キャッシュフロー１０１

日本フィナンシャルアカデミー主催のキャッシュフロー101ゲーム会in大阪に参加しました。
そして、このゲームの素晴らしさに感動した次第です。
本当によくできたゲームだと思いました。

最終的にはラットレースを抜け出して、ファーストトラックで資産を加速的に築いていけたのですが、その過程で学べたことがたくさんありました。

保守的になっていては金持ちにはなれず、ある程度のリスクは背負って投資をしないといけない。
しかし、許容範囲を超えてリスクを背負っても、万一職がなくなると支出を賄えずに破綻する可能性がある。
借金には悪い借金と良い借金があり、キャッシュフローをプラスにするための借金であれば、資産は増えていく。
ファーストトラックに移行すると、資産はみるみるうちに増殖し、今までのラットレースはまるで別世界に感じる。

ゲームとはいえ、これらを実感できるなんて、本当によくできていると感じました。

借金をして収益マンションを買い、キャッシュフローを増やしながら資産を積み重ねていき、好機が到来して所有不動産を高値売却、できたキャッシュで高収益ビジネスを購入。
今回はこんな感じでラットレースを脱出しました。

これはゲームなので、今回は運がよかっただけだと思います。
引いたカードによって結果は様々だと思いますが、どのような結果になってもそれぞれ学ぶことがありそうだと思いました。
またゲーム会があれば、参加したいと思います。

ゲーム会の後、同じテーブルになった方と軽く飲みに行きました。
ファイナンシャル・インテリジェンスを高めたいと、志を同じくする方との時間は有意義でした。

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関連記事：キャッシュフローゲーム会に参加します

15年前の記憶

年明けから続いた忙しさも、だいぶん落ち着いてきました。
ブログの更新ペースもまた上げていきたいです。
とりあえず、ブログデザインを変えてみました。

時間に余裕ができたってことで、昨日は、"なんばHatch"で行われた遊佐未森のコンサートツアー「休暇小屋」に行ってきました。
遊佐未森は、1988年の「空耳の丘」から聞き始めて、ソラミミ倶楽部に入会。1989年の「ハルモニオデオン」から1998年の「ＥＣＨＯ」までコンサートにも欠かさず行ってたくらいのファンです。
結婚を機に聞かなくなったのですが、最近、ニューアルバムが出たのを知って、思わず独身時代を思い出して購入、8年ぶりにコンサートに行った訳です。
15年くらい前は、大きな会場で演出も楽しむといった感じがありましたが、今はこじんまりした会場で、遊佐未森の音楽を純粋に楽しむといった感じで、これまた非常によかったです。
静かなピアノ弾き語り、透き通ったハイトーンボイス、10年以上前の曲と懐かしい記憶、そして盛り上がった曲でのライブ感、今までで一番のコンサートだったかな。
「芸歴19年でこんなハードなステージをやるとは」とは、会場で遊佐未森 本人のお言葉です。
開演前に、「お一人ですか？」と話しかけてくれた隣の席の方、私と同じく10年ぶりくらいのコンサートだそうで、いろいろ会話が弾みました。
思いがけず、非常に楽しい時間が過ごせたので、今回はブログのテーマとまったく関係がありませんが、書いてしまいました。
こんなこと書くと、単身赴任を満喫しまくっているのがバレバレだな・・・

休暇小屋(初回限定盤)(DVD付)

遊佐未森のニューアルバム「休暇小屋」、最近は、私の通勤時間を心地よくしてくれてます。
ネットで見つけたyohmenさんのブログの表現をお借りすると、「耳から清涼飲料水みたいなのがサッと入ってきて、体の奥まで一瞬でしみわたるような爽快感」。
まったく同感です。

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庁舎の管理をさせてくれ！

本社にいると、現場では入手できない情報がいろいろ収集できます。
こんなニュースがありました。
大和総研がまとめた「政府のバランスシート改革」によると、「庁舎の管理委託や証券化は財政に好影響をあたえる」としています。

庁舎管理業務のアウトソースや証券化、ぜひ実現して欲しいです。
現在は、経済的にムダな管理をしているのではないでしょうか。
民間のノウハウで効率的な管理をし、税金のムダ使いを抑止したいですね。
もし、証券化されたら、管理運営業務は、証券化物件の実績を積んでいるＰＭ会社が有利になるでしょうか？

以前、独立行政法人の建物の管理体制構築コンサルの営業に行ったことがあります。
新管理体制を提案すると、総務の方からは歓迎されます。
しかし、施設部の方から強烈な反発にあいました。彼らの仕事がなくなるからだと思います。
結局、我々の提案内容だけ盗まれて、管理のアウトソースはもらえませんでした。
そんなことにならなければいいですけど・・・

