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海外の不動産投資はどうだ?

連日熱戦が繰り広げられているサッカーワールドカップ。
会場はご存知のとおり、ドイツです。
ドイツといえば、先月、不動産ファンドのクリードが、ドイツに進出し、現地法人「クリード・ドイチェランド」を設立しました。
ドイツの不動産投資環境が、1990年代後半の日本に似た買い手市場となっていて、ビジネスチャンスと判断したようです。

昨年から不動産ファンドは、買える物件を求めて、地方物件様々な用途に投資を始めていることは過去にも書きましたが、いよいよ海外にも本格進出のようです。
クリードの他にも、アーバンコーポレイションがシンガポールに駐在員事務所を開設したり、ダヴィンチ・アドバイザーズがハワイのコンドミニアム開発に出資したり、ケネディクスがアメリカの住宅やイギリスのオフィスファンドに投資を始めています。

不動産経済通信のクリード吉宗社長の取材記事では、ドイツ以外の投資先として、
「経済の規模や成長性、市場成熟度、法制度、アクセスのしやすさなどの観点から、中国や韓国が候補」とあります。

中国といえば、先日、アセット・マネジャーズが中国不動産ファンド事業を始めました。
不良債権となった金融機関の担保不動産を安く取得し、短期転売で高い運用利回りを狙うようです。
数年前、不良債権にあえいでいた日本で、外資に不動産を買いまくられた経験を活かして(?)、それを海外で展開するのでしょう。

昨年、『中国には、まだプロパティマネジメントのニーズはなかった』と書きました。
それは、まだ変わっていないと思います。
AM会社は海外に進出しているのに、PM会社は国内で競争し続けているのは厳しいですね。
早く、中国等海外で、不動産を長期所有するために、良質なプロパティマネージャーが求められる環境にならないでしょうか・・・

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

1年間の運用結果

大家さんの資産運用シリーズ、前回のつづきです。

私は、内藤忍の資産設計塾という本を参考に、年間20%までの損失可能性をリスク許容度と決め、
  日本株式:30%
  日本債券:10%
  外国株式:20%
  外国債券:20%
  その他:20%

というアセットアロケーションにしました。

1年前に、実際に組んだポートフォリオと、6月15日現在の1年間のリターンを下記にまとめました。

アセットクラス金融商品組入れ比率1年のリターン
日本株式ETF TOPIX連動型15%29.1%
日本株式日経225ノーロードオープン15%30.6%
日本債券個人向け国債5%0.7%
日本債券DKA物価連動国債ファンド5%-1.4%
外国株式トヨタアセット・バンガード海外株式10%15.4%
外国株式HSBCチャイナオープン5%35.4%
外国株式HSBCインドオープン5%30.2%
外国債券米ドルMMF10%4.3%
外国債券ユーロMMF10%2.0%
その他ダイワJ-REITオープン20%12.4%
合計 100%42.1%

資産を海外や債券、不動産にうまく分散することで、42.1%のリターンが確保できています。
1年前のように、日本株だけに投資していたら、恐らく最近の大幅下落の被害も大きかったでしょう。
銘柄選択に時間を費やして、銘柄を入れ替えて、果たしてどれだけのリターンが得られたでしょうか・・・
この1年間、私が行ったのは、アセットアロケーションを決定して、資産をその通りに配分しただけです。

『どの銘柄を買うか、いつ買うかよりも、「どう資産配分するか」で、投資リターンの80%が決まる』ということが実証できていると思います。

次回は、なぜこのポートフォリオにしたのかを書きたいと思います。

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関連記事:大家さんの資産運用法

テーマ : 資産運用について
ジャンル : 株式・投資・マネー

エレメンテ料金の秘密

エレベーター事故に関する報道の中で、今まで闇に包まれていたエレベーター業界に焦点があたり始めていますね。
今回は、エレベーターのメンテナンス料金について触れたいと思います。

ニュースの中で、
「事故機の年間メンテ料金は、シンドラーの446万円からSECの115万円に約4分の1に削減されていた」
と報告されています。

シンドラーが「メンテナンスで暴利をむさぼっていた」ということでしょうか。
これは、次のように考えると納得できると思います。

メーカー系メンテナンス会社は、納入したエレベーターが存在する限り、最後まで責任を持って品質を保持しなければなりません。
20年、30年経って、もう部品がないからと危険な機種を放置する訳にはいきません。
機器が劣化してメンテナンスに手間がかかるようになったからと、急にメンテ料金を騰げる訳にもいきません。
このように考えると、故障が発生しない初期の期間は、メンテ価格が多少割高になっているのではないかと思います。(446万円が妥当かどうかは別です。)

