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PMの調査・確認義務

お盆は特に予定も入れず、のんびり過ごしました。
昨日、小田原の実家が活魚料理店をしている家族に誘われてBBQをしました。
サザエや伊勢エビを提供してもらい、豪快に浜辺で焼いて食べました。最高でした!

さて、本日からまた本社勤務です。
しばらくはボケッとしていられるかと思ったのですが、来月クロージング物件の受託準備でいきなり急がしいです。

既存テナントの賃貸借契約を精査して、レントロール(賃貸借契約一覧)に落とし込み、ビジネスプラン(年度の事業計画)を作成するという作業をしました。
そこで、あるテナントの賃貸借面積が、実際の面積よりも過大に契約されていることに気づいてしまったのです。

たぶん、今の貸主もテナントも、違いに気づかずに契約して現在に至っているのでしょう。普通は気づきません。
私がこのまま何も言わなければ、恐らく何もなかったかのように、貸主が新所有者に変更するだけでしょう。

しかし先週、オリックス・アセットマネジメントがこれと同じ内容で、国土交通省から処分されたばかりです。
現所有者に対して、決済までに賃貸借契約を訂正するようお願いしました。
もう少しで委託者に迷惑をかけるところでした。
プロパティマネージャーの調査・確認義務は重要です。

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帰ってきました

8ヶ月の大阪出張を終えて、東京に戻ってきました。
この1週間は、送別会の連続で飲み疲れました・・・

この半年、大阪のオフィス市況の反転は凄まじかったです。
直近では、既存テナントに対して賃料50%値上げにも成功しました。
強気の営業にも慣れてきました。

個人の方の不動産購入は、紆余曲折ありましたが、まだあきらめていません。
いま、最後の悪あがきをしています。
果たしてどうなることか・・・

さて、お盆はゆっくり休んで、来週から本社勤務です。

2棟を追う者1棟も得ず(後編)

大阪出張最後の休日は、夏らしい京都の風景を求めて、貴船、鞍馬を散策してきました。
貴船神社で引いた水占みくじは、大吉「願望 望みのままなり。人の言葉に迷うなかれ」
鞍馬山を歩いた後、くらま温泉で疲れを癒して、叡山電車で下界に下りてくると、京都の街は38度でした・・・

さて、前回の続きです。

面白いことになってきました。
3月に物件Bの買い付けを入れたときは、信金から融資を受けて自己資金1000万円で買う予定した。
もし今回物件Bが買えたら、自己資金は予定よりかなり少なくて済みます。
「物件Aも買っちゃう?」そんな考えが頭をよぎりました。
ただ、無理して買う必要はありません。
物件Aの売主は、値交渉しても1円も引いてくれず、かなり強気だったのが気に入らなかったので、一度買い付けを撤回して、5500万円で逆襲してみようか、などと良からぬ事を想像しては夢を膨らませていました。

しかし、結果は、物件Bの融資が希望に遠く及ばず、買えないことに・・・
仲介業者に「他にも提携銀行があるので持ち込んでみるが」と言われたのですが、もう物件Aの売主が出張から戻ってくるまで日がありません。
それに、不動産の融資に積極的なM銀行がダメでは、他もあまり期待できません。
ということで、事情を正直に話し、残念ながら断りを入れました。

仕方がない、従来の買い付け価格で物件Aを買うか・・・
そう思っていたら、出張から戻ってきた物件Aの売主が、突然「やはりこの値段では売らない」と言い出したのです。
その後の交渉は、もう話になりませんでした。

潔くあきらめて、物件Bの仲介業者に「やはり他の銀行に持ち込んでもらえますか」と事情を話したのですが、なんと物件Bには、二番手の買い付けが入っていたのです・・・

2兎を追う者1兎も得ずならぬ、「2棟を追う者1棟も得ず」です。

今回の反省点は、
・決済するまで、物件が手に入ると決まった訳ではない。
・買い付けは、自分のあとに二番手がいる。
この二点が頭になかったため、大きな波が「やっと」来たのに乗れませんでした。
ビッグウェーブが過ぎ去った後は、本当にさびしいです・・・

