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年末のご挨拶

12月26日から30日までちょっと遅めの「夏休み(やっと)」をとります。
ですので、本日が今年の仕事納め、明日から12連休です。
会社では1年に1回1週間休みがとれるのですが、今年は休みをとろうとしたら案件が入って延期を繰り返し、権利失効ギリギリでの休み取得となりました。
私は休みをとるのがヘタです・・・

休みの間は、家族や友人とスキーに行ったり、実家に帰ったりしますので、このブログの更新も年内は最終回とさせていただきます。

今年は、自ら不動産投資を始めて、またブログを立ち上げて、いろいろな出会いや変化のある1年でした。
ブログを読んでいただいている皆様、いつも応援ほんとうにありがとうございます。
11月頃から仕事が急に忙しくなり、ブログの更新ペースが落ちてしまいましたが、休みの間に充電し、新年から新たな気持ちで再開します。

来年は、大阪の出来事も書いていきたいですし、自己の不動産投資も本格化する予定です。
来年も引き続き、よろしくお願いします。
それでは、少し早いですが、よいお年を!

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大阪プロジェクト

大阪出張から戻ってきました。
この1ヶ月たびたび大阪に通いましたが、いよいよ1大プロジェクトが始動。
年明けからこのプロジェクトが軌道に乗るまでの間、大阪に常駐することになりそうです。
2,3ヶ月で軌道に乗せたいと思っていますが、どうなることか・・・
社運がかかっているので頑張らないと!

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ビル経営管理士登録

ビル経営管理士の登録申請を済ませましました。
これにより「ビル経営管理士」の称号が付与されることになります。

先週、全国宅地建物取引業協会連合会が社会資本整備審議会に提出した意見書では、AM,PMの定義づけや、管理業法の制定を求めています。
特に「管理業法の制定」については、管理事務を行う者の登録制度の創設や、ビル経営管理士や賃貸不動産管理士などの制度を活用する新たな法制度を検討しているようです。

賃貸管理に関する団体の動きは、前からこんなのがありました。

10月 日本賃貸住宅管理協会が、「賃貸住宅管理士会」を発足。
11月 全国宅地建物取引業協会連合会が、賃貸不動産管理業協会の会員を対象に実施したアンケート結果をまとめて、賃貸管理業の法制度化を国土交通省を要望。

新たな法制度って、どうなるんでしょうか?
いろんな手続きが増えて面倒になるんでしょうね。
3年前のマンション管理法の施行時を思い出します。

でも、ビル経営管理士の重要性が増す可能性もありますので、やはり気になります。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産ファンドの短期転売について

予告通り、今回は不動産ファンドの短期転売について考察したいと思います。

不動産ファンドは、いろんな分別の方法があると思いますが、投資スタイルで分けると、優良物件からの安定したインカム収入を目指すコア投資と、短期間でNOIを上げて早期資金回収を図るオポチュニティ投資に分けることができます。

よって、短期転売されるのは主にオポチュニティ・ファンドの物件です。

オポチュニティ・ファンドは、何によって評価されるかというとIRR(内部収益率)という指標です。

 IRRとは、「投資額=将来のキャッシュフローの現在価値の総和」となるときの割引率のことをいいます。
 わかりにくいですね。
 極端に簡単にいうと、[投資額]と[保有期間のキャッシュフロー+売却金額]の関係が何%で回ったかを示します。

よく不動産ファンドは、「IRR20%超」といった目標を掲げています。
オポチュニティ・ファンドは、高IRRを追求することをミッションとしている訳です。

IRRの式は、保有期間が長期になるほど複雑ですが、エクセルで関数計算すると簡単に求めることができます。
(IRRの式およびエクセルを用いた計算は、金森重樹氏の「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法」82~83ページが非常に参考になります。)

では、どうすればIRRを高くすることができるのでしょうか?
エクセルを使って数字遊びをすればすぐに分かるのですが、売却価格を高くすればいいのです
そして、購入時より高く売れるならば、1年でも早く売却することでIRRはさらに高くなるのです

