)



9月もあと2営業日!


今日も深夜残業、午前さま。

9月末イベント(譲渡、竣工、リファイナンス等)に向けて、仕上げのひとふんばり。

に加えて、9月を乗り切れなかったスキーム当事者への緊急対応。

9月もあと2営業日。

いくつか、危ない企業が影をちらつかせる。

頼む!乗り切ってくれ!!


今日は、疲れた。

さて、土曜日は娘の運動会。(^^)

娘を撮影するため、朝から場所取りだ。


サラリーマンと、大家さんと、パパ。

休む間がなく、へろへろ気味だけど、そんな自分がちょっと好き。

M男



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

今年最大の売買


今日、250億円のビルを譲渡した。

半年前から、念入りに準備してきた。

やっと迎えた決済現場。

契約書に貼られた10万円印紙1600枚を見て、
改めてこのディールの大きさを実感した。

無事に終わってよかった。

今日のビールはうまかった。

今日はもう寝たい。

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テーマ : 不動産投資
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リプラス破綻、融資戦略どうする?

昨日の記事のつづき)

トゥイークのような持たざる者が、

不動産投資で資産を築いて、
経済的自由を手に入れて、
サラリーマンをリタイアする!

と目標を立てたなら、融資戦略は不可欠。

銀行は、限りなくお金を貸してくれる訳がない。

限りある与信枠で、リタイアにつながる物件のみ買っていく。

トゥイークの融資戦略は、3行。

1.まずは、個人の味方、某都銀の枠を使い切る。
  この銀行は、残債が増えてから融資を申し込んでも利用できない。

2.次に、収益還元で評価してくれる某地銀の枠を使い切る。

3.最後に、「困ったらいつでもおいで」の親分肌の銀行で仕上げる。

しかし、今月、2の地銀が新本部長の方針で、融資基準が厳しくなった。

そして、先週、1の都銀が、持たざる個人への融資の扉を閉じた。

どうする?、俺!


派手に融資していた銀行が、基準を厳しくしただけ。

これらの銀行をあてにしていた多くの人が買えなくなる。

買える人が減るから、物件価格は下がる。

物件価格が下がると利回りが上がる。

地道にやってた地銀は、方針を変えていない。

高利回り物件だと、貸してくれる地銀が現れる。

結論! 地銀を開拓するしかない。

と、ここまで書いて、リプラスの破綻を思い出す。

レバレッジ効かせて、ギリギリの頭金で物件買って、
リプラス利用して、今月ローンが返せない人、いるんでない?

物件価格、もう一段安くなりそう。

でも、銀行の融資基準もさらに大きく変わるかも・・・

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信託受益権の世界

期末、月末モードで深夜残業、午前さま。

先週遊びすぎたし、祝日あるし、仕方ないか。

いまやってる案件。

ファンド物件を受益権から現物に戻して法人に譲渡。

6年前にオフバランスで流動化した本社ビルの買い戻し。

9月末に竣工する開発型案件のホテルを追加信託。

売買が流れた案件のリファイナンス。

破綻したマスターレッシーの後始末。

コストパフォーマンスの良いPM会社への切り替え。

全部、今月中・・・死ぬ。。。


ヒロシさんのブログで、ファンド物件の受益権売買について、
キュリアスさんのサロンで勉強会があったことを知った。

ファンドが(仲介が)、いま買えるのは個人だと思い始めている。
個人もファンド物件の勉強を始めている。

新しい流れだ。

しかし、銀行は先週も融資基準を厳しくした。

融資戦略も考え直さないと。
(つづく)


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名古屋マンション2も満室!!

昨夜は東京ドーム。
重要な首位攻防3連戦の初戦。
東京ドーム
我らがタイガースは負けてしまい、とうとう2ゲーム差に。。。
でも、試合内容は、おもしろかったな。

さて、京都マンションにつづき、
名古屋マンション2も、最後の空室に申し込みが入った。

キタ―――(゜∀゜)―――!!!

やっと、31部屋が満室稼働だ!

この5ヶ月で9部屋が回転したけど、なんとか目標の9月中に全て空室解消!

収支が安定したら、攻めに転じますよ!

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ファンド物件買いませんか?

