深夜の緊急対応

残業中の出来事。
夜の10時、「あと１件ＡＭさんに報告を書いたら今日は帰ろう」そう思ったとき電話が鳴りました。
電話はテナントさんからで、「駐車場から車を出そうと思ったら、シャッターの前に誰かの車が止まっていて出せない。」とのことでした。
なぜ管理会社でなく、ＰＭ会社に電話がかかってきたのだろうと思いながらも緊急対応です。

管理会社の事務所と夜間連絡先に電話しましたが、誰も出ません。ありえないことです・・・
なんとか手を尽くして、管理会社の営業担当を携帯でつかまえました。
しかし、現場に急行できる人が近くにいないことがわかりました。
どうにかして、非番の保安員が現場に向かうことになりました。
すでにテナントさんの電話から45分が経過しています。
「で、どうなった？」と、電話の先でテナントさんはどんどん機嫌が悪くなっています。

状況を聞いたところ、ビルの敷地内の出来事ですので、警察に連絡しても解決しなさそうです。
テナントさんに、タクシーで帰っていただこうとしましたが、車は早朝から営業で使うから乗って帰るのだと言います。
車のナンバーから、シャッターの前に止まっている車もこのビルのテナントさんであることが判明しました。
さっそく、そのテナントさんに連絡をとってみますが、そちらも連絡がとれません。
いよいよ、レッカー出動か。でも内部テナントさんの車なら手荒なこともできない・・・
ちょっとズラすだけならいいかな・・・
民間のレッカー会社に連絡だ。
レッカー会社は他の現場にいてすぐに来れない？！

かけつけた保安員とそんなやりとりをしている間に、問題はあっけなく解決してしまいました。
保安員が部屋で緊急連絡先等を確認をしている最中に、おそらく近くで食事をしていた（飲んでいた？）不法駐車のテナントさんが駐車場に戻ってきて車に乗って帰ったのです。
最初の電話から２時間が経っていました。
やっと車を出せたテナントさんは、えらくご立腹で帰られました。

翌朝、当社の責任者と管理会社の担当を連れて、テナントさんに謝罪に行きました。
その方は言いました。「こんなことがあるようでは解約も考えさせていただきますわ」
ちょっとカチンときました。冗談じゃない！
管理会社に連絡が入らなかったという問題はありますが、私はＰＭなのにＰＭの責任範囲を越えて、テナントさんのため深夜に精一杯頑張ったんです。
怒るなら不法駐車した方に向けてくれ！
だいたい、解約をチラつかせたら貸主は恐縮すると思ったら大間違いです。
いま市況は強くて、たぶん出て行ってくれたら、すぐに今より高い賃料で決まるハズです
。
もしかしたら、テナントさんの前でニヤリとしてしまったかも知れません。

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もう買えない世の中なのか？！

東京の自宅に所得税の還付通知が届いたようです。
11万円が戻ってきます。
あぁ、苦労して確定申告した甲斐がありました。

さて、この週末もいくつかの不動産屋と情報交換をしました。
最近、一見よさげな物件、しかしシミュレーションしたら買えなかった物件が３つありましたが、そのどれもが成約したことを知らされました。
「えっ、あの値段で買った人がいるの？！」そんな驚きでした。

また、転売業者について、つい最近まで大阪で良い物件が出るとほとんど転売業者が先に買い付けていたそうですが、その傾向が関西一円に広がってきているようです。
日銀の量的緩和解除があってから、ますます不動産が買えない状況になっているようです。

なんだか焦りを感じてきました。よくないです。
買うことが目的ではないのに、買えないことに焦りを感じるなんて。
冷静にならないと・・・

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阪神と阪急が経営統合へ

阪急ホールディングスが、村上ファンドから阪神電鉄株をＴＯＢすることを決めたようですね。
まさか村上ファンド阪神株の買い占めが、関西私鉄の再編につながるとは想像もつきませんでした。

スポーツ新聞では「阪急タイガース誕生」みたいな記事になってしまっていますが、東京ではこのニュースにどれくらいの関心が注がれているのでしょうか。
関西の阪神ファンは、タイガースが過去に球団（阪急ブレーブス）を売却した会社の傘下になることに、少なからず抵抗がありますが、変な外資に買われるよりは良かったと言っています。
これは、当事者である阪神電鉄関係者も同じ気持ちなのではないでしょうか。