次回は、この7ヶ月間の関西での活動を振り返ります。
結果的に買えませんでしたが、かなりアイデアふりしぼったんですよ。

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ジャンル : 株式・投資・マネー

2棟を追う者1棟も得ず

前回の予告通り、2棟同時に買おうとしてどちらも買えなかった失敗談を紹介します。

7月16日の記事で、やっと1棟物マンションが買えそうだと書きました。
融資をひっぱるため、銀行まわりを繰り返し、いいかげんあきらめそうになった頃、やっと満額融資をしてくれる銀行に出会いました。(かなり力入れてプレゼンしました!)
買い付けも通り、念願の1棟物オーナーか!と思った頃でした。

その後、契約日の調整をしたのですが、売主に出張の予定が入ったため、「急がずに出張から戻ってからでよい」と回答しました。
今思えば、契約を急ぎ、そこで手付けを打っておけば、この物件を買えたと思うのですが、この時、実はもう1件の優良な物件情報を得てしまったのです。

先に買い付けを入れた物件をA、その後知った物件をBとします。

物件A: S造3階建、6000万円、利回り9.2%、借入金額5500万円
物件B:RC造3階建、9000万円、利回り9.6%、フルローン可

どうみても、物件Bの方が資金効率が高く魅力的です。
それに、なんと物件Bは、4月20日の記事で書いた、転売業者に先に買われてしまった物件だったのです。
その後も売れていないのは知っており、今からでも買えないか、いくつかの銀行に持ち込んでみたのですが、やはり転売の利益が乗った価格では希望通りの融資が引っぱれませんでした。
その物件を、他の仲介業者が提携銀行のフルローン付で紹介をしてきたのです。不動産の融資に積極的なM銀行です。
融資の課題さえクリアできれば買いたいと思っていた物件なので、今さら物件を見る必要もありません。即答で買い付けを入れました。

物件Aの売主が出張から帰ってくるまで1週間。
さっそく、資料をそろえて物件Bの融資の審査を受けます。

面白いことになってきました・・・続きは明日書きます

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燃え尽き症候群?

今日はPLの花火大会に行ってきました。
先週は天神祭。残り僅かな大阪の夏を満喫しています。
「教祖祭PL花火芸術」は、花火は凄いが、帰りの近鉄電車の渋滞が最悪と聞きますが、堺市在住の同僚に、南海電鉄「狭山駅」からの穴場ビューポイントを教えてもらったので、帰りも楽々でした。
花火マニアの私が、今までに見た花火大会を感動した順にランクすると、1位 長岡(新潟県)、2位 大曲(秋田県)、3位 片貝(新潟県)、残念ながら、PLは4位ですね。
ただ、最後の8000発を一気に打ち上げ、轟音とともに夜空を赤く染め上げたクライマックスは圧巻でした。

さて、実は今日、非常に残念なことが起こりました。
やっとの思いで購入直前まで至った物件が買えなくなったのです。
理由は、売主の心変わりです。信じられません・・・

本日、国税庁が公表した平成18年分路線価でも、「全国平均が14年ぶりに上昇」とありますが、不動産市況の好転を感じた売主が、「今の値段では安い」と感じたのだと想像しています。
早く手付けを打っておけばよかった と後悔しています。
実は、先週まで、2物件に買い付けを通して、同時に取得することを目論んで調整をしていたのですが、結果的にどちらも買えない結果となってしまったのです。
この1ヶ月、寝る間も惜しんで頑張ってきただけに、脱力感でいっぱいです・・・
大阪出張もあと2週間で終了が決まり、実質タイムオーバー。

反省の念をこめて、次回は私の失敗をご紹介したいと思います。

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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