今夜は、ファンドの友人と情報交換飲み。

AファンドのSさん、生き残ったね。

Cファンドは、社長が全社員にメールで退職希望命令?

Nファンドは、社員4分の3がリストラ?!

Pファンドと大手証券の基本合意は果たして・・・

Rファンドは、派手にやってなかったから、デフォルトしても違約金払い続けて生きている。

リーマンは、こんな会社にまで融資していた!

あの会社は、出資関係はなくても、役員が!

今夜も情報が、濃ゆい・・・


今後、次々とノンリコースローンが償還期限を迎える。

でも、融資が厳しくて、リファイナンスが難しい。

売りたいのに、買い手がいない。

債務不履行になるくらいなら、投げ売りたい。

でも、体力のないファンド、投資家が厳しいファンドは売るに売れない。

やがて、債務不履行。質権実行。

レンダーは、残債以上で売れたらいいから、さらに投げ売り。


昔は、「どのファンドに売るか?」

今は、「誰に売るか?」

物件情報は、個人へ。

ファンド物件、買いませんか? 紹介しますよ。

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テーマ : 不動産投資
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秘密の会合?

昨日から、リーマン破綻の対応と、AIG連鎖破綻の備えに追われていた。
今日になって、AIGが危機を乗り切ったので、ひと安心。

晴れて、マサさん、kamochan、and ヒロシさんとの「秘密の会合」に参加することができた。

不動産投資を始めて3年。

今までほとんど、個人の大家さん仲間と交流してこなかった。

仕事に忙殺されて、それどころではなかった。

最近、市況が反転して、時間が作れるようになった。

この夏、
100円PCを買って、
ブログを更新して、
セミナーに出席して、
懇親会に参加して、
いろんな大家さんと仲良くなって、

そんな毎日が楽しくて、たまらない。

今日の会合で気づいたこと。

トゥイークは、企業間取引の価格を基準にコストの高い安いを判断している。
個人の大家さんは、もっともっとシビアにコストを抑制している。

個人の大家さんは、想像以上に広い繋がりをもっている。
トゥイークも仲間に入って、役に立ちたい。

ヒロシさんは、悪の根源。(あれ?)


これからも、よろしくお願いします。⇒ ブログランキングへ

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空室対策に「周辺MAP」

昨日の記事のつづき。

業者めぐりグッズ その2、「周辺MAP」

物件の周辺施設MAPを作成した。
エクセル上に、地図画像とデジカメ写真を、見栄えよく並べただけ。
周辺MAP

作成したきっかけは、単純。

契約更新時に、入居者にアンケートをした。

「当物件で気に入っているところは?」

「スーパーに徒歩で行けること。」

おぉ、そうなのか。

駅から遠く、強みのない物件と思っていたが、
入居者にとってみれば、住みやすい環境だったのか!

で、生活施設を地図上にプロットしてみると、
みごとに、徒歩3分以内に、
スーパー、コンビニ、ホームセンター、飲食店、衣料店
が揃っていた。

気づかなかった。

これを募集時にPRしない手はない!

てな訳で、地図を作成。
すると、本当に良い立地に見えてしまった。

仲介業者めぐりで、地図を配って説明してまわったら、
「ぜひ、お部屋付けに活用させていただきます。」と。

家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法
のまねして、空室にも飾ってみた。
内見用プレゼン

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祝!京都マンションが満室!

今日、京都マンションの空室に申し込みが入った。

9月1日に業者を10社歩いて回って、2週間で結果が出た。

業者に物件を知ってもらうのが重要。

つくづく、そう思う。

トゥイークの「業者めぐりグッズ」を紹介すると、

今回準備したのは、
・物件の写真35枚を綴ったミニアルバムを10冊
・物件の周辺MAPを新たに作成
・光インターネット無料のチラシ(ベンディアムに作成してもらった物)
・業者向けの物件オーナーの名刺(大家さん仲間と交換している名刺とは別の物)


仲介業者の店舗に入ると、いろんな反応があっておもしろい。

今まで通り有望な業者
「いつもFAXありがとうございます。あと1部屋ですよね。」
「物件のホームページ見ましたよ。きれいに作成されましたね。」

これから頑張ってほしい業者
「え!いまこんなキレイなんですか。昔の(オーナーの時の)イメージのままでした。」
「フローリングにされてたんですね。昔のカーペットの写真を掲載していてすいません。」

アルバムを配ったのは、効果あり!

