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懇親会に参加

ベンディアム主催のセミナーに出席した。

和合先生、西山先生、束田先生の貴重な講演が
リーズナボーな参加費で聞くことができた。

これもベンディアムさんのおかげ。

大家さんに有意義な商品と情報を提供しようとする
ベンディアムさんのスタイルは「ありがたい」。

インターネットとは全然関係のない
ウォシュレットやタッチパネルキーまで
提供してもらえるなんて、これからも
ベンディアムさんには、お世話になりそう・・・

そして、セミナーの後の懇親会。

これがセミナーに参加した目的と言っても過言ではない。
(だから、このタイトル・・・)

今回も、意欲のある方々と、
熱い不動産談義(政治談議?!)や情報交換を
することができた。

新宿のセミナーだったので、
トゥイークは、そのまま新宿発の夜行バスに乗車。

週末は、名古屋と京都の空室対策をするために移動するのであった。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

お金をかけない空室対策

先日作成した物件の紹介サイトが功を奏して、申込みが1件入った。
大家さんの思い入れや人柄が伝わるからと
仲介業者が、入居希望者にサイトを見せたらしい。

結果的に、お金をかけずに空室対策ができた。
よかった。よかった。

お金をかけない空室対策といえば、浅輪裕彦氏の
カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営―空室対策・解消マニュアル―
を読んで、参考になったことが。

それは、室内のカラーコーディネートの重要性。

色にはいろんな特長があって、
その組合せで部屋の印象を変えることができるそうだ。

著者は、募集の季節や窓の向きやに合わせて、壁紙の色を変えていた。
暖かく見える部屋。 涼しく見える部屋。

どうせリフォームするなら、入居者の決まりやすい色でリフォームしたいところ。

まさしく、「お金をかけない空室対策」だ。

気がつかなかった。

大家さん向けのカラーコーディネート講座がある。
加藤京子先生のカラーシステムのすべてを提供する【カラーシステムパーフェクトマスターセミナー 】


前から知っていた。

「高い」と思っていた。

でも、それで空室が1ヶ月早く埋まれば、もとがとれる!

それも、一度習得すれば、ずっと使える「陳腐化しないノウハウ」。

受けてみることにした。

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テーマ : 不動産投資
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続・スピード勝負の空室対策

昨日は仲良し4家族でキャンプに行ってきた。
ここ
利用者への配慮が行き届いた、居心地のよいキャンプ場だった。
けど、天気は新幹線が止まってしまうほどの大雨。
ま、開き直れば、雨のキャンプも楽しかったな。
雨の中、大自然で4家族の絆は深まった。ってことで。

さて、昨日の記事のつづき。

カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営―空室対策・解消マニュアル―
を参考に、解約予告がきたら、直ちに募集活動開始。

著者は、仲介業者に写真を配ってまわっていた。

でも、トゥイークの物件は遠隔地なので、そう簡単に業者まわりができない。

そこで、インターネット上で物件の紹介サイトを作成してみた。
物件サイト


そのサイトから、物件の写真をダウンロードしてもらうようにした。
物件の概観は、一番きれいに撮れると聞いて、朝日に映える時間に撮影した。
内部の廊下は、特別清掃でワックス清掃した直後に撮影した。
部屋の中は、リフォーム直後に撮影した。

写真の他に、サイト上で、最新の募集状況がわかるようにしたり、
仲介業者や入居希望者に伝えたい項目をアップした。

仲介業者からも、
「物件への熱い思いが伝わってきました。」
「さっそく写真を反映させます。」
と、反応は↑↑(上々)。

もちろん、反応のない業者もある。

こちらとしては、反応のあった業者に集中してフォローすれば、
その後の活動は、より効果的、かつ、効率的。
80:20の法則ね。

これにFAXを使った連絡方法を併用すれば、
お金と時間をかけて遠隔地まで赴かなくても
それなりに空室解消はできそうだ。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

