プロパティマネージャー自ら不動産投資に挑戦　 200601

ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？(後編)

昨日の記事の続きです。

ところで、「今のところ」ＡＭに転職したいとは思わない理由は・・・
まぁいろいろありますが、ＡＭさんの話を聞いていると、あまりにも大変そうというか、体力がもたなそうというか。
結果ですべて評価される仕事なので、プレッシャーがすごそうです。
やり甲斐はありそうですが、家族との時間も大切にしたいので、そこまでバリバリ稼がなくてもいいかなという考えです。

これは②の質問「PM業務は、AMからの要望事項が多く、またレポートなどの事務処理が多く、非常にプレッシャーを受ける大変な仕事だと聞いているが、どうなのか」に関係してくると思いますが、
ＢＭはＰＭからプレッシャーを受けます。
ＰＭはＡＭからプレッシャーを受けます。
ＡＭは投資家からプレッシャーを受けます。（投資家のプレッシャーすごいです。）

プレッシャーを受けない業種はないと思います。
役務を提供して報酬をいただくのですから当然です。
大事なのは、その仕事を好きになれるか、なれないかではないでしょうか。
プレッシャーをプラスに受け止められるかマイナスに受けるかだと思います。

レポートなどの事務処理は確かに多いです。決算処理が苦手で、決算時期になると机の上に決算書が山積みになる人がいます。
彼は結局逃げ出して、ＡＭに転職しましたが、たぶん結果は同じなのではないでしょうか。
ＡＭになる前に、とりあえずＰＭという考えでは、キャリアアップは難しいと思います。

これは持論ですが、いいＰＭはＡＭに向かって仕事をするのではなく、テナントに向かって仕事をすると思います。
テナントの満足度、ビルの資産価値を常に気にしていると、自然に仕事は前向きなものになります。
それを、ＡＭのことを気にして仕事をしていると、どうしても目の前にある作業をこなしているだけになるからです。

すいません、ツラツラと優等生ぶったことを書きましたが、要は、
・私はビルが好きで、ＰＭが好きなので、「今のところ」ＡＭへの転職は考えていない。
・ＢＭ、ＰＭが泥臭い仕事で、ＡＭがカッコいい仕事だとは思わない。（ＡＭは相当キツイぞ！）
ということが言いたいのでした。

最後に、Precious WorksさんがＡＭの醍醐味を「様々な役割を持った専門家のベストパフォーマンスを引き出し、かつ全体の調和を図ること」と書かれていましたが、これはＰＭも同じだと思いました。
フィールドはビルに限定されますが、ある問題に直面したとき、それぞれのプロフェッショナルをコーディネートして見事に問題を解決させること、そしてＡＭや投資家から感謝されることが一番報われる瞬間です。

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関連記事：ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？

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ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？(前編)

Precious Worksさんのブログで、ＡＭとＰＭに関する興味深い連載記事がありました。

ある方の下記のような質問に対する回答です。

①今までの経験だけではAM会社への転職は難しいと思うため、いったんPM会社へ転職した後にAMへ転職することを考えているが、PMを経験したあとにAMとして採用はしてもらえるだろうか？

②PM業務は、AMからの要望事項が多く、またレポートなどの事務処理が多く、非常にプレッシャーを受ける大変な仕事だと聞いているが、どうなのか？

Precious Worksさんの書かれた内容は、全体的に同感です。
私の言いたいことを高尚な表現で代弁していただいた感さえありますので、ここでは個人的で具体的な内容にさせていただきます。

まず、①の「ＰＭを経験したあとにＡＭとして採用はしてもらえるか」という疑問については、大いに可能性があります。
現にＰＭからＡＭに転職していく人はまわりにいます。
私もＡＭさんから「来ないか」とお声をかけていただけますし、ある雑誌に掲載されたことをきっかけにヘッドハンティングのお声もかかります。
条件はＰＭの時よりもかなり良くなるようですが、私は「今のところ」転職したいとは思いません。
それは、私が活躍できるフィールドはＡＭよりもＰＭだと考えているからです。

私のキャリアは、実習や出向、異動、転職等で、なぜかタイミングよく様々な経験を重ねる機会に恵まれてきました。
ビル設備設計の経験、ビルメンテナンスの経験、マンション管理の経験、リース事業でビジネスモデル特許を申請した経験、信託銀行で不動産運営の経験、これらの経験が全て今の業務に役立っており、「数字に強く、設備に詳しいプロパティマネージャー」という自分を確立させることができていると思います。