「最新の写真と募集状況は、物件のホームページからダウンロードできますから。」

と付け加えて、店を出る。

よし!物件のイメージを植え付けた感触は十分!

しばらくは、業者めぐりしなくてもよいかな。。。

FAXとメールのみで満室経営するために、一日かけて業者をまわった。

有意義な1日だった。

次回は、もう1つの効果の高かった「周辺MAP」について書きます。

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過去の関連記事:FAXを使った満室経営(2008.8.13)


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拝啓 ファンド様

最近、不動産のマーケットが芳しくないですね。

買主に融資がつかなくて、売却が流れたあの物件、どうなりました?

竣工したら売却するはずだったのに、買主が現れないあの開発物件、どうなりました?

優良な物件買ったら、ついでに付いてきたあのバルク物件、どうなりました?

保有したはいいけど、売るに売れなくて困ってるあの物件、どうなりました?

最近は、ファンドも買わなくなったし、個人で誰か買ってくれないかな

って感じですか?

買いたい人、ここにいますよ。 「買える人」です。

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有料 or 無料

過去記事にも書いたが、物件にベンディアムの光インターネットを導入した。

ベンディアムを導入するメリットは、入居者の利用料を大家自身で設定できるところ。

利用料をとって、差益を得ることも可能。

無料で提供して、空室対策に活かすことも可能。

大家さんにもいろんな考えがあって、聞いていると楽しい。

有料派。

・ベンディアムという聞いたことのない事業者で、かつ無料だと、「怪しい」と思われる。

・有料で、お値打ち価格に設定した方が、付加価値と信頼感を感じてもらえる。

・値引き交渉にあってから、インターネット利用料を値引いた方がよい。


無料派。

・無料という差別化は、PRになる。

・何かトラブルが生じたとき、わずかでも利用料をとっていると、責任が大きい。

・インターネット利用料は無料だが、しっかり家賃を高くしている。

なるほどね。。。

ちなみに、トゥイークは、無料派。

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資格貧乏

トゥイークは、不動産の運営・管理に関する資格をいくつか保有している。
が、資格を保有し続けるのは、タダではない。

先月は、ビル経営管理士会の年会費と日本FP協会の年会費を払った。

今月は、ファイナンシャルプランナー(AFP)の更新手続きがある。
なのに更新の要件である継続教育の15単位が取得できていない。

あと7.5単位!!(間に合わないだろ!)

単位をとるには時間も費用もかかる。

あぁ、俺は資格貧乏だ・・・

とか言ってるヒマもない。

15単位取れなかったら、せっかくの資格が無効になってしまう。

医者に「安静にしてろ」と言われたが、それどころではない。

自宅で勉強もはかどらないので、下田のホテルに行った。
(というか、娘の誕生日を祝うために元から行く予定だった。)
ホテルジャパン下田

2日間、いい天気だった。

体調を崩してなければ、娘といっしょにプールに入りたかったが、
おかげで勉強がはかどった。
この土日で、webで受験できる継続教育テスト2回分に合格し、4単位を取得。

あと、3.5単位。
何かセミナーを受講するしかないか・・・

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ダウン!

昨夜から高熱を出して寝込んでる。
最近、ちょっと無理が重なったかな・・・
午後になっても、熱が38度までしか下がらなかった。
病院に行くと、3日間は安静にするようにと。
仕方がない、おとなしくするか・・・

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入居者へのサプライズ

名古屋から帰ってきた。
(岐阜羽島-米原間の大雨で新幹線が止まって大変だった・・・)

名古屋出張に休みを合わせて、この3日間
京都マンションと名古屋マンション2の
空室対策をしてきた。

浦田健氏の
家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法
を参考にして、入居者にプレゼントするウェルカムボックスを作成。
過去記事に書いたように、ヒントを得たのは、
夏休みに滞在したホテルのアメニティから。
ウェルカム
100円ショップで見繕えば、1000円くらいでできた。

その他にもいろいろしてきたけど、疲れたので、今日は寝ます。

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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