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それでも景気がいい不動産ファンド

仕事で金曜日から東京に来ています。(戻ってます。)

今日は比較的時間が空いていたので、しばらく訪問していない不動産ファンド会社をいくつか訪問し、仕事というよりも個人的に情報収集をしました。f(^^;)

・東京ではほとんど買えなくなっている。
・でもお金は集まっているので買わなきゃいけない。
・これからは、地方、他用途、海外だ。
・東京は開発型の証券化物件に注力。
・今年が過渡期のつもりで、人員も積極的に採用をしている。
・市場は、経済指標や金利動向に一喜一憂して、株価は軟調な局面にあるが、社内はいたって強気、あるいは楽観的だ。
といった話が聞けました。
他にもいろいろ話をしましたが、本当に景気がいいなぁと感じました。

また、レジデンシャル系ファンド会社の方に、投資判断のコツを教えてもらいました。
普段から多くの物件が持ち込まれる中で、投資に値するものを瞬時で判断するノウハウがあるんですね。参考になりました。

水曜日には大阪に戻る予定です。
仕事で成果を出しつつ、多くの情報を吸収して帰ろうと思ってます。

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キャッシュフローゲーム会に参加します

大ベストセラーとなったロバートキヨサキ氏の『金持ち父さん貧乏父さん』で、ボードゲームが紹介されていました。
「キャッシュフローゲーム101」というボードゲームです。
「借金や税金のためだけに働く毎日からどうすれば抜け出すことができるのか」を学ぶためのゲームです。
会計、金融、投資について、楽しみながら理解が深まるのだそうです。
私がこの本を読んだ時には英語版しかなかったのですが、最近は日本語版があるんですね。

日本フィナンシャルアカデミーが、このキャッシュフロー101のゲーム会を大阪で開催するというので、試しに参加申し込みしてみました。
どういうゲームなのか、前々から興味があったので楽しみです。

当日、参加される方はお声掛けいただけると嬉しいです。
一緒に「ファイナンシャル・インテリジェンス」を学びましょう！


日本フィナンシャルアカデミーでは、常に実践的なセミナーを開催していますが、８月にはこんな魅力的なイベントがありますよ！（東京ですが）
「ファイナンシャルアカデミー感謝際2006」
　そうそうたる講師陣！
　　・不動産投資アドバイザー代表、広瀬智也氏
　　・サラリーマン不動産投資家、束田光陽氏
　　・ネット起業家、畑岡宏光氏
　　・個人投資家、吉川英一氏
　　・ネットトレーダー、小泉俊昭氏
　　・投資家 兼 大学教授、小泉俊昭氏

さまざまな投資法、ノウハウにふれることができそうです。
しかも参加無料！さっそく、私は参加申し込みしました。
席に限りがあるので、興味のある方はお早めに！
予約はこちらから→「ファイナンシャルアカデミー感謝際2006」

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関連記事：キャッシュフロー１０１

大阪のイメージ

大阪といえば、どのようなイメージを浮かべますか？
関西弁、たこ焼き、食い倒れ、お笑い、ボケ・ツッコミ、派手な服、気さく、阪神タイガース・・・
私にとって、大阪は過ごしやすい街だと思います。

しかし、海外のガイドブックには、大阪をとんでもない街のように解説しているんですね。
・大阪はヤクザの街
・大阪は日本有数の食の街でもあるが、大阪人は食にお金をかけない
・醜いにもかかわらず、愛されることを切望している
・仕事がなくなっても、人生の楽しみ方を知っている
・心斎橋は上品な客と、酔っ払いが絶え間なく歩く

これを読んだ外国人は、大阪に行きたいとは思わないですよね。

ビルのテナントさんには、海外を相手にビジネスしている企業もあります。
大阪のイメージダウンは、これらの大阪企業にとっても、不利益のように思えます。

大阪には、大阪のイメージ向上を図るため、「大阪ブランドコミッティ」という組織が大阪ブランド戦略を展開しています。
間違ったガイドブックは訂正してもらい、外国人には、正しい大阪の知識を知ってもらいたいですね。

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梅田の賃料上昇事例

東京都心５区のオフィス空室率が10カ月連続低下していますね。
梅田でも優良な空室在庫が激減しているようです。
梅田で100坪くらいの空室が発生すると、仲介業者からの問合せが殺到します。
貸主が超強気になれる時代がやってきました。
はっきり言って、最近リーシングが楽しくてたまりません。

前オーナーが、退去防衛で賃料値下げに応じる代わりに、２年間の解約禁止条項を付けたテナントがいます。
そのテナントが、移転したいのに解約禁止条項があって動けないと言ってきました。
もしこのテナントが退去した場合、今の市況なら30％高い賃料で、それもすぐに新規テナントが決まることが期待できます。
このテナントに対して、解約禁止条項をはずしてあげることにしました。
１年前では考えられない状況です。
テナント対応といえば「退去防衛」一色だった時代が遠い昔のよう・・・