ここで更に経験を重ねれば、ＰＭに精通したＡＭになれるかも知れません。

ただ、あるＡＭ会社の社長からこんなことを聞いたことがあります。
ＰＭ経験のあるＡＭは、ＰＭの辛さを知っているからついつい指示が甘くなり面倒を見る。
金融経験のあるＡＭは、収支に関しては厳しいがＰＭのことはわからないから任せっきり。
いいＡＭとは、ＰＭとしっかりリレーションできる人間だと思うが、そういない・・・

長くなりそうなので、続きは明日に書きたいと思います。後編につづく。

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物件探しの日曜日

昨日は不動産屋を３軒巡りました。
出回っている物件にいい物はないことは承知の上ですが、本当に買える物件がありません。
利回りが高いので問い合わせると「再建築不可」だとか、残り物はワケありです。
まともな物件は価格が高すぎて、どう考えても健全な収支にはなり得ません。

そんな中、ちょっと面白そうな物件があったので、資料をもらってさっそく視察に行きました。
国道沿いにある１，２階店舗の５階建てＲＣマンションです。
外観の第一印象は、増築部分があるのかごちゃごちゃして「管理しにくそう」。
屋上には違法と思われるプレハブが建ってます。

「買えないかな・・・」

とりあえず、中に入ってみます。
エレベーターは聞いたことないメーカーで、たぶん巻胴式でした。
乗っていて怖かった・・・
共用部は暗くて不気味。でも入居者はいるようです。
法人の事務所もありました。

１階店舗の喫茶店に入りました。
雰囲気はよく、コーヒーも手作りのケーキもおいしかったです。
（帰ってネットで検索したら、そこそこ評判の店でした。）
１階は優良テナントのようです。

２階店舗は空室、簡単には付けられないと思います。

この雰囲気の悪い物件を安くで買えるなら、どこまで資産価値を上げられるか挑戦してみたい気もしますが、今の売値では到底買えません。
融資もきついと思います。
この物件は簡単に売れないと思うので、売主がどこまで値下げするのか様子を見ることにしました。

一日動いて収穫がないと倍疲れます。
でも、不動産屋と顔を会わせて希望を伝えたので今後に期待です。
単身赴任している間は、時間を自由に使えるので、精力的に動きたいと思います。

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自分に信託可能に

1月21日の日経新聞7面に「自分に信託可能に」という見出しの記事がありました。
『企業や個人が財産を自分に信託する「信託宣言」も解禁する。』のだそうです。

不動産の証券化では、証券化された不動産と所有者の倒産をどのように隔離するかという課題について、様々なストラクチャーが構築されてきました。
「自分信託（信託宣言）」が可能になれば、信託する委託者が、信託銀行を使わなくても自らが信託受託者となれるため、非常に便利になります。

この信託宣言を新たな事業に活用することで資金調達手段も広がるので、注目の新制度だと思います。

しかし、「信託された資産は法人や個人から切り離される」という仕組みを利用すれば、債権者からの強制執行を免れることも可能です。
信託宣言の悪用を考える人は必ずいるでしょうね。

耐震強度偽装問題の黒幕とされる総研の内河所長は、自分の資産を奥さんに移転して偽装離婚したと言われていますが、信託宣言が利用できたなら離婚しなくてすんだかもしれませんね・・・

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確定申告の準備

本日販売の日経マネーやMONEY JAPAN、ダイヤモンド・ザイ等で確定申告が特集されています。
毎年、マネー誌の３月号は確定申告の特集があります。
今までは、医療費控除や株式の譲渡所得くらいだったので、マネー誌の特集を参考にすれば確定申告はできたのですが、今年は初めての不動産所得の申告です。
今までと違い、事業経営者としての申告をしなければなりません。

仕事では、収益物件の毎月の収支を会計処理してレポーティングしているので、数字の扱いには慣れているつもりですが、個人の会計、特に初年度は不動産取得や事業開始に伴ってイレギュラーなお金の出入りがあるので、わからないことも多く不安があります。

経理関係はパソコンの専門ソフトで処理することにしました。
ネットで調べたところ、「やよいの青色申告06」が、『使いやすく、値段の割に機能は十分』と評判が高かったので、さっそく購入してきました。

明日から作業に取りかかりたいと思います。

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最もコストパフォーマンスの高い青色申告ソフト
やよいの青色申告 06

