資産インフレは始まっている？！

先週もほとんど寝に帰るだけの忙しい毎日でした。
たまった疲れを癒すために休日は温泉に行ってきました。
ラーメン店の天下一品がなぜか始めた「スパリゾート雄琴あがりゃんせ」、昨年11月にオープンしたばかりなので、綺麗で、快適で、一日のんびりしてきました。

さて、この１週間も取り上げたい気になるニュースがいくつかありましたが、一番は3月23日に発表された公示地価。
関西で地価の上昇率が一番だったのは、大阪第一生命ビルの20.4％でした。
「20％も上がったのかー！」と思いきや、全国ではベスト10にも入ってないんですね。
名古屋駅前では40％近く上昇しているのにビックリです。

特に地方都市にも下げ止まり、上昇地点が増えたというのが印象的です。
「下げ止まり」という表現を見て、先日読んだ『直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法』の一文を思い出しました。
著者の藤巻健史氏は、『日本中の不動産資産残高の約30〜40％はこの国土の2〜3％の土地に集中している』というＨＳＢＣのレポートを取り上げて、『東京中心部の地価の底打ちを「単に、東京でしか地価が上昇していない」と地理的観点から捉えるのではなく、日本の土地総額の観点から、「30％から40％の土地が力強く上昇を始めた。』と説いています。
これは、昨年の公示地価の発表で、東京中心部に上昇地点が現れ始めたことを受けての著者の考えです。
この考えで今回の発表を見ると、3月24日の日経一面には「資産デフレ 出口視野に」なんて見出しがありましたが、すでに資産インフレは始まっているのかもしれないと思いました。

資産インフレ・・・すでに長期固定金利で収益不動産を購入した人には待ちわびた時代かも知れませんが・・・
これからの人には、投資適格物件の価格上昇と高金利、不動産投資ができない世の中になるのでしょうか・・・

直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法
藤巻 健史



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関連記事：積極的に借金をする理由

春物の服が必要だ

予想通り、忙殺されそうな毎日が続いています。
そして、また１件ビルを受託してしまいました。
今回も大きなビルです。
今年に入ってからは、東京より大阪の方が新規受託物件が増えています。
売買が東京から地方に広がっている証拠でしょう。

当初、年末に受託したプロジェクトの立ち上げで大阪に来たのですが、その間に想定外の物件数が大阪でとれてしまったため、「聞いてないよ」状態でひたすら働いてます。
そして、当初のプロジェクトは軌道に乗り始めたので、タイミング的には引継ぎをして東京に戻れる頃なのですが、これまた想定外、「しばらく大阪が落ち着くまで延長」と言われました。
家族には申し訳ないけど、頑張るしかありません。

この２ヶ月、忙しかったけど、夜や休日を使って不動産屋、銀行とのパイプ作りにも時間と力と注いできました。
関西でいい物件と出会うためにも、もうしばらく大阪で頑張ります。

明日の夜から東京に帰って久しぶりに家族と会い、春物の服を持って22日に戻ってきます。

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確定申告完了

久しぶりにフリーな週末だったので、15日に期限の迫った確定申告をやりました。
先日紹介した「会計士がこっそり明かすマンション投資 実践虎の巻」のおかげで、やっと経費計上するもの、取得費用に計上して減価償却するものの分別方法がわかったので、順調に作業を進め、やっと申告書をまとめることができました。

今まで、「あー確定申告しなきゃー」と思いながら「でも疲れたから寝るー」という毎日を過ごしてきたので、肩の荷がひとつ下りました。

これでまた、純粋に物件探しに専念できます。
でも、今週は、先月受託した物件の月次レポート作成、先週受託した物件のテナントまわり（承継同意）、来週受託する物件の準備作業、今月末決済の物件を受託するためのプレゼン作業・・・尋常じゃなくハードな一週間になります。
もう寝なきゃ・・・

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マザーズオークションで物件を売却

収益不動産を探していると、もっと自己資金があればこの物件買えるのに！と思うことが多々あります。
昨年購入した名古屋の区分所有マンション、非常に安く買えたので、今は表面利回り20％以上で回っています。
このまま回して投資額を回収した５年後に売却しても利益は出るだろうと思ってます。
しかし・・・ふと考えました。
今なら表面利回り10％でもこの物件買う人いるのではないか？
だとすれば、5年分の利益を上乗せして今クロージングするのと同じ経済効果ではないか。(譲渡税は考慮せず）
不動産を所有することで抱えるリスクから開放されて、利益は確定する。
手元の自己資金が増えれば、大きな不動産が買える・・・

そこで、昨日も触れたマザーズオークションの登場。

マザーズオークションが唱える「健全で公平で透明な不動産取引き」は、絶対売主にメリットが大きいと思っていましたので、試しにマザーズオークションに出展の申込みをしてみました。