また、ある地方都市に本社があるテナントが、「現在の市況を鑑みて賃料値下げをお願いしたい」とレターを送ってきました。
さっそく本社の総務部長に電話です。
「○○部長、残念ながら梅田の市況を鑑みるなら”値上げ”ですわ！」
あぁー気持ちいい！

話は変わりますが、西梅田の商業施設「ハービスエント」内にあるティファニー店舗で展示されていたワールド・ベースボール・クラシック（ＷＢＣ）優勝トロフィーを見てきました。
このトロフィー、ティファニー製だったようです。



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関連記事：深夜の緊急対応
　　　　　オフィス賃料５年ぶり上げ
　　　　　空室率がついに！

銀行へのプレゼン資料

ＧＷ中は、家族と貴重な時間(単身赴任していると当たり前のことが貴重に思える)を過ごしましたが、深夜・早朝は不動産投資のための時間も割きました。

取り引き金融機関を増やしたかったので、金融機関向けに、プレゼンテーション資料を作成しました。
参考にしたのは、「３年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ・２」というお宝不動産セミナーＤＶＤです。


私自身、プロパティマネージャーとして、収益不動産の事業計画や収支シミュレーションは仕事でやっていることなので、資料作成は慣れているつもりだったのですが、講師のMatsumura氏のやり方を聞いて、自分はまだまだ甘かったことを知りました。
Matsumura氏のプレゼンテーション資料は、力の入れようが違いすぎます。
そうかぁ、取り引きも資産もない普通のサラリーマンが、金融機関に新規取り引きをお願いするときは、ここまで周到に資料を準備する必要があるのかー・・・

Matsumura氏は、ロンドンから帰国してすぐ、コネなし、カネなし、信頼なしだけど、建築の知識と不動産投資に対する情熱はある、という状況から、不動産屋と銀行をまわり始められ、実際に成功したという事例を紹介されています。
プロパティマネージャーとしての経験と不動産投資に対する情熱は普通の人には負けないと思っていましたので、Matsumura氏の境遇に近く、自分がどのようなプレゼンテーションをすれば効果的なのか、よーくわかりました。
そこで、Matsumura氏のプレゼン方法を参考に、資料を作成してみたのです。
これを持って、金融機関まわりをしてみようと思ってます。

「３年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ・２」には、銀行へのプレゼンの仕方の他に、物件情報を得るためのコツ、不動産業者との付き合い方等の講義があります。


融資稟議を通させるコツ、買主と価格交渉する際のコツ、敷金０円で募集する方法など、このセミナーから得られるアイデアの数は少なくありません。
コネなし、カネなし、信頼なしで不動産投資を始めたのに、３年で10億円もの不動産を買える人は、やはりものの考え方と行動力が違うんだなぁと、とても参考になりました。

Matsumura氏のような発想力と行動力、そして、先日も紹介した「３年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ・１」で学んだように、物件チェック、マーケット調査、資料準備、融資条件交渉、金額交渉を物件購入に向けて時間管理していく「タイミング・マネジメント」手法を実践すれば、少なくとも普通の投資家には負けないな・・・と思いました。


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　　関連記事：忙しくてもタイミング・マネジメント！

10億円の資金を集め、毎年1億円の収入を得る方法が学べます。
「３年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ・２」

来年のＧＷは海外旅行！

ＧＷは晴天続きで、久しぶりに家族とのんびり、楽しく過ごしました。
今年のＧＷは並びがよかったので、海外旅行に行かれた人も多いようですね。
私も来年のＧＷは、家族で海外旅行をしようと考えています。

実は、このサイトで非常に有益な情報を購入し、それを実践しているんです。

それは、「2100円で海外旅行する方法」です。

これは、非常に面白く、魅力的な情報です。
よくこの方法に気が付いたなぁと感心させられます。
実は、私もこの方法に似たやり方は自分で実践していたのですが、やり方が中途半端だったようです。
この方法を知っていれば、すでに家族みんなで海外旅行に行けていたことになります。
実にもったいない話です。
まさに、「知っているのと知っていないのでは大違いだった！」という訳です。

どういう情報かは、それをこのサイトで販売されているため、残念ながらここではご紹介できず、ご購入していただくしかないのですが、私だけいい思いするのももったいないと思いましたので紹介させていただきました。


詳しくは、こちらのサイトをご覧ください↓




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マザーズオークションに新メニューの提案

不動産競売「マザーズオークション」を運営する株式会社アイディーユーの魅力については、何度か取り上げました。
ＩＤＵは、自らがパイオニアとなって確立させた不動産オークションのサービスを横展開させるために、アジア航測株式会社と資本業務提携をしたことも、過去の記事で取り上げました。
そして、マザーズオークションの出展件数を増やすために、最近相次いで不動産会社と業務提携を進めています。
その中でも、おもしろいなと思ったのが、株式会社アーバン・アセットマネジメントとの「オークションファンド設立」です。