スピード勝負の空室対策

Slow Music Slow LIVE'08 in 池上本門寺 に行ってきた。
遊佐未森を聞くのが目的。やっぱ、いいなぁ。
手嶌葵も、平原綾香も本門寺の空気感と合っていて良いライブだった。
涼しすぎたけど・・・

さて、京都マンションで、また1件、9月末で解約予告。
最近、不具合の改修工事と付加価値向上工事に加えて、
解約続きのリフォーム工事で相次ぐ出費が痛い・・・

先月読んだ
カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営―空室対策・解消マニュアル―
を実践するときだ。

具体的な空室対策は、浦田健氏の
家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法
の内容とダブっている。
というか、著者も浦田健氏を師匠と仰いでいる。

参考になったのは、空室予告がきたら直ちに動き出すスピード感。
著者は、空室予告がきてから、実際に部屋が空室になるまでの1ヶ月で次の入居者を決めている。
その方法が「仕組み」化されているのが、すごい。

トゥイークも、すぐに近隣の業者に空室発生の予告を知らしめた。

著者は、スピード感のある行動力もさることながら、
満室の間に空室対策の準備をしているところが参考になった。

今回は、トゥイークも独自の準備をしていたのだ。
それは、、、つづく。

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マンション市場の将来は?

「今下がっている不動産会社の株は買いか?」

ある大家さん仲間から聞かれた。

倒産が続いている新興不動産会社は、連想売りで買いたい投資家が現れない。

サブプライムローン問題で、相変わらず資金調達できない。

改正建築基準法の影響で、昨年から官製不況が続いている。

今年の秋に新建築士法がスタートして、工期はさらに長期化する。

販売を開始しても、モデルルームに来場者が来ない。

販売戸数を減らしているのに、売れないから、契約率という指数も上がらない。

地価は下がり始めたが、建築コストが値上がりしているので、利益率は上がらない。

値下げしないと在庫処分できないから、儲からない。

良い材料が見当たらない・・・

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バブルが弾けた頃のようだ

先週、多くのビジネスマンがお盆休みの間に
今年最大の倒産があった。

昨日、休み明けの上司が、
1週間分たまったメールを開きながらつぶやいた。

「バブルが弾けた頃のようだ」

トゥイークは、その頃は社会人でなかったので知らないが、
上司が言っている雰囲気はわかる。

資金の調達が簡単な頃は、市場の拡大とともに会社も
ものすごい勢いで成長していった。

市況が良すぎて、まわりに失敗する会社なんていないのに、
「我が社の急成長は私の経営手腕のたまものだ!」
なんて勘違いした経営者が、
身の丈に合わない事業拡大をし続けた。

それが一変して、資金の借り入れができなくなると、
資金繰りが急速に悪化・・・

おそらく、バブルの頃も、そうして多くの会社が倒産したんだろう。

最近倒産した会社は、急成長時代に、
AM会社、PM会社、マンション管理会社、販売会社など
多くの子会社を設立しているので、親会社倒産の被害が
どこまで波及するのか読めない。

PM会社が機能しなくなると、不動産の運営そのものに支障をきたす。
マスターリ-ス(一括借上げ)している管理会社が倒産すると、
入居者は預けた敷金が全額戻ってこない。

最近は、後ろ向きな仕事で、弁護士に相談する回数が増えた。
物件の譲渡件数が減っても、ぜんぜん楽にならない・・・

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1億円あったらリタイアする?

少し前になるけど、土曜日の日経プラスワンで、
「資産1憶円で早期リタイアする?」
という記事があった。

約4000人に調査した結果、なんと、約70%が「しない派」。

「定年までの年数×現在の年収」より少ないから(30代男性)

年2%で運用しても、今の収入を確保できない(40代男性)

1年間に500万円使うとして、平均寿命までに使い切ってしまう(40代女性)



みんな、1億円を預けるか、使うことしか考えないんだなぁ・・・

トゥイークなら、迷わずリタイアする。

1億円の収益不動産を自己資金1割で購入する。
築15年のRCで、利回り10%ちょいの物件。探せばある。
30年ローン、2.8%の変動金利。1億円あれば借りられる。
年間のローン返済後のキャッシュフローは300万円。
購入時の諸経費7%。その他余裕をみて、必要な自己資金は2000万円。