最近は収益還元法で不動産価格が決まるので、物件の収益(NOI)を上げれば売却価格は上がります。
物件の空室を埋めて、管理コストを切り詰めれば、短期的に収益、すなわち物件価格はピークになります。
この瞬間に売却すれば、オポチュニティ投資の仕事は完了です。

この物件が好立地にあれば、安定したインカムが期待できるコア投資向きの物件になりますし、保有していれば土地の値上りも期待できます。
しかし、立地がよくなければ、値上りは期待できない上に、保有しているうちにメインテナントが退去してしまえば、値下りのリスクもあります。

よって、稼働率の上昇余地と管理コストの削減余地があり、あまりいい立地でない物件は、非常に短期間で売却される物件だと判断できるわけです。
そして、そのようなオポチュニティ投資スタイルは、全てのコストを最小限にしようとしますので、当然PMフィーも期待できないわけです。

今回は、そのような物件だとわかっているのにPMを受託してしまいました・・・
とりあえず、頑張るしかありません。

関連記事:1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

無題

明日の仕事とクリパの準備でブログ書く間がありませんでした。
明日は一日大阪出張なので、明日もブログはお休みします。

市況好転、ボーナス減額・・・

冬のボーナスが出ました。なんと昨年より減額です。
プロパティマネジメント(PM)の受託件数が目標に達しなかったからです。
これだけ不動産ファンド市場で景気のいい話が飛びかっていて、そのマーケットに身を置いているのに、その恩恵を享受できないとは悲しい限りです。

3,4年前に策定された会社の中期経営計画は、バルクで数物件まとめて取得する投資家から、まとめてPM受託を前提に目標を設定しています。
最近は、不動産ファンドも物件の取得が困難になっていて、外部成長のスピードダウンに方針を転換していますので、今まで通りPMを受託するのは不可能になってきています。

会社の方針が、多少条件が悪くても受託するという方針になりました。
会社の方針や評価方法に疑問は感じつつも、ボーナスを下げられては行動せざるを得ません。
年の瀬になって、急きょ3物件を受託しました。
今月も忙しくなりそうです。

3物件のうちの1つは、明らかにオポチュニスティック型投資で、恐らく短期転売されます。
一番たいへんな初期業務が済んで、運営が軌道に乗る頃には転売されるのですから、こんな物件ばかり担当していては身体がもちません。
Precious Worksさんの記事ではありませんが、ヒモ付きで転売してもらわないと割が合いません。

会社の将来のため、そして自分の(ボーナスの)ため、高くても任せたくなるビジネスモデルを確立させたいです・・・

次回は、不動産ファンドの短期転売について考察したいと思います。

  ボーナス下がったけどブログは頑張ります ⇒ このブログに1票 このブログの順位を確認

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

無料の不動産投資専門情報誌Lucra

マザーズオークションの会員になっていると無料で定期的に届く不動産投資の専門情報誌Lucra(ルクラ)の最新号が自宅に届きました。

通巻4冊目だそうですが、私は初めて読みました。
無料とは思えない情報量と読みごたえです。

・不動産投資に関する税金の特集記事
・直接還元法で1棟アパートの収益価格を計算する事例の紹介
・沢孝史さんのコラム
・所得分散で節税する考え方
など、不動産投資に関する興味深い内容が満載です。

特に、「不動産投資を始める前に読む本」の著者 沢孝史さんのコラムは、黒字倒産の危機を取り上げて、キャッシュフローに手をつけると所得税が払えないという、サラリーマン大家さんが陥りやすい罠をわかりやすく解説しています。
先日、黒字倒産の恐ろしさを書いた「専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法」を紹介しましたが、沢さんのコラムは、わずか2ページで簡単にしかもわかり易く解説しています。