ファンド設立の目的は、ファンドで取得した不動産をアーバン・アセットマネジメントのノウハウでバリューアップし、マザーズオークションで売却するためです。
まずはオフィスビル５物件を50億円で取得し、最終的には150億円程度の規模に拡大するようです。

ＩＤＵは、物件を確保でき、アーバン・アセットマネジメントは、マザーズオークショが謳う「透明性」「公平性」「経済合理性」によって出資者に最大利益を還元できるという、WIN-WIN な提携です。ウマイ！
プライベートファンドが物件を高値で売却する方法として、ＲＥＩＴ組成の他に、「なるほど、こういう手があったか！」

アーバン・アセットマネジメントといえば、広島出身のアーバンコーポレイションのグループ会社。
押しの強い社員が多く、この人たちならガンガン物件を取得できても不思議ではないわな・・・て感じです。

ところで、マザーズオークションは、物件を売却できるサイトですが、売却したあと物件の面倒は誰が見るのでしょうか？
本件のように、ファンドがバリューアップした物件を買うのは、規模的にみて法人であると考えられます。
エンドテナントが、入居ビルを本社ビルとして購入する。
あるいは、業績が良くなってきたので、景気の波で上下する利益を一部安定化させるために、潤沢なキャッシュで収益不動産を購入する企業もいます。
不動産を売る時、法人の担当営業は「おたくは不動産売るまでは、あれやこれや頑張るけど、売った後は売りっ放しで何の面倒も見てくれんのやね」とイヤミを言われる場合もあります。
そんな時は、ぜひ私の会社をプロパティマネジメント会社として紹介して欲しいものです。
所有者変更に伴う面倒な手続きから、日常のオーナー業務、建物管理に関する専門的な判断まで、プロに任せるのが一番です。

マザーズオークションも、業務拡大に伴って、売却後のＰＭ会社紹介は必須サービスメニューになるのではないでしょうか？
一度、営業に行ってみようかな。
聞いてくれなかったら、株主として次回の株主総会で提案するからね！！（先日、ＩＤＵの個人株主になりました。）

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関連記事：マザーズオークションの躍進
　　　　　ＩＤＵ株を購入

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ＩＤＵ株を購入

ＧＷはブチ抜き９連休で、東京に戻ってきています。
昨日は、娘が幼稚園に行ってる間に、妻を連れて「アロマクラシコ」にランチに行ってきました。
品川にできた時から、一度は行ってみたいと思っていたお店です。
単身赴任で日頃苦労をかけてる妻の気晴らしにと出かけました。
処女牛の炭火焼、最高においしかったです。
平日の昼間、ビジネスマンが行き来する風景を眺めながら、ビールやワインを飲んで、ちょっと気分よかったです。

さて、本日、不動産競売「マザーズオークション」を運営する株式会社アイディーユー(8922)の株を買ってしまいました。
高値からだいたい半値下がった40万円を切ったらところに指値しておいたのを、実は自分でも忘れていたのですが、約定通知がメールで届いて思い出しました。 f(^^;)
過去の記事で書いたとおり、ＩＤＵの将来性に魅力を感じた私は、ＩＤＵ株の購入を考えましたが、その翌日から１週間で株価が20万円から30万円に急騰し、それから数日で40万越えしてしまったので手を出せずに見ているだけでした。
そして、80万円の手前までいって、40万円まで戻ったところで購入です。
チャート的に今買うのは勇気がいります。もしかしたらもっと下がるかもしれません。
ＩＤＵの本社がある西梅田のヒルトンプラザウエストは、むちゃくちゃ賃料の高いオフィスビルです。
幹部は遊び好きが多く、夜は新地で豪遊しているという噂も聞きます。

でも、この半年で進めてきた事業展開、業務提携を見ていると、確立したビジネスモデルを軸にサービスを横展開しているのがわかります。
どこかの新興企業と違って、事業を拡大しても基幹業務の軸がぶれていないところが流石です。

だから、ＩＤＵの将来性という船に私も乗ることにしました。
高い賃料払っても、新地で豪遊してもいいから、しっかり儲けて株主に報いて、私にもその恩恵をうけさせてください！

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関連記事：不動産オークションの可能性（前編）
　　　　　不動産オークションの可能性（後編）
　　　　　不動産ファンドに所有物件を売る方法
　　　　　無料の不動産投資専門情報誌Lucra
　　　　　マザーズオークションの躍進
　　　　　マザーズオークションで物件を売却

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