5棟買えば、年間のフリーキャッシュフローは1500万円だ。

リタイアしない理由がない。

日本人は、もっと正しいリスクのとり方と、良い借金のしかたを
学んだ方がよいと思う。

不動産投資のきっかけを作るなら、
フィナンシャルアカデミーが実質無料で開催している
「不動産投資の学校」(体験学習会)がオススメ。

投資そのもののきっかけを作るなら、9月7日に開催される
ファイナンシャルアカデミー感謝祭がオススメ。
参加料無料のうえに、参加者には3000円分のギフト券までもらえます!

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大家さん学びの会 納涼会

昨夜は、大家さん学びの会の納涼会 in 高田馬場に参加。

休日の予定がだいたい2ヶ月先までほとんど埋まっているトゥイークにとって、
学びの会が休日に開催している勉強会にはほとんど参加できなかったけど、
めずらしく平日夜の集まりだったので、喜んで参加。

いろんなバックグランドを持った方が集まり、交わされる情報。

やっぱり、大家さん仲間で不動産について語り合う時間は最高!

あっという間に24時が近づいてお開き。

帰りに一緒になったOさんが、駅から見える所有ビルを紹介してくれた。
駅前ビルのオーナー、うらやましい・・・
トゥイークも、いつかはビルオーナーになりたい。
一番得意なオフィスビルの運営を、自分の物件でしてみたい。

もっともっと、このような集まりに参加したいと思った。

9月の勉強会も魅力的な内容。
だけど、既に予定が埋まっているトゥイークは不参加・・・

8月30日のセミナーで何人かの大家さんと再会できそう。

皆さま、これからもよろしくお願いします。 

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続・FAXを使った満室経営

毎日暑い!
そして、オリンピックも毎日熱い!

野口みずき選手のマラソン出場断念はショックだった。
野口選手は「走った距離は裏切らない」と言っていただけに、
その練習量が災いしたのはかわいそうでならない。

昨日の記事のつづき。

「まわった仲介業者の数は裏切らない!」

トゥイークも同じような考えで(違うか?)、空室の入居者募集をするときは、
仲介業者を歩いてまわって、協力のお願いをした。

が、実はFAXだけでも業者は入居付けしてくれた。
というのが昨日の記事

でも、金曜日の夜に、1枚1枚、宛先を変えた送信状をプリントアウトして
FAXを送るのは、けっこう面倒くさい。

調べてみると、eメールを送信すると、相手のFAX番号に
メールの内容が着信するというサービスがあった。

さっそく、「ファクシモ」というメールFAXサービスに入会してみた。

これは便利だ!

紙を出力してFAXを送信するという手間が省けるだけでなく、
メールでFAXするので、パソコンがあれば、いつでもどこでも
FAXを送信したり、受信したFAXを確認したり、ラジバンダリ!(失礼。)

もっと楽をするために、送信状の送信先欄をなくして、
「○○マンション 201号室 募集のお願い」という内容を
全業者に一斉に送信してみた。

こちらは、メールを1通送信するだけだから、むちゃくちゃ楽だ!

しかし、思ったほど反響がない・・・

電話で業者に確認してみると、「FAXを確認していない」と言う。
それも20:80の法則で、反応のよい20%以内の業者なのに、あそこも、あそこも。

聞くと、送信状に宛先のないFAXは、あっという間に「ゴミ箱行き」らしい。

やはり、最低限、会社名。できれば担当者の名前を入れないと、
FAXで送った内容は伝わらないようだ・・・反省。

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FAXを使った満室経営

6月に、京都マンションと名古屋マンション1で、同時に空室が発生した。

今までは、空室が発生するたびに、物件近くの仲介業者を歩いてまわっていた。

仲介業者をまわるのは、顔を知ってもらえるし、
近隣マーケットをうかがい知る機会にもなるし、
意義のあることとだと思っていた。

しかし、今年の6月は、京都と名古屋に行く時間が作れなかった。

何もしない訳にもいかないので、
家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法
に書いてあったとおり、
それぞれの業者に、空室の入居付をFAXでお願いした。