この情報誌を読むためだけにマザーズオークション会員(無料)になっても損はないのではないでしょうか。

もちろん株式会社アイディーユーに関する記事もありますが、来年は大きな新規事業を展開するIDUですから、それ自体も楽しみです。

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関連記事:不動産オークションの可能性
     専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

恋のマイアヒ

会社のクリスマスパーティの幹事になりました。
毎年けっこう盛り上がるんですよ。
仕事もクソ忙しいのに、今年のクリスマスパーティの出し物や余興は何にしようかと考える日々・・・

そして目玉は、スマスマでキムタクがやってた恋のマイアヒのパラパラをやることになりました。
私が言い出しっぺです。(私、第二次パラパラブームの頃、ディスコ(死後)によく行きました)
さっそくマイアヒの振り付けDVDを探してたら、あることはあるのですが・・・
俄然パラパラ学園~入学編~
俄然パラパラ!!presents D-1 GRAND PRIX
俄然パラパラ プレゼンツ キャンパス・サミット
女子高生だし・・・

DISCO-ZONE~恋のマイアヒ~最強坂(DVD付)が発売されていればこれにするのに・・・

こんなの見つけました。
恋のブチアゲ♂天国スペシャル(初回完全限定盤)
まえけん♂トランス・プロジェクト Dan Balan Ray Gilbert
B000BM6KPG

初回限定盤のみ振り付けDVDが付いてます。
あややのモノマネで有名なまえけんが、女子高生とパラパラ踊ってる。
早速HMVで購入。

おもしろい!
まえけん、何気に後ろの女子高生より踊りがウマイ・・・
てことで、今年のクリパは女装してみんなでパラパラです。(最初はホストの予定だったのに・・・)
部長には、長州小力の衣装を着て踊ってもらいます。

この3日間、寝る間も惜しんでネタ探ししてました。
忘年会の出し物で困っている方、これいいですよ!
やっと見つけたネタなので、思わずご紹介してしまいました。
もう曲が頭にこびりついて離れません。マイヤヒー!

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テーマ : 音楽のある生活
ジャンル : 音楽

不動産取得税 納付

入居者に物件を引き渡してからは、特に問題も発生しませんでしたので、最近は不動産投資のネタで書くことがありませんでした。
やることといえば、毎月家賃の入金を確認するくらいです。
順調に大家さんになれたということです。

そして、不動産取得税を納めました。
最小限の投資額でとりあえず不動産投資を始めましたが、1年目に残っている仕事といえば、あとは確定申告くらいでしょうか。
確定申告ってどうすればいいのかなぁと今からちょっと不安ですが・・・

プロパティマネージャーとして、収益不動産の管理・運営には自信がありましたし、本やセミナーで勉強して大家さん業について「わかっている」つもりでしたが、融資を受けて、物件を買って、税金を納めてといった体験は、実践してみて分かったことはたくさんあります。
また、入居者を募集しているときも、実際に大家さんになってみて、初めて大家さんの本当の気持ちがわかった気がします。
まさに、「知っている」と「やっている」では全然違うんだということが実感できました。

まだ確定申告が残っていますが、ひと通りの大家さん業を体験しましたので、さて来年は、いよいよ本格的に資産形成のための不動産投資に挑戦してみようかと思っています。

幸いにも株式で運用している資金は、順調に増えましたので、どこで換金するかのタイミングにもよりますが、不動産へとポジションをシフトしようと思っています。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

井戸水が高付加価値!

スターツが、オール電化システムと防災井戸を組み合わせた賃貸マンションを地主向けに販売し始めました。
「オールセーフ」という商品名で、地震に強いのが特長です。

オール電化にした理由は、月々の光熱費が安いという省エネの観点もありますが、地震発生時に、電気は他のライフラインより復旧が早いことに着目したようです。

そして、敷地内に井戸を設置するようです。
井戸水が使えれば、地震で水道が止まっても生活用水を確保できます。
実際、内閣府からも東京湾北部地震(M7.3)の被害想定で上水道は全体の7割近くが復旧するには震災後4日間、最終的な復旧であれば30日以上かかると言う被害想定レポートが出ているそうです。
防災という点では、マンションに井戸があると高付加価値になるんですね!
高付加価値マンションということは、家賃も高くすることが期待できます。