さて、このＴＯＢが成立すると、阪急ホールディングスは阪神電鉄が所有する不動産を獲得することになります。
これは、とてつもない収益力を生み出すことが想像できます。
阪急への阪神株売却のニュースが出てから、気にして梅田の街を歩いてみました。
ＪＲ大阪駅の北と東には、阪急百貨店やＨＥＰナビオ、ファイブなどファッションに強い商業施設を中心にいわゆる「阪急村」があります。
ＪＲ大阪駅の南には食が充実した阪神百貨店、そして阪神の西梅田再開発で誕生したハービスは、高級ブランドが集結し、オフィスタワーも高い賃料をとっています。
大阪駅を中心とした、これらの不動産からあがる収益を、ひとつの会社で享受できるのですからすごい収益力です。

東京の人にわかりやすく例えるなら、東京駅の丸の内側に多数の不動産を所有する三菱地所が、日本橋側の再開発を進める三井不動産を傘下に納め、一体となって東京駅の街づくりを始めるイメージです。
すごい出来事であることがわかりますよね。

将来は、阪急リート投資法人のポートフォリオに、阪神の不動産も組み込まれる可能性、たぶんありますよね。

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相手は転売業者だったのか！

今日は、ビル管理業で起業した友人と飲みました。
バイタリティあふれる人と話していると力が湧いてきます。

さて、自宅に不動産屋さんから物件情報が届いていました。
しかし、見たことがある物件・・・

「あっ、先月買い付けを入れたけど買えなかった物件だ！」

先月、物件情報を見た瞬間に「これは！」と感じて、その日の夜に物件を見に行って、すぐに戻ってシミュレーションして、そして買い付けを入れたけど、数時間の差で二番手だったのです。

その買えなかった物件が、1,000万円以上高くなって売りに出されているのです。
一番手の買主は、転売業者だったんです。

　人が真剣にマンション運営を考えているのに邪魔するなよなー！！！

1,000万円以上高くなっても９％で回っています。
でも今さらこの値段で買いたくはありません。
たぶん転売業者は、値引きには応じてくれないでしょう。
それなりの利回りになる物件でしたから、売れるまではインカムゲインを享受しようという魂胆でしょう。

関西で物件を探し始めて、いくつか魅力的な物件に出会いましたが、「これは！」と感じて買い付けを入れたのはこの物件だけです。
その物件は、転売業者も目を付けて、すぐに1,000万円以上利ザヤが稼げる物件だった。
「私の目利き力も捨てたものではないな」と、少し自信がつきました。（と、前向きな私・・・）

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忙しくてもタイミング・マネジメント！

不動産投資を始めるには、物件情報を集めなければなりません。
物件情報を集め始めると、いろいろ情報が届きます。
不動産屋さんは、買ってくれると期待して送ってくるわけですから、「仕事が忙しいから」と無視するわけにはいきません。
いい物件と悪い物件を判断して、悪い物件は「こういう理由で投資できない」、いい物件には「融資の事前審査を依頼するから銀行と連携してくれ」と、反応を示さないといけません。
先日書いたように、仕事が忙しい中、物件探しを再開しましたので、夜自宅に戻ると、ＦＡＸやメールで物件情報が届いています。
昨日も銀行に提出するための収支計画作成でAM3:00まで頑張ったので、一日寝不足で辛かったです。

物件情報を獲得したら、物件のチェック、マーケットの調査、資料の準備、融資条件の交渉、金額の交渉とそれぞれ同時に進めていかないと、いい物件は他人に買われてしまいます。
このＤＶＤで学んだ「タイミング・マネジメント」が役に立ています。
頭を使って、体を動かさないと、不動産投資はできないんですね。

ところで、今日はちょっとしたきっかけで、レジデンシャル系ファンド会社のアクイジション担当の方と、プライベートな場で交流する機会がありました。
やっぱり、プロの方は川上の優良な情報をつかんでますね。
その中の一部でも個人的にまわしていただければ、いい物件買えるかなぁと期待しちゃいます。
人脈は宝ですね。

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不動産投資のためのタイミング・マネージメント術が学べるＤＶＤです。
「3年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ！」

承継同意してもらうには

東洋経済の今週号の表紙をめくってビックリしました。
大学時代に研究していた装置の写真が一面掲載されており、母校の記事があったのです。
写真は「大強度パルスパワー発生装置」で、学生の頃は、１兆ワットのパルスイオンビームを発生させて、慣性核融合に関する基礎研究をしていたんです。
ああ、懐かしきエンジニア時代・・・

