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木更津で超大型ショッピングモール

不動産デベロッパーが、たて続けに超大型ショッピングモールをオープンしています。
先月オープンの「ラゾーナ川崎プラザ」に続き、「アーバンドックららぽーと豊洲」が今月オープンして話題になっています。
今日、豊洲に寄ったついでに、ららぽーと豊洲を見てきました。
豊洲なんて、8年前にレゲエ・ジャパンスプラッシュで行った以来でした。
あの頃は、どうにもならない空き地だと思っていたのですが、景色は一変していました。
ハコを作って物を売る総合スーパーと違い、街づくりが本業の不動産デベロッパーは、人が集まる街を作って、そこで物を売ろうとしているなと感じました。
今後オープンする「ららぽーと柏の葉」や「ららぽーと横浜」が楽しみです。

超大型ショッピングモール計画といえば、カナダの商業施設デベロッパー(トリプルファイブカナダグループ)による木更津での開発計画が再浮上しています。
1990年にアクアライン開通を見越して計画を構想したものの、一度は頓挫し、今回改めて計画を申請とのことです。
木更津といえば、近年、地価の値下り率日本一だった場所です。
割安だけど収益性も低く、どうしようもない不動産が放置されています。
もし、この超大型ショッピングモールの開発が実現すれば、木更津の不動産価格は・・・
昨年は、つくばエキスプレス新駅の地価の値上り率が凄かったですが、同じ観点で不動産投資をするなら、木更津は今が狙い目でしょうか。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

生き残るAM会社はどこだ?

読者の方から質問をいただきました。
「ビルの設備管理を10年やってきたが、PMに憧れて転職した。しかし、担当物件は短期転売が目的なのでPMの基本が学べない。AM会社には、短期転売が目的の会社はよくあるのか?」という内容でした。

結論から言いますと、短期転売を目的とするファンドは、「よくあります」
まずは、過去に書いた「不動産ファンドの短期転売について」という記事をご参照ください。

不動産ファンドには、REITのようにピカピカの物件を長期保有目的でしっかり運用するファンドと、多くのプライベートファンドのように短期でバリューアップして転売することで高IRRを追求するファンドに分かれます。
2つのファンドは何が違うのかというと、投資家のお金の種類が違うのです。
REITに投資されるお金というのは、「定期に預けるくらいなら」「国債を買うくらいなら」というミドルリスク・ミドルリターンを狙うお金です。

プライベートファンドに投資されるお金というのは、いわゆるハイリスク・ハイリターンを狙うお金です。
これは、BRICs市場に投資されるのと同じ種類のお金です。
すなわち、世界から見た日本の不動産市場は、とても不透明で、運用方法も確立しておらず、とてもリスクが高い。故にハイリターンが見込める市場だったのです。
今までは、売り物件もたくさんあり、価格も高騰し始めておらず、資金の調達も容易だったので、新興のAM会社でもプライベートファンドを組成すれば急成長してこれました。
極端な言い方をすれば、失敗する方が難しい環境でした。

しかし、最近マーケットの様子が変化しているのを感じます。
我々の会話の中でも、「生き残るAM会社はどこだ?」という話題になることがあります。
不動産が簡単に買えない。買えても、そう簡単にキャピタルゲインを狙えない。
さらに、日本の不動産市場が成熟してきたことで、投資家のお金の種類が変わり始めようとしています。
金融庁の監視が厳しくなり、市場の透明性が高まり、運用方法が確立してくると、やがて世界の投資家は、ミドルリスク・ミドルリターン狙いのお金を日本に供給してきます。
AM会社は、これに対応するため、中長期的に安定したインカムゲインを重視する必要が出てきます。

そうなった時、真剣にAM業務をやってなかった会社は生き残れない時代になるでしょう。
不動産の運営とは、本来長期的な視野で建物の修繕を行い、テナントと良好な関係を構築していくものです。
短期勝負で不動産を回してきたAM会社には、そのような体制を整えていない会社が少なくないように感じます。
短期でのIRRを高さを重視するあまり、フィーを極限まで抑えられたBM会社、PM会社とも、あまり良好な関係になれていないAM会社もあると思います。
投資家の変化を理解し、それに合わせた体制を築けるAM会社が、将来生き残れる会社だと思います。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