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ななみちゃんを救う会

娘の幼稚園のお友だちのお願いで下記のお願いをアップさせていただきます。

お願いの内容は、1月10日に記者会見もあったようですが、生後6ヶ月の赤ちゃん(七海ちゃん)が腎不全となりアメリカで9000万円の移植手術を受けないと助からないというものです。

下記ホームページから、ななみちゃんを救うための募金をお願いします。

　　http://nanami-chan.com/

テレビや新聞には結構とりあげられて寄付金が集まってきていますが、もう一息のため当ブログからもお願いいたします。

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オーナーを訴えるテナント

大阪にはひどいビルオーナーがいるものです。

テナント入居時の条件や審査基準を緩くしてテナントを誘致し、早期空室解消を図ります。
そして、解約時に敷金を返さないのです。

そのビルにテナントとして入居していた弁護士事務所がビルオーナーを訴えているというから、その酷さがうかがえます。

しかし、訴えを起こしても解決には時間がかかりますが、「あのテナントはビルオーナーを訴えた」という噂はアッという間に拡がります。
（オーナー自ら広めているという話も・・・）
そのテナントは新しい入居先を探しますが、ビルオーナーも、オーナーを訴えるようなテナントには入居してほしくないので断ります。

そうして、結局そのテナントは、ビルから退去できなくなるのだそうです。
コワイ。　怖すぎる話です・・・

ところで、世の中には、敷金の取り戻しサービスをしてくれる会社があるのをご存知ですか？

賃貸マンションを引っ越し予定の人、引越しをして敷金でトラブルになっている人へのサービスで、入居者に代わって敷金返還交渉や小額訴訟をしてくれます。
敷金をめぐるトラブルはとても多いので、これからの引越しシーズン、このようなサービス利用も選択肢に入れられてはいかがでしょうか。

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大阪のおばちゃんとの奮闘

大阪物件のテナントに挨拶まわりをした話です。

ある開業医の診療所を訪問し、先生に、管理体制が新しくなり、賃料振込口座が変わる旨の説明をしました。
すると「賃料とかお金の話は家内にお願い」とのことで奥さんが。
で、同じ説明をしました。

それからの奥さんの反応にビックリしました。

奥さん「で、(賃料振込口座の)○○信託銀行ってこの辺やとどこにあるん？」
　私　「店舗は少ないんですが、大阪だと＊＊駅ですかねぇ」
奥さん「＊＊駅って、そんなとこまで毎月行ってられるかいな」
　私　「いえ、わざわざ行っていただかなくても、近くの銀行から振込んでいただければ・・・」
奥さん「あんたなぁ、簡単に振込め言うけど、他の銀行やと手数料高いんやで」
奥さん「うちは個人経営やから、手数料ひとつバカにならんのやで」
奥さん「そんなん言うんやったら、手数料差し引いて振込ましてもらうわ」
　私　「お気持ち分かりますが、それは・・・」
奥さん「それやったらあんたが毎月取りに来て。月末やなくても20日過ぎたらきちんと準備して待ってるから」
　私　「申し訳ないんですが、現金では・・・」
奥さん「だいたい、なんで○○信託銀行なんて聞いたこともないとこにするん。
　　　　もっとどこにでもある銀行にしてもらわんと困るわ。
　　　　勝手に決めたら私らが黙って手数料払って振込む思たら大間違いやで。
　　　　(前の賃料口座の)△◇銀行は振込手数料タダで済んでたんやで。」

これはもう、開業医の奥さんというより「大阪のおばちゃん」。
どれだけ説明しても他行から振込むことに納得しなかったので、少し休戦しました。
で、調べてみると、幸いにも近くの銀行からＡＴＭで振込むと同行扱いになることが分かりましたので、さっそく説明に。
やっと了解してもらえました。

大阪のおばちゃんのパワーはうわさ通りだと実感した出来事でした。

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いきなり物件購入か？

関西で物件探しの報告です。
赴任して初めて迎えた週末、天気が良く暖かくて物件探し日和でした。

インターネットで気になる物件があったので、不動産業者とのきっかけ作りに問合せをし、今日詳細を聞きに店舗まで行ってきました。

物件は、阪急京都線沿線で築18年のＲＣ造マンション１棟9,700万円です。
インターネットでは表面利回り８％であることだけがわかっていたので、事前に現在の家賃を推測して収支を計算しました。
結果は、お宝不動産にはなり得ないので放置されている物件、でも買い方次第ではおもしろくなる物件という感じがしました。
実は両親が京都に住んでいるので、両親に物件管理を委託する戦略です。
両親に合法的にお小遣いをあげられる物件であれば、大きく儲からなくてもリスクが小さければいいかな、という気持ちで臨みました。