FAXを送る場合、金曜日の夜がいいらしい。
一番お客が来る週末、土曜日の朝に業者にFAXを見てもらって
自分の物件を印象づけるのがねらいだ。

すると、なんと名古屋マンション1は2週間で、
京都マンションは3週間で入居者が決まってしまった。

結局、FAXと電話と郵送だけで、契約手続きまで完了してしまった。

最初、入居付けをお願いするのに、FAXだけでは忍びないと思ったが、
良い物件を運営していれば、業者は、会ってお願いしなくても
入居者を決めてくれることがわかった。

その後、7月にも京都マンションで空室が発生したが、
ためらわず、速やかに、FAXで空室の発生を知らしめて、募集を開始した。

家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法
にも書いてあったが、FAXと電話でやり取りをしていると、
反応の良い業者、やる気のある業者が見えてくる。
そういった業者に対して、面談とフォローの時間を費やすのが
最も効率が良い。

20%の成果をあげてくれるパートナーに、80%の時間と手間を費やす。
「20:80の法則」だそうだ。

つづく

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やっと光インターネットを導入!

入居希望者のニーズ調査で、光ファイバーインターネットの導入は常に上位に入っている。
ブロードバンドは、今や使えて当たり前の世の中なので、
逆に使えないマンションは、確実に時代に取り残されている。

わかっちゃいるけど、満室の間は、導入に踏み切れずにいた。

京都マンションで空室が発生したのを契機に、光インターネットの導入を決心。

光インターネットの業者は、調べるとたくさんあったけど、
大家さん仲間の間ですこぶる評判がよかったベンディアム社
あかちゃんさんにご紹介いただき導入。

ベンディアム社の光インターネットサービスは、
全居室内のLAN工事を完了する必要がある。
既存の入居者の協力が得られるか心配だったが、
業者と管理会社が見事に連携して、
予定通りに工事が完了。

ベンディアム担当者からの連絡は、
タイミングよく、配慮があって、気持ちのよいやり取りだった。

本件導入の際に、ベンディアム社のサービスで、
京都マンションには、エントランスに防犯カメラを、
名古屋マンション2には、全居室内に火災検知器を
無償で設置してもらった。

防犯カメラは、自宅のパソコンでカメラの画像をリアルタイムで
確認できるようになったし、火災検知器は、消防法の改正に対応できた。
どちらも、満足度の高いサービスだと思う。

光を導入した京都マンションと名古屋マンション2では、
入居者には「無料で使い放題」で提供した。

お知らせをした後、入居者から問い合わせがあった。
「どうすれば、利用できるんですか?」
「LANケーブルを差し込むだけです」
「すごい!!」

また、他の入居者から、心から感謝の言葉をいただいた。

導入してよかった。
そして、ベンディアム社にしてよかった。

8月30日には、ベンディアム社が主催するセミナーに参加します。
意欲の高い大家さん達と出会えるのが楽しみです!

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ホテルに滞在して気づいた利用者の気持ち

5日間の北海道旅行から帰ってきました。
天候にも恵まれ、リフレッシュできて良い旅でした。
帰ってきて、いきなり東京は猛暑日。
夏は北海道に住みたい・・・

さて、今回の旅行の主目的は、滞在型のホテルでリゾートを満喫することでした。

過ごしてみて、ホスピタリティの何たるかを改めて考える機会になりました。

普段は、大家業として貸す側の立場ですが、
借りる側(利用する側)になってみることで、
あるとありがたいサービスや設備は何なのか、
施設が古くても何をリニューアルしてあれば気にならないか、
等々に気付くことができました。

ホテルに到着して、部屋に入った瞬間は、
引っ越してきた瞬間と同じと考えるなら、
どのようなサービスがあればサプライズを与えられるだろうか。
荷物が梱包され、使いたい物をすぐに出せない状態の人へ、
初日から使いたい物をプレゼントするというウェルカムバスケット。