するとカスタマーセンターから連絡があり、
1.住宅地図
2.土地　登記簿謄本
3.建物　登記簿謄本
4.確認済証・検査済証
5.評価証明書と固都税納税通知書のコピー
6.収入と費用がわかるもの
7.間取図
8.写真
9.身分証明書の写し
を揃えて送りました。

ちょうど、現在開催中の「ハンマーズ・ラッシュ300」の物件を集めている時期で、今なら間に合うとのことでした。

カスタマーセンターの説明では、マザーズオークションとヤフーオークションの２通りの出展方法があるらしく、利回り重視で売却の場合はマザーズオークション、希望価格での売却を希望する場合はヤフーオークションでの出展がいいそうです。

私のスタンスは、高めの設定価格で出展し、札が入ればラッキー、入らなければ継続保有だったので、ヤフーオークションを奨められました。
マザーズオークションは、成約率高める使命があるため、最低価格を安く（利回りを高く）設定して欲しいとのことでした。

先方は、物件の築年数がけっこう経っているので利回りを15％くらいに設定してみては？と奨めます。
私は、実際は定期的な大規模修繕を施しているマンションで、室内もリフォームをしたばかりで古さは感じないのだと説明します。
そして、相談していくうちに、私の物件はマザーズオークションに向いていないことがわかってきました。
マザーズオークションの利用者は、ネット上で物件概要の数字を見て価値を判断します。
私の物件は、実際に見なければ、そのキレイさと管理の程度の良さがわかりません。
そういう訳で、今回の出展は見送りました。

担当者は、非常に親切に相談にのってくれました。
マザーズオークションは、サイト上で様々なデータを蓄積して分析していますので、「この物件なら、この地域のこういった属性の人から、これくらいの価格で入札されるだろう」という予測が可能だそうです。
彼らのノウハウと、そして公正な不動産オークションの仕組み、マザーズオークションは売主に非常にメリットのある売り方だと再確認しました。
またいつか、利用したいと思います。

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　関連記事：マザーズオークションの躍進
　　　　　　不動産オークションの可能性（前編）

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マザーズオークションの躍進

昨年の暮れから注目しているマザーズオークション。
その可能性について過去にも何度か記事を書きましたが、今回は今朝の日経新聞にあった「ＩＤＵ、アジア航測に出資」という記事に注目です。

私はアジア航測という会社は知らなかったのですが、歴史のある測量土木会社なんですね。
記事によると、アジア航測が蓄積してきた測量・映像技術を生かし、マンションやオフィスビルの近隣の様子を歩行者の視点から見た立体的な三次元映像で閲覧できるようにするとあります。
このような機能が強化されれば、物件調査までネット上でできてしまうんですね。
物件検索から物件調査、契約、ローン申込み、決済までネット上で完結するマザーズオークション、アイディーユーが進めるサービスの横展開は本当にすごいなと感心させられます。

そういえば、最近テレビでもやたらとＣＭを見かけますよね。
「マザーズオークションは、不動産のオークションです。」

サイトの方もリニューアルされて、３月３日から「ハンマーズ・ラッシュ３００」といって、総額300億円分のオークションを開催しています。
今までにないくらい物件を集めましたね。
入札は３月１０日からのようですから、いい物件がないか見ておかないと・・・
現金100万円が当るキャンペーンもやっていて、いろいろと力が入っているのが感じられます。

先ほど、ワールドビジネスサテライトでもマザーズオークションの放送があったようですが、私は見ることができませんでした。
どんな内容だったのでしょうか。
誰か見られた方、いらっしゃいましたら教えてください。

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　関連記事：不動産オークションの可能性（前編）
　　　　　　無料の不動産投資専門情報誌Lucra

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PiTaPaを使った大阪のパーク＆ライド

先日、私鉄もＪＲバスも１枚のカードで乗れるＰｉＴａＰａカードをご紹介しました。
時間貸駐車場運営のパーク２４が、このＰｉＴａＰａを使ったパーク＆ライドの取組みを強化しています。
パーク＆ライドとは、都心部の交通渋滞を緩和するため、車を郊外の駐車場に止めて（パーク）、電車に乗り換えて（ライド）都心部に入る方式です。
パーク２４の「タイムズ」はクレジットカードで決済できるため、クレジット機能の付いたＰｉＴａＰａを使えば、例えば「タイムズ八尾南駅前」に車を止めて地下鉄谷町線で市内に移動が、１枚のカードで済むわけです。
さらに、駐車料金が割引になるとか、ＰｉＴａＰａポイントが２倍貯まるとか、便利なだけでなく、大阪人の大好きな「お得」までついてきます。