さらに、「オールセーフ」マンションには、スターツが開発した高床免震工法を採用しているので、建物も地震に強いようです。
11月29日付け日経新聞によると、「災害によりマンションが被害を受ける恐れが低いとして、りそな銀行などの銀行と標準金利より0.5―0.7%優遇する提携ローンを用意。AIU保険などと協力し、保険料が割安になる火災保険もそろえる。」とあります。
PML(地震発生時の予想最大損失率)の小さい不動産は、お得なことがいっぱいですね。

また「建築費は1LDK30戸で3億~4億円程度になる見込み。」ともあります。
最近の不動産ファンドは、3億~4億円程度の1棟物マンションも買い始めたようです。
不動産ファンドは物件を買うときにPMLも気にしますので、PMLの小さい高付加価値マンションなら、「最後にファンドに高値で売却」という出口戦略も描けます。

地震に強く、借入金利や保険料が安くなり、家賃が高く設定できて、最後はファンドに高値で売却できるマンション。いいことづくめじゃないですか。

ただ、地震には強いようですが、普通の停電には弱そうですね。
オール電化マンションの停電対策ってどうなんでしょうか?

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法

この本を読んで、黒字倒産の恐ろしさを知ろう!
専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法
安藤 泉
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トゥイークのオススメ度:5つ星 「大家さんになったら必読!」

先日の賃貸住宅フェアで安藤さんのセミナーを聞いて、すばらしい大家さんだと思ったのでこの本を読みました。

主婦の視点でわかりやすく解説された賃貸経営指南本
この本を読んだ後、なんだかとっても すがすがしい気分になりました。
なぜか考えて気がつきました。
著者の安藤さんは、9億の借金を背負って初めてのマンション経営に苦闘しているのに、驚くくらいポジティブなのです。
「どうしたらマイナスをプラスに変えられるか」「どうしたら建物がよくなるか」「何か自分にできることはないか」と常に考えて12年間やってきたら結果的に大成功した。というように感じましたが、その過程が安藤さんの表現で語られているのが気持ちよく読めます。

安藤さんは、知る人ぞ知る「賃貸住宅フェア」にて最も聴講客が集まるカリスマ大家さんです。
安藤さんに会ったことがない方でも、この本を読めば、
・半年に1回の大掃除は「お祭みたいな感覚」
・「家に帰ってきた」という安らぎを感じていただきたい。
・都会で感じることの少なくなった季節感を毎日目にしてもらいたい。
・ポストに名前を入れておくのは、「ようこそ」という私のささやかな歓迎の意思表示

といった文章から人柄をうかがい知ることができると思います。

●見習いたい、大家さんの心得
この本の前半は、安藤さんが実践してきた入居率99%の秘訣が紹介されています。
具体的な方法ももちろん参考になりますが、見習いたいのはその「心得」です。
「東京ディズニーランドの場合、そんな古さをまったく感じさせません。それは清掃が徹底しているからです。」
「建物は「商品」です。八百屋さんがリンゴを磨いておいしそうに演出するのと同じように、オーナーはいつも建物を磨いていなければなりません。」
「魅力的なマンションであるためには、それなりの投資が必要です。何もしないで空室が埋まるなんて、おいしい話はまずありません。」
「私は、オーナーもソフトの一部だと考えています。」

マンションのオーナー業を「サービス業」と捉えて、いかにして入居者に居心地のよいサービスを提供していくかを一番に考えて行動されています。

空室を埋めるために家賃を下げて、どんどんキャッシュフローが悪くなって必要な修繕もできないオーナーさんがいます。
一方で、安藤さんのように継続的な設備の先行投資を行い、入居者の満足度を維持・向上させて常に高水準の家賃で高稼働率を保っていて、お金があるからまた設備投資できるというオーナーさんがいます。
こちらの記事で紹介したビルオーナーさんと基本的な考え方が同じで、成功しているオーナーさんにはプラスのスパイラルが働いているのがわかります。
「いかに空室を埋めるか」ではなく「いかに退去者を出さないか」という考え方は、ぜひとも見習いたいと思います。