トゥイークの満室経営のバイブル
家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法」で紹介されていた方法ですが、
ホテルのパウダールームにあるバスセット(タオル・ハブラシ・カミソリ・ブラシ・シャンプーリンス・ボディーソープ等)を見て、「なるほど、これが引っ越した日に大家からプレゼントされたら、驚くし、嬉しい!」と思いました。
大いに参考にすることに、厚かましくも、
今回利用しなかった歯ブラシセットやヘヤーブラシを持って帰ってきてしまった・・・

予断ですが・・・
今回、レンタカーで最新の車も運転してみて、この数年で車の技術の進歩にも驚きました。
運転しやすく、ドライブが楽しい!
新車に買い替えたくなりました。

たまには、最新の物、洗練されたホスピタリティに触れる機会を作るというのは、
日常、当たり前と思っている事と違う事に気付かせてくれます。
いい充電期間でした。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

融資基準が益々厳しく!

引き続き、夏休み中。
東京では、昨日の集中的な豪雨で被害もあったようですが大丈夫でしょうか?

トゥイークは、トマムで高原リゾートを満喫した後、今日は富良野までドライブしました。
ファーム富田

今回は、100円パソコンを持ち歩いているので、
先日空室になった部屋の、リフォームに関するFAXのやりとりや、
最新情報を旅先でも得ることができて、たいへん重宝しています。

最新情報といえば、
SMBCが、今月から融資基準をまた厳しくしたようですね。
昨年の12.13ショックに続いて、立て続けです。

借りれるうちに借りておいてよかった・・・

しかし、借りにくくなったということは、
売る側にしては、売りにくくなったということです。

不動産価格は、また更に下がるのでしょうか・・・

今回のルール変更の内容からすると、
購入希望者の絶対数が多い関東の物件は、
逆に値上がりしたりして・・・

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地デジ対応は今すべきなのか?!

テレビの地上デジタル放送への完全移行まで3年を切りました。
政府は「地デジ放送推進総合対策」を発表。
地上アナログ放送でNHKを見ていると「アナログ」の文字が表示されるようになりましたね。
「まだアナログなの?」というプレッシャーを与えようというのでしょうか。
姑息な推進手段ですが、案外効果あるかもしれませんね・・・

京都のマンションで、入居したばかりの入居者から、テレビの映りが悪いとの連絡がありました。
調査の結果、ブースタ本体の劣化により、受信電波が安定していないことが判明。

ブースタは共用設備なので、今まで他の入居者から同じ苦情がなかったのが不思議だが、
聞いてみると、引越しの際に最新式の液晶テレビを買ったため、
電波の乱れを敏感に反映してしまったらしい。

ブースタのレベル調整で気休めの緊急対応をしたけど、根本対策にはなっていない。
ブースタを更新するなら、いっしょに地デジ対応もすべきだろうか・・・

地デジ対応の世の中の流れが読めない。

現在、地上デジタルチューナーの普及率は44%。
すでに半数近い世帯に地上デジタルチューナーは普及している。

地デジ対応していない物件では勝てないのか・・・

今後、政府とメーカーが組んで、経済的な普及促進策を出すかもしれない・・・

しかし、完全移行直前は、工事が混み合って、待たされるかもしれない・・・

今やるべきか、待つべきか・・・

悩んだけれど、結局、ブースタが寿命に達しているのは事実だし、
ブースタの更新はしなければならない。
どうせなら、「地デジ対応済」の物件としてPRしよう。

そう決心して、先月、京都のマンションは地デジ対応が完了!

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100円PC購入!

今週は夏休み。
今年は家族で高原リゾート!
北海道のトマムに来ています。気持ちいい!!

先日、ビックカメラで目玉商品の100円PCを買った。
100円PC
Windows XPだけど、インターネット専用マシンと
割り切れば、まったく問題ない使い心地。
購入時に本当に100円玉を支払っただけ!
笑える(^^)

気軽にブログが更新できたらいいなぁ
と思っていたのですが、これでいつでもどこでも
ブログが更新できるようになった。

今後は更新の回数を増やしたいと思う!

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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