さて、今週も新規受託物件の承継同意に忙しい毎日です。
今担当しているビルは、本当に様々な業種のテナントが入っています。
弁護士事務所、会計事務所、県庁の大阪事務所、独立行政法人、同業他社(!)といった強敵もたくさん。
多くのテナントさんは、証券化スキームなんて知らない方ばかりです。
簡単に承諾を得られるテナントさんもあれば、証券化スキームについて、トコトン聞いてくるテナントさんもいます。
「なぜ、売主は証券化したの？」「なぜ、信託銀行はＳＰＣに貸すの？」「なぜ、貸主ではなく信託銀行に賃料を払うの？」「信託銀行はメリットあるの？」「有限会社に敷金預けて大丈夫なの？」「信託銀行とおたく(ＰＭ)の関係は？」
こちらは同じ説明を何十件も繰り返しているので、「Precious Worksさんのブログを読んでください。詳しく説明してありますから・・・」なんて省略したくなります・・・
説明すればするほどドツボにはまっていく場合もあります。
ただ、作業をこなすだけだったら、簡単な説明でごまかして「なんやようわからん仕組みやけど、今までと変わらんのやな」と言わせて印鑑をもらうという手もあります。
でも、ここで誠心誠意説明して、理解してから承継に了解してもらうと、時間はかかりますが、その後のテナントさんとの付き合いは断然しやすくなります。承継の説明と同時に今後の運営の方針も説明すると、我々の働きに期待もしてくれます。
これが、以前にも書きましたが、ＡＭに向かってする仕事ではなく、テナントに向かって仕事する私のやり方です。
そんな感じで、今週もアッという間に過ぎていくのでしょう。

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　関連記事：ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？

物件探し再開

大阪ドームに阪神vs横浜戦を見に行ってきました。
一度は阪神戦をホームで観戦したいと思っていたので、いい記念になりました。
そして、金本兄貴、904試合連続フルイニング出場おめでとう！
　　　

さて、ここ２週間、不動産屋さんからいくつか物件情報をいただいていたのですが、まったく反応できてなかったので、店舗に赴いての情報収集、物件視察をし、部屋に戻ってシミュレーションをしました。
２物件、融資条件によっては投資できそうな物件があったので、融資の事前審査の依頼をかけました。
２月に、情報をもらったその日に買付証明を入れたのですが、二番手で買えなかったため、めげずにその後も新規に不動産屋まわりをして、情報収集を拡げてきました。
不動産屋さん、金融機関とパイプができてくると、情報収集から融資の審査までがスムーズになってきました。
焦らずに、いい物件を探したいと思っています。

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新規物件の立ち上げで大忙し

４月になり新年度に入りましたが、先月から引き続き忙しい毎日が続いています。
３月末に３物件受託したので、その立ち上げに追われています。
そのうちの１件は、売買時にヒモ付きで他のＰＭ会社に決まっていたのですが、ＡＭ会社からＰＭ契約の案文を見るなり「我々にこんな対応はできません」とケツ割って逃げてしまったらしく、慌てたＡＭ会社から特命で持ち込まれた案件で、何の準備もできてなかったため、てんてこ舞いです。
この１週間は、ろくに昼食をとる時間もありませんでした・・・

今私が担当しているビルには、都道府県の大阪事務所がテナントとしていくつか入っているのですが、県というのは本当に融通がききません。
「この契約にはあの書類が必要」、「この確認にはあれを出せ」、「この印鑑でないと支払えない」。
一方で、要求された書類に印鑑を押すのは、信託不動産の所有者である信託銀行です。
信託銀行も印鑑を押す際のチェックには、過剰なくらいに時間がかかります。
県からは「いついつまでに書類をもらわないと電子決裁に間に合わない」と言われ、信託銀行からは「押印には４日かかる」と言われ、それだけでも「たのむよー」という気持ちだったのに、やっとできた書類を急いで県に持っていくと、もう時間外で早々と事務所は閉まっていた・・・という出来事がありました。こんなことがあると、ドッと疲れが出ます。

新規受託した物件の承継同意でテナントをまわった際には、今回の証券化スキームを説明したわけですが、テナントも「証券化」なんて聞きなれない言葉が出てきたので独自に調べます。そうしたら、タイミング悪くＪＰモルガン信託銀行が金融庁から処分を受けたニュースが出ていたので、「信託銀行も信頼できないようだね」予想外の展開にタジタジ・・・

あぁ、疲れました。
大阪は、そろそろ桜が満開になりそうですが、ゆっくり花見をする時間は しばらくなさそうです・・・

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