●黒字倒産の恐ろしさをここまで解説した本は他にない?!
この本の後半は、キャッシュフローの重要性を「これでもか!」ってくらい解説しています。
オーナー業を始めると、最初の頃はすごくキャッシュフローがいいので羽振りのいい生活をしてしまいます。
しかし、築15年くらいになると稼働率は変わらないのに、なぜかキャッシュフローが減って、支払税額が増える一方
私がおつきあいしているオーナーさんの中にも、バブルの頃に資産の有効活用や相続対策でビルを建てた方がいますが、最近は所得税を支払うだけで精一杯になり、「どうして?」とお悩みのようです。
これが、知られざる「オーナーさんの黒字倒産の恐怖」です。
安藤さんは、この現象を減価償却費の減少と元金返済額の増加をグラフ化して解説しています。
思わず「うーん、わかりやすい!」と唸ってしまいました。
安藤さんは、10年後にはこのような現象がオーナーに控えていることを挙げながら、キャッシュが潤沢に残る初期の頃から計画的に繰上げ返済をしたり、有利な条件に借換えをすることでキャッシュフローを改善するテクニックを紹介しています。
節税ばかり気にしていると、この本質には気づかないかもしれません。

大家さんになった方も、これからなる方も、この本を読んでキャッシュフローの重要性と黒字倒産の恐怖を認識されることをお奨めします。

あわせて、新春に開催される安藤さんのセミナーもお奨めします。

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テーマ : 商品先物取引
ジャンル : 株式・投資・マネー

賃貸物件のセールス方法

賃貸住宅フェアでは様々な発見がありました。
賃貸を面白くするためのメルクマールのブログでも注目されていたUNITEDROOMS、私も気になりました。お姉さんがキレイだったので・・・イヤイヤ f(^^;)

この会社が提供している不動産物件を映像化するサービス、普通の広告に比べると部屋を探している顧客への訴求力は全然違うと思いました。

私も担当しているビルの空室を埋めるため、AM会社からのプレッシャーで、当社ホームページの賃貸情報に物件の映像広告を検討したことがあります。
広告代理店とロケハンまで行ったのですが、タイミングよくポンポンと空室が埋まったため、映像広告の必要がなくなりました。
でも、実は映像化できなくてよかったと思いました。
大手不動産会社が、自社物件のビルをPRをするために、物件の映像をホームページで配信しているのは珍しくありません。
しかし、我々PM会社は運営を委託された物件しか扱わないので、特定の物件だけ差別化するのは他の委託者への説明が困難ですし、全ての物件を映像化するには技術的にも金銭的にもムリがあると思ったからです。
UNITEDROOMSのようなサービスがあると知っていれば、話は違ったかもしれません。
しかし、オフィスビルのリーシングの場合、「借りたい情報」は大手仲介3社(三幸三鬼生駒)に寡占化されているので、結局はこの三社とどれだけ親密になれるかの方が重要だったりします。

賃貸住宅の場合、こういった寡占化はありませんので、「借りたい情報」をいかに集めて、いかに成約率を高めるかが重要になります。
この場合、UNITEDROOMSのサービスは効果的だと思います。

また賃貸住宅フェアでは、大家さん自身がインターネットで集客する工夫をして成功された西山さんが、そのノウハウをセミナーで紹介されていて、その独自のアイデアが参考になりました。