「便利」と「お得」がくっついたサービス、大阪でどんどん広がるとおもしろいですね。
次は何が出てくるのでしょうか。

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関連記事：ＰｉＴａＰａ

ＪＦＥビル再開発へ

今日は桜が咲き出しそうな暖かい一日でした。春が近づいているのを感じます。
私は、丹波篠山に名物のぼたん鍋を食べに行きました。
イノシシ食って、来週からまたハードな業務に挑もうということです。

さて、大阪では、現場での作業に大忙しなので、業界ニュースの情報源が日経新聞しかありません。
今朝の７面に『ＪＦＥビル再開発へ』という記事がありました。
今月末で一括借りテナントのＪＦＥが退去するので、日本ビルファンドはどうするのかなぁと気になっていました。
結局、ＪＦＥビルは三井不動産が買い戻して建て替えることになりました。
このビルは、長い間、日本鋼管が自社ビルとして使用していたビルです。
自社ビルは、もとから賃貸することを想定していないので、急に賃貸しようとしても難しいことが予想されます。古いビルは尚更です。
譲渡金額の910億円は、三井不動産が保有するビル５棟と交換するんですね。
さすが三井不動産のＲＥＩＴは、窮地に陥っても解決策に余裕がありますね。
もともとのＪＦＥビルの帳簿価格は約700億円だったので利益も乗っています。
ＪＦＥビルは、どのようなビルに生まれ変わるのでしょうか。
三井不動産が三菱地所のおひざもと丸の内エリアに建てるビル、楽しみです。

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新規案件

今月から新規物件の受託がスタートしました。
今回は大きなビルです。
３月１日からテナントに挨拶回りをしていますが、３日間でまわったテナント数、ざっと１００テナント！
承継同意書を持って、テナントに繰り返し繰り返し今回の証券化スキームの説明。
朝から晩までテナントを訪問してひたすら説明。
今週はさすがに疲れました。
明日も予定が入ってます。
嗚呼ゆっくり休みたい・・・
確定申告はいつできるんだろう・・・

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積極的に借金をする理由

今朝、6:30羽田発の飛行機で大阪に戻りました。
機内で、コーヒーを持ってきてくれた客室乗務員が、「いま後ろの窓から綺麗な富士山が見えますよ。見たことがないくらい綺麗です」と言うので、後ろの席に移って窓の景色を見ました。
一面の雲海に富士山だけが頭を出して、雪に覆われた姿が朝日に映えて、それは神々しい景色でした。早起きして得しました。

さて、今日は『直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法』を紹介します。
日銀の量的緩和政策が近いうちに修正されそうな昨今、いよいよ金利の上昇が心配になってきました。
それなのに借金をして不動産投資をするのは、リスクが大きすぎて無謀な行為に思えるときがあります。
そんなときは、自ら積極的に借金をしている人を参考にしたくなります。
銀行からお金を借りられるだけ借りて不動産を買いまくってる人に、伝説のトレーダー藤巻健史氏がいます。

私は、３年前にＲＥＩＴ誕生１周年シンポジウムのパネルディスカッションで壇上にいた藤巻氏の、日本の将来に対する楽観論、円安・インフレ待望論に共感し、その頃書店に並んでいた藤巻氏の『リスク時代の「資産倍増」勉強法』を読み、以来私もずっとインフレ待望論者です。
そんな藤巻氏が、新作『直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法』で「なぜ、いま積極的に借金をするのか」を下記のように解説しています。


藤巻氏は、日本はインフレになると思っています。
理由は、国の借金が800兆円を超え、財政赤字がひどすぎるからです。
もう解決策は、合法的徳政令「インフレ政策」しかありません。
インフレが来なければ財政は破綻、国が破産してしまいます。

インフレは借金している人に味方します。国は日本で最大の借金王です。
一方、個人は資産の大半を預金で運用しています。預金はデフレ時に最適な資産です。
すなわち、国は「インフレ期待型」、個人は「デフレ対応型」であり、国のバランスシートと個人のバランスシートは正反対なのです。

ところで、国と個人がぶつかれば、勝つのは間違いなく国の方です。
政策を決めるのは国であり、国は、国に都合のよい政策を取るからです。
それならばと、藤巻氏は迷わず「強い国サイド」に付くのです。
だから藤巻氏は借金をするのだそうです。

でも、銀行は株を買うためにはお金は貸してくれません。
だから、藤巻氏は不動産投資とセットでどんどん借金をするのだそうです。


なんだか私も、いつかインフレになる気がします。（楽観論者です）
世の中がインフレになるならば、不動産を所有し、長期固定金利で借金しなければ、自分の財産は守れません。
結局は自己責任でその判断をする訳ですが、判断するためには、いろいろ情報が必要です。
そういう意味では、自らがリスクを背負ってポートフォリオを組んでおられる藤巻氏の主張は、参考になると思います。

直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法
藤巻 健史



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