阪急電車を降り、駅前の店舗に入ります。
担当者と挨拶し、物件の概要、売主の属性などを聞き、物件資料をもらいました。

物件は駅から徒歩10分弱なので、担当者に道を聞いてそのまま物件まで歩きました。
駅前の栄え具合から物件まで道のりの雰囲気もいい感じです。

物件の第一印象、タイル張りの外壁で「悪くない」。
共用部を歩きました。モノは「いい」。現在は満室です。
管理の程度は、悪くはないが行き届いてもいない。
植栽も花壇はあるが何も植えられてない。
「管理次第では価値を上げられる」と感じました。

駅前に戻って賃貸業者めぐりをしました。
３軒まわってヒアリングしたところ、「あそこは決まりやすい」という共通意見でした。
募集賃料は、現状の平均賃料より0.5%ほど下げて考えた方がよいことがわかりました。
思いのほかいい物件だったので、買いたくなってきました。

さっそく家に戻って投資判断を行いました。
物件資料とヒアリングから得た条件を入力してシミュレーション開始。
やはり予想通り、お宝不動産ではないが、買い方次第ではおもしろくなりそうでした。
融資条件次第では買えるかな・・・と思った次の瞬間、もらった登記簿コピーの１箇所に目が止まりました。

「鉄骨造？！」

物件概要では、「鉄筋コンクリート」だと・・・

前提が崩れました。
これでは、想定していた借入れの返済期間が相当短くなります。

シミュレーションし直すと・・・・

ブブーーー！買えません。

やられた・・・・　　　そんな日曜日でした・・・

とりあえず、気づかなかったことにして融資の相談に持ち込んでみます。
それで関西の融資事情を感じてみたいと思います。

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信託化できないって？！

大阪での生活も３日目になりました。
まだまだ落ち着きませんが、新しい環境で新鮮な気持ちで毎日を送っています。

さて、今回はPrecious Worksさんが「モノもカネもあるのに買えない？」という興味深い記事を書かれていましたので関連記事を書きます。
最近、入札で勝っておカネもあるのに、物件を買えないケースが増えているそうです。
買えない理由が「信託化できない」とは驚きです。

そういえば、昨年ＰＭ受託が決まっていたのですが、ＰＭ受託前日にキャンセルされた物件がありました。
ＡＭ担当いわく、
「信託化できなかったので現物で取得しました。よってレポーティングの必要もなくなりました。」
とのことでした。
証券化に時間がかかって、決済が延び延びになり、売主がこれ以上待てないと怒り出したのだそうです。

我々としては、ＰＭ受託開始に向けて、管理口座の開設、ゴム印の作成、各種データ登録、テナント通知文の作成等を進めていたので、突然のキャンセルに唖然としてしまいました。

この会社は、新規事業でＡＭ業務を始めたばかりで、証券化にはあまり詳しくないようでしたが、それでも「証券化できないって、そんなのあるの？」という気持ちでした。
Precious Worksさんの記事を読んで、やっとその背景が見えました。

現物で取得後の証券化もあり得るとのことですので、望みを捨てずに、準備したものはまだ残してあります・・・

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大阪より

大阪のプロジェクトの準備を進めながら、東京の仕事の引き継ぎを済ませるという、忙しい年明けの一週間でした。
そして、本日大阪に単身で引っ越しました。
明日から大阪勤務です。
いつ東京に戻れるかわかりませんが、とにかく頑張るぞー。
大阪で１つ不動産買っちゃおうかなぁ・・・

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今年の目標

新年あけましておめでとうございます。

アッという間の12連休でした。
スキー場は雪も十分にあって満足でしたし、実家では1歳の娘が私の両親になついてくれました。
休みの前には、ブログの整備などいろいろやりたい事を考えていたのですが、結局２人の娘に振り回されて何もできませんでした。
ま、そんな休みもありかなと思ってます。

さて、明日は仕事始めです。(もう日付けが変わって今日ですが)
年明けからいきなり忙しくなりそうなので、気持ちを入れ替えないといけません・・・

ところで、今年の目標を立てました。
今年は、不動産を１棟購入したいと思います。
どの程度の物が買えるのかわかりませんが、行動したいと思ってます。
将来的には、親族で同族法人の設立を視野に入れています。
妻もそのために今年は簿記を勉強するという目標を立ててくれました。
頑張りたいと思います。

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