一方、じゃあSECのような独立系は、なぜメーカー系より安くできるのか。
それは、「いつでもやめられるから」です。
特に、シティハイツ竹芝では、毎年入札でメンテ会社を決めていたようですから、言い換えれば、今年だけメンテすればいいのです。
エレベーターの耐用年数は17年です。
当該事故機は、平成9年製造のようですから、「普通の機種」ならまだまだ故障が発生するような時期ではありません。
翌年以降のことを気にしないでいいのなら、極端な話、オイル代と人件費を賄えれば利益が出ます。

過去にも書きましたが、私なら20年後も30年後メーカー系にメンテナンスさせます。
いくら古くなっても、メーカー系に一生懸命保守してもらいます。
その時になれば、「あの頃の料金は高くなかった」と思えると思います。

それを、今回のシティハイツ竹芝のように、10年足らずの時期で独立系に切り替えられることで、メーカー系は、長期間維持しなければならない責任から開放され、割高に徴収していた保守料金が利益として確定しているという事実に気づくべきです。

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関連記事:究極のエレベーターメンテナンスコスト削減策
     シンドラーに怒りを覚える!
     

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

シンドラーに怒りを覚える!

シンドラーの対応に驚きの連続です。

エレベーター事故の原因究明については、再現実験等も始まっており、真相が明らかになるまでは、ヘタなコメントは控えようと思っていたのですが、本件に対するシンドラーの対応に怒りさえ覚えたので、書いてしまいました。

私は、国内エレベーターメーカーの品質保証体制を知っています。
品質保証に時間とカネを費やすことは、会社の利益に反することですが、人命を預かる設備だという意識があれば「当然のこと」であり、その安全性が会社の信頼に繋がるのです。

ある時、立体駐車場設備の構造とメンテナンス技術を学ぶ機会がありました。
物を昇降させる設備としては同じなのに、人が乗るか車が乗るかで、「ここまで安全基準やメンテナンス方法に違いがあるのか!」と驚いた記憶があります。
設備によって、設計思想がまったく違うのです。
「駐車設備には乗りたくない」と思いました。(当然、駐車設備に乗ることはありませんが、メンテナンスエンジニアは保守のため乗らなければいけません。大変な仕事だと思います。)

"何が言いたいか"といいますと、
「シンドラーは、エレベーターが人命を預かっている設備だという意識がまったくない!!
と言いたいのです。

シンドラーの、不具合や事故の発生率は高すぎます。
それを放置していること自体、品質保証体制の疎かさを感じます。
今回のように会社の最高責任者が、事故原因が明らかになる前に「設計は悪くない、悪いのはメンテナンスだ」みたいなことを言いましたが、これがこの会社の「安全」に対する意識でしょう。

「安全」に対する意識が低ければ、品質保証にかかるコストを削減できますので、他社より安い製品も可能でしょう。
駐車設備並みでいいのですから。

シンドラーは、公営住宅や公共施設の入札に強いと聞きますが、そういう会社なら当然ですね。
都営大江戸線が平成12年に開通したとき、どうして各駅の昇降機がシンドラー製なのか疑問に思っていましたが、やっと謎が解けました。

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関連記事:エレメンテ料金の秘密
殺人エレベーター

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

大家さんの資産運用法

不動産投資をしている方には、株式投資で頭金を作って、不動産投資にまわして、レバレッジを効かせて、資産を増やしている方は多いと思います。
私も株式売買手数料が自由化された1999年10月から、株式投資を本格的にしました。
私の投資法はボロ株投資です。
赤字続きだけど財務状態がよく、近い将来復活が期待できる100円台の銘柄ばかり漁ってました。
「これ以上株価は下がらない、でもすぐには倒産しない」銘柄への投資です。
だから、ITバブルとも関係がなく、大きく儲かることはありませんでしたが、負けることはないという、自分に合った手堅い投資法を実践し年20~30%の利益を重ねてきました。

しかし、昨年から不動産投資を始めました。
不動産投資を始めると、物件情報を集めたり、金融機関をまわったりと、かなりの時間と労力を費やすことになります。
株式投資の銘柄選択までする余裕がなくなりました。

そんなときに読んだのが、内藤忍の資産設計塾という本です。
この本の主旨をひとことで表すと『どの銘柄を買うか、いつ買うかよりも、「どう資産配分するか」で、投資リターンの80%が決まる』というものです。
この資産配分をアセットアロケーションといいます。
アセットアロケーションとは、自分はどれだけリスクを許容できるかを考えて、①流動性資産、②日本株式、③日本債券、④外国株式、⑤外国債券、⑥その他資産の6つのアセットクラスに資産を配分することです。