私の個人的なアイデアとしては、このソフトを使って間取り図から3D映像を作成し、入居希望者に見せるというのはどうでしょうか?
このソフトは、一昨年に自宅をリフォームするときに購入したものです。
間取り変更も行う大規模なリフォームだったので、業者が作成してきた間取り図を取り込み、自宅の家具を採寸して実際の大きさの家具を間取り図上に配置し、3D化して妻に見せました。
ウォークスルー機能があるので、実際のイメージがつかみ易く、妻も納得してプランを了解しました。
リフォームの展示会ではよくこのようなソフトを見かけましたが、これを賃貸住宅のセールスにうまく使えないものでしょうか?
もしかしたら、もうあるのかも知れませんが・・・

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

賃貸住宅フェア

昨日は、東京ビッグサイトで開催された「賃貸住宅フェア2005 in 東京」に行ってきました。
会社を休んで、まったくの個人投資家としての参加です。

80のセミナーが無料で受講できるので張り切って行きました。
会場では、朝一の講座から立ち見が出るほどの盛況ぶりで驚きました。
8つの会場でそれぞれ違うセミナーが同時に行われるので、ひとつしか受講できないのが残念。
特にオーナー向けの賃貸経営をテーマにした講座の人気が高かったようですね。
受講している方も熱心にメモをとる人が多く、関心の高さを感じました。

「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアルを発行されたばかりの浦田健さんや、専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法を発行された安藤泉さんの会場の人の集まりはすごかったです。
ひとつのセミナーが終わったら次のセミナーの席をとりに行って、また終わったら次のセミナー・・・
食事をとる間もなくて大変でした・・・(笑)

そして展示ブースも工務店、設備メーカー、賃貸管理システム、家賃保証、損保などいろんな企業が出展していました。
仕事の一環で行くビル経営関係の展示会とはまた違った顔ぶれで新鮮に感じました。
こういった企業が賃貸住宅市場を支えているのかと、勉強になりました。
この賃貸住宅フェアを主催しているのが、全国賃貸住宅新聞社。
いままで全国賃貸住宅新聞の存在は、他の大家さんのブログで知っていましたが、会場で配られていたのをもらって、初めて中身を見ました。
今回出展している企業の最新トピックスや広告が掲載されているようです。
全国で何部発行されているのか知りませんが、大家さんとしてアンテナを高く張り、他の大家さんと情報を共有するため、試しに定期購読してみようかなと思いました。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

大阪の賃料アップ事例

11月27日の日本経済新聞にオフィスビル賃料上昇の記事がありました。
募集賃料の水準を指数にしたオフィスビル賃貸料指数が、東京の既存ビルで3.51ポイント上昇し、大阪でも4.12ポイント上昇したようです。

この記事は新規賃料が上昇しているという記事ですが、既存テナントに対しても賃料アップの事例が出はじめています。
昨日まで大阪出張だったのですが、当社大阪支店から聞いた賃料アップ成功事例を紹介します。

大阪でも新たにビルを取得しようと思ったら、数年前の倍くらいお金が必要で、なかなか買えない状況になっているようです。
そこでオーナーさんは言いました。
「周りのビルの値段は上がってるのに、なんでうちのビルの賃料は安いままやねん。値上げしてこい。」
「え?昨年据置き改定したばっかりやのに?」
てことで、改定時期でもないのにテナントに賃料アップ交渉をすることに。

するとテナントは意外にもすんなりと承諾
聞くと、全国展開しているそのテナントは、東京の入居ビルでも賃料を上げられたらしく、大阪でも上がるのかなと思っていたところに交渉に行ったようで、心の準備ができていたのだそうです。

つい最近まで、既存賃料のアップ、それも改定時期でもないのにアップさせるなんて、あり得なかったのですが、オフィスビル市況の回復傾向が東京以外にも広がっているのを実感しました。


さて、大阪出張が終わり、これで年内の一番大きな仕事が片付きました。
10月半ばに受託した表参道のビルも軌道に乗りましたし、11月は忙しかったですがなんとか一段落しました。
明日はなんとか休みをとって、「賃貸住宅フェア2005 in 東京」に行けそうです。

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  関連記事:賃料上昇の遅行性

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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