北海道に行ってきました

北海道に行ってきました。
美瑛、富良野エリアを中心にドライブ。北の大地は、秋も爽快でした。
今までの忙し過ぎた日々と対照的に、毎日をのんびり過ごすことができました。
美瑛

今日は不動産投資とまったく関係がないのですが、ちょっとお奨めしたい物が2つあります。
1つ目は、コンピレーション・アルバムビューティフル・ソングス~ココロ デ キク ウタ~です。
北海道に行く前に、旅行のテーマソング探しをしていて、このアルバムを見つけました。
北海道でドライブ中、このCDをかけっぱなしにしてました。
北の大地の美しい雄大な景色と、美しい曲の数々がピッタリ!
私は、旅行にはよくテーマソングを決めて旅に出るのですが、今回は旅行前に選曲するほど時間もなかったので、この美しい曲ばかり選曲されたコンピレーション・アルバムが重宝しました。
今でもこのCDを聞くと、北海道の景色が目に浮かびます。
ビューティフル・ソングス~ココロ デ キク ウタ~


2つ目は、大前研一氏の著書旅の極意、人生の極意です。
北海道のガイドブックを探しに書店に行ったとき、経営コンサルタント大前研一氏の本が旅行コーナーに並んでいるのに気づき、思わず手にとって、そして買ってしまいました。
この本は、経営コンサルタントとして世界を又にかけて活躍した大前研一氏が、15本の「極上の旅」を厳選して紹介するというもの。
恐らく世界中の名所は行き尽くしていると思われる大前氏によって、お墨付きで紹介された15のスポットというだけで、どんな所なのか興味が湧きます。
北海道に行く機内や、ホテルの部屋で寝る前にこの本を読んだのですが、掲載されたカラー写真を見ながら、世界中のVIPを説得してきた大前氏の論理でその旅の素晴らしさを解説されると、いま北海道旅行をしているのに、もう次の旅行のことを考えてしまいました。
もちろん、ここで紹介されている旅は、金額もそれなりに必要なものばかりです。
でも、年に1回はこんな旅行がしたいと思いました。
それでも、全部制覇するには15年かかります・・・
この度1億円の借金をし、不動産投資家として大きな1歩を踏み始めましたが、収益不動産で確実にキャッシュフローを積み重ね、この本で紹介された旅を実践し、本物のサービス、本物のホスピタリティを経験して、自分を成長させていくという目標を持つのも悪くないかなと思いました。
旅の極意、人生の極意

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勝負にでました!

しばらく更新できずにいました。
トゥイークは、身体でも壊したのか。それとも、大阪にいる間に不動産が購入できなくて、本当に燃え尽きてしまったのか。
そんなご心配のお言葉を頂戴したりして、ご心配おかけしましたことをお詫び申し上げます。

この1ヶ月超多忙でして・・・
実はこの度、念願のマンション1棟物のオーナーになることができました。
京都の物件なんですが、大阪から戻る直前にした悪あがきが、結果的に今回の購入につながりました。
この件に関しては、またじっくり記事を書いていきたいと思います。
1億円の借金を抱えました。

そして同時に、この度、転職することが決まりました。
不動産マーケットのピーク、人材マーケットにおける年齢的な旬を考慮すると、キャリアアップするなら「今しかない」と判断し、転職を決断しました。

1億円超の物件購入と転職。
銀行、不動産業者、司法書士、税理士、保険代理店との打合せ、転職先の情報収集、面接、今の仕事の引継ぎ等々・・・
人生の勝負ともいえる大きな出来事を同時並行的に進めるには、少々無理があったかなとも思いますが、なんとか頑張りました。

物件購入も転職も、このブログで出会った方々のご支援、ご協力がなければ、たぶんうまくいかなかったと思います。
このブログを始めた頃には想像もできないほど、今は人脈と世界が広がっていることに幸せを感じます。
本当に皆様、どうもありがとうございます。

さて、転職活動も一段落しましたので、今は年休消化モードです。
今週は、北海道に行ってのんびりしてこようと思います。

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関連記事:1億円もの融資を受けた方法

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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