この「どれだけリスクを許容できるか」を考えることが非常に重要です。
本書によると、日本株式の最大損失リスクは-40.6%とあります。
すなわち、私が株式投資に専念していた頃、40%のリターンを狙うことばかり考えていましたが、同時に1年間で資産の4割を失うリスクを抱えていたということです。
気づきませんでした・・・

人は投資を始めるとき、儲けることだけを考えて行動しがちですが、アセットアロケーションは、リターンよりリスクから運用を考えるのです。
アセットアロケーションの最大の効果は、資産を分散させることで、リターンのブレを小さくできるのです。
これが著者の言う「ゲームオーバーにならずに資産設計を長期で続ける方法」なのです。

アセットアロケーションを知るまでは、資産運用は日本株式だけあれば十分で、国債や債券ファンド、外国株式に投資する理由がわかりませんでした。(最初、本書はマネックス証券の商品を宣伝しているだけかと勘違いしていました。)

私は、年間20%までの損失可能性をリスク許容度と決め、本書を参考に
  日本株式:30%
  日本債券:10%
  外国株式:20%
  外国債券:20%
  その他:20%
のアセットアロケーションにしました。

あとは、上記に従って投資信託等を購入しただけです。
これだけで、リターンのブレを小さくできるばかりか、株式の銘柄選択から開放され、不動産投資に時間が割けました。
大家さんには、お奨めの資産運用法だと思います。

次回は、アセットアロケーションを1年実践した結果を報告します。

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関連記事:1年間の運用結果

日本で初めてアセットアロケーションの実践方法を説いた本です。
内藤忍の資産設計塾
内藤忍の資産設計塾


こちらとセットで読まれることをお奨めしたいです!
内藤忍の資産設計塾 実践編
内藤忍の資産設計塾 実践編 ―自分も資産も成長する新・資産三分法

テーマ : 株式投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

殺人エレベーター

東京都港区のマンション「シティハイツ竹芝」で、高校2年の市川大輔さんが、エレベーターを降りようとして、突然動きだしたエレベーターと天井の間に挟まれて死亡するという事故が発生しました。

私は、この事故の記事を見たとき、自分の目を疑いました。
エレベーター設備を知っている人から見れば、「ありえない事故」だからです。

エレベーターは、マンションで唯一、人命を預る設備です。
故に、エレベーターには、二重三重の安全装置が装備されています。

ドアが開いている間は、物理的に安全スイッチが遮断されているため、カゴを上下させようとしても、通電しない(電気的に遮断されている)はずです。
それが、ドアが開いたままカゴが上がり始めたのですから、「ありえない事故」なのです。
昨年の夏、頻発した地震で、多くのエレベーターで閉じ込めが発生したのは、この安全スイッチが地震ではずれたままになってしまい、電気的に動かそうとしても動かない状態だったのです。エレベーターは、安全が確認できない場合は、基本的に動かないものなのです。(過去の記事をご参照ください。
安全装置が付いてなかったとは考えにくいので、すると、電気的に遮断されていても物理的に動き出す原因とは・・・
これは私見ですが、駆動部にあるブレーキの保持機能が著しく劣っていたために、2人しか乗っていないカゴより、つりあい重りの方が重くて、カゴがするすると上がり始めた、ということでしょうか。

とにかく、原因究明はそんなに時間がかからないでしょう。
問題は、責任の所在です。

このエレベーターのメーカーは、シンドラーエレベータという外国企業です。
世界2位のシンドラーも、国内シェアは僅かです。
国内メーカーなら、逃げ場がないので、築いた信頼を守ることを重視するでしょう。
外国企業は、何を言い出すか分かりませんし、日本を撤退することも考えられます。

このエレベーターのメンテナンス会社は、エス・イー・シーエレベーターという独立系保守会社です。
SECは、どこのエレベーターでもメンテを請け負う独立系の中でも元気のいい会社ですが、「規定の保守はやっていた」がお約束で、恐らく責任はとらないでしょう。

そして、所有者は港区。

おそらく、責任のなすりつけ合いになる気がします。

エレベーターメンテナンスは、単なる注油や清掃ではなく、マンションで唯一人命を預る設備の安全確認をする必要があるから点検が義務付けられており、所有者は「高い」と思いながらも管理を委託しているのです。
市川大輔さんのご冥福をお祈りします。
今回の事件が、根本から解決することを望みます。

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関連記事:シンドラーに怒りを覚える!
     エレベーター閉じ込め、真の原因は?
     究極のエレベーターメンテナンスコスト削減策

テーマ : 今日の出来事
ジャンル : 日記

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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